Что-то на богатом

В мае 2020 года в пандемийной самоизоляции у меня возникла идея подкаст-канала, до которого мои руки так и не дошли. Но я написала сценарий двух выпусков. И готова их показать. Эдакий привет из 2020 года: господдержка уже запущена, Эскроу еще фактически нет, маятник инвестиций с кредитным плечом делает первое, слабое движение: Добрый день, уважаемые друзья! С вами подкаст-канал «Человек с ключами», и я его ведущая Анастасия Казанская. Как изменятся цены на строящееся жилье? Что такое самоисполняющееся...

Что ж, как я и говорила, субсидированные ставки запускают все. Setl Group держали интригу дольше остальных, но 1 июня все-таки выкатили свои программы: Минимальный первоначальный взнос — 15% Расчёт от базовой стоимости. 2-комнатная квартира Для примера я выбрала вот такой вариант 2-комнатной квартиры в ЖК UniverCity. Это отличная семейная квартира с большой кухней и просторными комнатами: Первоначальный взнос — 1 641 300. Расчёты на остаток привожу ниже: 1-комнатная квартира Для расчёта я выбрала вот такой вариант 1ккв...

Все расчёты сделаны по программе Господдержки с учётом особенностей субсидирования ставки по каждому застройщику. В качестве примере расчёта используются существующие трёхкомнатные семейные квартиры с ценами, актуальными на день написания данной статьи. Для сравнения используется расчёт по классической программе Господдержки без снижения ставок со ставкой 6,5%. Данная статья не является коммерческим предложением, а служит для иллюстрации логики расчётов по субсидированным программам. Не для личного использования...

Довольно часто я слышу от менеджеров новостроек следующий аргумент: «Моим инвесторам нравится этот проект» или «мои инвесторы активно заходят в этот проект». Звучит, как гарантия инвестиционной привлекательности.  По факту данное утверждение означает, что некоторое значительное количество покупателей вложило деньги в проект и планирует выйти из него ближе к сдаче. То есть, есть неиллюзорная вероятность, что некий пул квартир выйдет в продажу в одно и то же время и будет конкурировать с предложением застройщика (в то числе с льготными ипотечными ставками) и между собой за покупателя.  Если это инвесторы в небольшие квартиры и вы сами планируете купить небольшую квартиру, это повод задуматься...

В основном продажи в новостройках это кривая, где бурный спрос на старте сменяется спокойным спросом на оставшемся периоде строительства. Цена разгоняется вначале, потом технически поднимается время от времени. Иногда в это вклиниваются ситуационный ажиотажный спрос и прочая конъюнктура рынка.  Есть отдельные популярные комплексы, их активно рекламируют, - на них ставятся планы продаж. «Студия рядом с метро — «Стрижи»» или «Доступная квартира в Приморском районе — «Чистое Небо»», «Недорогая квартира в новом районе — «Солнечный Город»» — это все примеры из этой серии.  Плюсы таких комплексов — к ним всегда есть искусственно поддерживаемый интерес...

Юрий Черненко тут спросил за стройку и я, таки отвечу)))  Рэй Далио в книге «Большие долговые кризисы» пишет: «Поскольку кредит создает как покупательную способность, так и долг, то, насколько желательно или нежелательно наращивать кредитные средства, зависит от того, достаточно ли продуктивно используются взятые в долг деньги, чтобы получить нужную прибыль для выплаты процентов по долгу. Если это так, значит, ресурсы были правильно распределены, и в выигрыше останутся как заемщик, так и заимодавец. Однако если этого не происходит, то недовольными останутся оба, и весьма вероятно, что ресурсы были распределены неправильно»...

Ну и анекдот в тему, почему линейная концепция «воткни в землю миллион, через год получи два» не работала, не работает, не заработает (не работает уже с 2018 года, без каких-то дополнительных подпорок в виде «продай один - разложи на два и далее по экспоненте»).  Смотрите. В условном 2016 вы взяли студию за 1,8 млн, в условном 2019 вы продали ее за 3 млн, купили студию за 3 млн, в 2021 продали за 4.5 млн, купили новую студию за 4.5 млн, - сидите ждёте. Что будет в 2024 году? Отвечу: продадите за Х млн, купите за Х миллионов следующую.  А теперь анекдот: Два ковбоя скачут по пpеpии. Один дpугому говоpит: - Джо, деpжу паpи на сто доллаpов, что ты мое говно не съешь...

И особо подчеркну. Да, как покупателям нам нравится купить что-то по акции, но при условии, что это краткосрочная акция, а не тенденция. Желательно, чтобы к акции был доступ у очень ограниченного числа людей.  Но как владелец, а после совершения покупки мы все становимся владельцами, мы рассчитываем на то, что то, что мы купили, вырастет в цене и будет пользоваться спросом.  И вот тут у инвесторов, которые рассчитывают на быстрые инвестиции, происходит коллапс мозга. С одной стороны, очень просто инвестировать на восходящей динамике цен, да ещё и с восходящей динамикой спроса. А именно так и...

Друзья, сейчас скажу очень неожиданную, вероятно, штуку, но распространение эскроу-счетов и изменение 214-ФЗ в 2019 году это не только стало очень хорошо, но и очень плохо, - для покупателей.  Как раньше происходило финансирование стройки? Ранние инвесторы покупали квартиры - застройщик строил. Расходился спрос с ценой - спрос падал, цена корректировалась (не сильно), поэтому дольщиков и называли «инвесторами».  Что сейчас (с 2019 года)? Застройщик не получает деньги от дольщиков, деньги лежат на счетах до сдачи дома и доступа к ним у застройщика (любого) нет. Финансирование стройки происходит за счёт банковских кредитов...