Smarent. Pro недвижимость.

⚡️ЦБ снизил ключевую ставку до 14,5% с 15% годовых Видимо, всё идёт по плану, и каждый раз ставка снижается на 0.5 п.п.

🛩Отчет Самолета за 2025 получился ровно таким, каким мы его и ждали Для тех, кому лень читать весь пост: чистый убыток, комментарии менеджмента пока оптимизма не внушают. Что в цифрах: ▪️ Выручка: 366,8 млрд руб. (+8% г/г) ▪️ Валовая прибыль: 131 млрд руб. (+19%) ▪️ EBITDA: 103,3 млрд руб. (+24%) ▪️ Скорр. EBITDA: 125 млрд руб. (+15%) 👉То есть по операционке бизнес живет и даже растет. Но дальше начинается менее приятная часть: ▪️ Чистый убыток: -2,3 млрд руб. (против прибыли годом ранее), но если немного подкрутить и докинуть разовых факторов, то можно накрутить даже скорр. чистую прибыль в 2,5 млрд руб. ▪️ Финансовые расходы выросли до 106 млрд руб. ▪️ Денежная позиция заметно сократилась По долгу: ▪️ Корпоративный долг снизился до 112–120 млрд руб. ▪️ Чистый долг с учетом эскроу 373 млрд руб. ▪️ А вот соотношение долг/EBITDA ухудшилось - до 2,98x - некритичный, но довольно высокий уровень Но самое главное, на мой взгляд, - то, что комментарии менеджмента пока выглядят не слишком убедительно. Да и цели у них не то, чтобы заставляли сердце биться, скорее попытка решить существующие проблемы: Нашими целями на 2026 год остаются – оптимизация долгового портфеля, снижение уровня корпоративного долга, в рамках дальнейшего укрепления финансовой устойчивости группы. Если резюмировать, то отчет скорее ожидаемо слабый. Операционный бизнес держится за счет объемов и масштаба, но финансовая часть уже заметно жмет результат: ставка, дорогие деньги, рост расходов. Да, компания остается в зоне управляемости, но запас прочности уже не выглядит таким комфортным, как раньше. Рынок, по сути, получил то, что и закладывал: рост выручки без роста прибыли.

🔥Новый формат встреч Мы давно думали о том, чтобы встречаться чаще и обсуждать рынок не только на больших конференциях, но и в более узком кругу с возможностью спокойно задать вопросы и разобрать конкретные ситуации. Поэтому запускаем Smarent Community — регулярные камерные встречи для клиентов Smarent и спонсоров на Boosty 4 уровня (https://boosty.to/smarent/purchase/2346123) и выше. На встречах будем: ▪️обсуждать текущую ситуацию на рынке ▪️разбирать реальные кейсы ▪️отвечать на вопросы Плюс останется время для живого общения и знакомства. 👉 Первая встреча: 30 апреля в 19:00 Важно: ✅ участие бесплатное ✅ количество мест ограничено Если вы клиент Smarent или спонсор Boosty 4+ уровня, можно подать заявку здесь smrnt.ru/...vvv

Завтра важный день не только из-за заседания ЦБ Самолет публикует отчетность за 2025 год, и для рынка недвижимости это тоже заметное событие. Если коротко по ожиданиям: год у девелопера №1 не задался. Компания уже сообщила, что продажи сократились на 3,5%, да и цена реализации, несмотря на общий рост рынка, почти не увеличилась. Интересно будет посмотреть на показатели чистой прибыли (вернее, чистого убытка) и долговой нагрузки. А еще более интересны - комментарии менеджмента о том, как они справляются с ситуацией в этом году. Как всегда, читать придется между строк. А как вы думаете, Самолёт сможет убедить наш, что "полёт нормальный" 👍 или будет "Дринкинс, мы падаем" 😱? И не забудьте посмотреть ролик t.me/...378 с разбором ситуации с Самолетом 🙌🏻

