Дмитрий Желнин пишет...

Да, такое тоже бывает Коллеги и клиенты регулярно спрашивают меня: «Дмитрий, а как вообще читать разъяснения порядка определения кадастровой стоимости?» Иногда после его прочтения хочется запросить ещё одни разъяснения. Уже к разъяснениям 🤦‍♂️ Там вроде бы есть таблицы, факторы, группы, зоны, модель, ссылки на отчёт. Но человеку, который не живёт внутри ГКО 24/7, понять из этого простую вещь бывает сложно: почему объекту посчитали именно такую кадастровую стоимость? На самом деле ГБУ не просто так пишут эти документы «как получилось». Есть специальный порядок, утверждённый Росреестром, — приказ № П/0280...

А у нас же ещё ИИ есть 🤖 Что-то мы в последнее время всё больше про кадастровую оценку, налоги, Перечни, ставки, ГБУ и прочую прекрасную и дорогую фигню. Но нельзя забывать и про ещё один мой проект — клуб «ЮрИИсты», где мы разбираемся, как юристам и предпринимателям использовать искусственный интеллект в работе. И я всё больше убеждаюсь: ИИ реально помогает. Не заменяет спеца, не отменяет юридическую квалификацию и не превращает плохой запрос в хороший результат. Но если понимать, куда его прикрутить, экономит кучу времени...

🤯 В Санкт-Петербурге опять пересмотрели кадастровую стоимость большого количества объектов задним числом 😡 В чем суть. Если кадастровая стоимость объекта раньше уже была установлена в размере рыночной — через комиссию, ГБУ или суд, — при новой ГКО такой объект не оценивают с нуля. Берут предыдущий результат и индексируют. Логика хорошая: объект уже индивидуально проверяли, значит, не надо снова загонять его в массовую модель как всех остальных. Так вот в прошлом году СПб ГБУ «Кадастровая оценка» подготовило отчёт...

😂 ... я о чем-то догадывался, оказывается 🤷‍♂️ Только я написал, что Силуанов — молодец, и Минфин не перегнул палку, как коллеги присылают новость: ФНС разослала по регионам письмо с рекомендациями, как увеличить налоговые доходы. По данным РБК, налоговая предлагает регионам активнее работать с недвижимостью, чтоб побольше и получше собирать налог на имущество. В частности предлагается: — расширять перечни торгово-офисных объектов, по которым налог считается не от остаточной, а от кадастровой стоимости; — пересмотреть пониженные ставки; — отменять «неэффективные» льготы; — активнее уточнять...

🤷‍♂️ Понедельник — день тяжелый. Но традиционно для Питера первый понедельник после ПМЭФ — праздник нормальной рабочей жизни. Все делегаты наконец-то свалили из нашего далеко не такого резинового города, как Москва. Теперь можно попробовать куда-то доехать, не отстояв в пробке несколько дней и с, вроде, работающей мобильной связью. Петербуржцы, возвращайтесь! ПМЭФ закончился 😉 На самом форуме меня не было. Маленький я еще, чтобы на такое ходить лично. И нет у меня лишних +100500 денех, чтобы платить не понятно за что 🤷‍♂️ Но новости и интересная информация все равно просачивается. Меня вот увлекли слова Силуанова...

🤔 #пятничныйлайфстайл Планы на сегодня простые: взять всё, что на фото слева, и попытаться приблизиться к тому, что на картинке справа. Да, правую картинку рисовала нейросеть. Но надо же было с чего-то начинать 🙈 А вообще, кто-нибудь, попросите Роскомнадзор замедлить маркетплейсы. Потому что заходишь просто посмотреть «пару семян для горки», а через 20 минут у тебя в корзине камнеломка, арабис, смесь орхидей, какие-то почвопокровники, штуки для подсветки, садовые перчатки, трактор и ощущение, что ты уже не юрист, а младший агроном Ленинградской области...

😎 В субботу, 30 мая, выступал в Москве в клубе «Земельные визионеры». Тема была: два способа снизить кадастровую стоимость земельного участка. Когда помогает рыночный отчёт, а когда не надо сразу бежать к оценщику, а лучше сначала поковыряться в материалах ГКО и поискать ошибку ГБУ. Потому что кадастровая стоимость — это не просто цифра в выписке ЕГРН. От неё могут считаться земельный налог, аренда, выкуп, экономика сделки и вообще вся инвестмодель по участку. И если на этом этапе ошибиться, дальше можно годами платить лишнее...

Минфин уронил мячик 🤹 Помните мой пост про то, как Петербург красиво пожонглировал налоговыми нормами? Тогда город ответил собственникам коммерческой недвижимости примерно так: льготы не дадим, ставку 1,5 % не сохраним, бюджет трещит, инфраструктуру надо строить, держитесь там, всего вам доброго! Но самое интересное было в другом. В письме вице-губернатора Полякова (письмо см. в комментах к этому посту) была расписана новая логика ставок по налогу на имущество организаций с 2026 года: — объекты...

А что внутри? После поста про повышение цены мне несколько человек написали в личку примерно одно и то же: «А что вообще входит в этот ваш экспертный анализ?» Рассказываю 💁‍♂️ Это не «созвон на полчаса, где я на глаз скажу: ну да, кадастр великоват». Так не работает. На глаз можно только борщ солить, да и то рискованно, а иногда — больно 😂 Экспертный анализ — это диагностика объекта и платежей, которые с ним связаны. Наша задача — понять, где именно у собственника болит утекают деньги и можно ли это законно исправить...

🤦‍♂️ В субботу у меня был небольшой земельно-кадастровый марафон по Москве: два выступления за один день. Сначала выступал в клубе «Земельные визионеры» с темой про два способа снизить кадастровую стоимость земельного участка: когда помогает рыночный отчёт, а когда надо искать ошибку ГБУ. Потом поехал на форум Private Money, где в рамках Земельного конгресса рассказывал, где собственники земли теряют деньги из-за налогов, кадастровой стоимости, ГКО и тому подобной "математики". Но история не про это. На первом выступлении меня спросили: сколько в «Налогике» стоит экспертный анализ объекта по налогам и кадастровой стоимости? Я уверенно сказал: 20 000 ₽...

Ошибаетесь вы 😏 Ну да, конечно! Вот свежий пример из практики. #кейсы Регион и ГБУ называть не буду. Не будем портить людям как будто бы честное доброе имя. Тем более они в итоге ошибку-то признали и КС снизили Добровольно... Почти 😉 Суть такая: мы подали заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. ГБУ посмотрело расчёты и внезапно обнаружило «опечатку» в файле с результатами регрессионного анализа ☝️ Звучит сложно, но по-человечески всё довольно просто 🤷‍♂️ Не спор о методике...

». Разобрал там одну из моих любимых налоговых ловушек: когда предприниматель платит лишний налог на недвижимость не потому, что бухгалтер ошибся, а потому что сама кадастровая стоимость объекта улетела куда-то 🚀 Было условно 80 млн, стало 180 млн. Здание при этом не стало дворцом, аренда не выросла в два раза, Манхэттен рядом тоже не построили 🤷‍♂️ Но налог платить приходится уже с новой цифры. В посте показал 5 признаков, когда стоит проверить кадастровую стоимость, и что можно сделать самостоятельно, без...