🚜Как заработать на КРТ? Промзоны - один из самых недооценённых форматов для частного инвестора. В активной фазе реализации находится 200 проектов комплексного развития территории. Общая площадь вовлечённых участков почти 2 тыс. га, а объём нового строительства превышает 36 млн м². Многие ошибочно думают, что редевелопмент - это что-то для "взрослых", где бюджеты десятки миллиардов, и частному инвестору делать нечего. Но частный инвестор здесь как раз может забирать самую интересную часть доходности: 🔹 Покупая квартиру, вы делаете ставку не только на объект, но и на развитие территории 🔹 При этом основные инвестиции в район идут не от вас, а от города и девелоперов 🔹 За счёт этого возникает эффект “двойного роста”: растёт и сам объект, и окружение Важно: это не безрисковая история. Но риски здесь часто компенсируются масштабом изменений. Даже если ошиблись с конкретным лотом, район может “вытянуть” стоимость. Но важно понимать циклы: Дальше — про цикл: 👉 На этапе стройки и развития логично заходить в жилую недвижимость 👉 Когда появляется инфраструктура и трафик - можно смотреть в сторону коммерции 👉 Когда район уже сформирован - это сигнал к выходу, и точка выхода всегда важнее точки входа Да, это небыстрая история - довольно долго будет страшно и грязно. Типичный горизонт - до 10 лет. И поэтому нужно смотреть в будущее: не “где купить”, а “кому и как вы это продадите потом”. А полный выпуск с моим участием по этой теме доступен на канале РБК: 📱 Youtube youtu.be/...xqe 📱 ВК vkvideo.ru/...083

В пятницу ждем решение от ЦБ по поводу ставки. Уверен, что все ждут снижение еще раз на 0,5 п.п. Есть риски, что в этот раз могут оставить без изменений . Уверен, что вы к этому не готовы и застройщики в том числе ждут очень снижения, хоть на 0.25 п.п. Но скорее всего увидим стандартно -0,5 пп или 1,0% п.п. даже🙂 А вы ждете снижение ставки или наоборот, кайфуете от ставки по депозитам ? За снижение ставки - 👍 За высокие депозиты - 🔥

😨 Арендатор накосячил на 100 тыс. ₽ - кто заплатит? Именно из-за подобных конфликтов многие и боятся сдавать свои квартиры. 👉Ситуация вполне обычная: арендатор решил починить слабый напор, не дожидаясь мастера. Вроде бы «чего там, пару вентилей раскрутить». В итоге вентили оказались не те, и за три дня набежало воды со всего дома почти на 100 тыс. ₽. УК вполне справедливо выставила счёт. Арендатор вполне предсказуемо ушёл в отказ. Кто в итоге заплатил и как мы этого добились – детально разобрали в кейсе на нашем канале t.me/...957 про аренду. Но, думаю, вы уже догадались, что ноль проблем для собственницы - это всё благодаря тому, что квартира находилась в управлении smrnt.ru/...geh Смарент. А как вы считаете, кто должен был заплатить в этой ситуации? 👍 Конечно арендатор ❤️ Собственница 😂 Мосводоканал ❤️ Смарент

🏠 ПИК услышал всех, кто просит дешевую ипотеку, и сделал 12% на весь срок Правда, за последние 2-3 года цена студии в ЖК Москворечье выросла с 7М рублей до 13М рублей, и даже при ипотеке в 12% у вас будет платеж выше 100-120 тыс. рублей в месяц. Наверное ПИК думает, что есть ЦА, которая хочет платить за "пик-будку" больше, чем за аренду. Хотя скорее всего логика в том, что кто-то готов оплатить долг по ипотеке за 3-4 года и тогда это может быть выгодным решением. Но студию покупать за такие деньги - не лучшая идея. Или я ошибаюсь, и скоро студии в Москве реально будут по 20М рублей? Как вы думаете? Да - 👍 Нет - 🍌

⚡️ Хуснуллин: вариант модернизации семейной ипотеки выберут до 1 июля Думаю мы все узнаем на ПМЭФ 2026. И, скорее всего, будет очередное сокращение программы. А что сделают застройщики, когда узнают про это? Верно, поднимут цены. Да, сейчас идет стагнация, и застройщики делают скидки - это факт. Но строго до объявления новых условий по семейной ипотеки 😁