Роман Гукалов | Вдумчиво о недвижимости

Если вы когда-то слышали: 👉 «Мне с идеальной историей отказали» и тут же — 👉 «А моему другу с просрочками всё одобрили!» — не спешите удивляться. Это не мистика. Это — реальность банковской кухни. Я больше 5 лет наблюдаю одну простую закономерность. Когда банк перевыполняет план — он начинает закручивать гайки. А вот когда отстаёт от плана — одобрения сыплются даже по самым сомнительным заявкам. Да, у банков есть цифры, показатели, которые нужно показать “наверх”. И именно в такие периоды — одобряют почти всех подряд...

Даже с эскроу-счетами на рынке до сих пор встречаются проблемные девелоперы: около 15% строек в Москве уже выбились из графика, а у 20% застройщиков — риск несостоятельности. Именно поэтому репутация застройщика сегодня — решающий фактор при покупке. Что проверить перед сделкой, чтобы не остаться с бетонной коробкой и мечтой о ключах? Вот короткий гайд, который стоит сохранить: 1. Официальные реестры Застройщик должен быть в базах erzrf.ru и наш.дом.рф Проверь: – есть ли разрешение на строительство, – работает ли по 214-ФЗ с эскроу, – не числится ли проблемным...

В Госдуме рассматривают законопроект о дифференцированных ставках по семейной ипотеке. Предлагается следующий вариант: - 1 ребёнок — ставка может составить 10–12% - 2 ребёнка — сохранение ставки на уровне 6% - 3 ребёнка — снижение ставки до 4% Ожидается, что законопроект может быть принят до конца 2025 года, а изменения вступят в силу в 2026 году. На сегодняшний день семейную ипотеку можно оформить по ставке до 6%, если: — в семье двое и более детей до 18 лет; — есть хотя бы один ребёнок до 7 лет; — или ребёнок с инвалидностью до 18 лет...

Я разобрал 4 главных события, которые навсегда изменили рынок. Вам тоже кажется, что цены на квартиры будто «вырвались вперёд» за последние годы? Это не хаос и не случайность. У этого есть объяснение. И я расскажу Вам без сложных терминов. Эскроу-счета: застройщикам запретили строить за свои деньги. С этого года все стройки в России обязали вести через банки — с использованием кредитных денег. Даже если у застройщика были собственные средства, он всё равно обязан был взять кредит. А значит — платить проценты, которые легли в стоимость квартир...

Почему она пока не растёт в цене — и почему это временное явление Если вы тоже удивляетесь, почему квартиры в России растут медленнее, чем машины или продукты — читайте до конца. ⠀ Пока одни думают: «ну, вроде стабильно», другие уже прикидывают: куда вложиться, чтобы через 2–3 года выйти в плюс. ⠀ Я занимаюсь недвижимостью каждый день, и вижу рынок изнутри. Вот что происходит на самом деле: На вкладах у населения — 60 триллионов рублей Это почти треть ВВП России. ⠀ Проценты по этим вкладам = 9 триллионов в год...

Пока одни спорят, заменит ли ИИ людей, другие просто берут и заменяют. Российская компания Smart Engines представила разработку, которую можно описать коротко: минута — и 900 страниц бухгалтерских документов ушли в прошлое. Да, включая НДС, УСН, акты, счета и прочее, от чего обычно хочется выпить валерьянки. ИИ-агент, оснащённый системой машинного зрения и обработкой языка, проглатывает кипу бумаг за 60 секунд — и делает это точнее, чем человек. В компании хвастаются: десяти бухгалтерам на такую работу понадобился бы месяц...

⠀ Раньше ипотеку можно было оформить на одного супруга. Теперь — обязательно оба. Исключение — если один из супругов иностранный гражданин. ❗️Интересно: если брак уже расторгнут, то право на семейную ипотеку может сохранить каждый — при условии, что это право не было реализовано и кредитная история чистая. 🟡 Мнение: Это решение логичное с позиции государства — не раздавать субсидии на “две семьи”. Но есть риск: появятся схемы с фиктивными разводами ради покупки второй квартиры. А это уже...

Если смотрите за рынком недвижимости Краснодара, то, скорее всего, заметили: даже когда спрос вроде бы падает, ценник у застройщиков только растёт. На первый взгляд — нелогично. Но на самом деле всё объяснимо. У любого крупного застройщика — десятки инвесторов и партнёров. И если компания вдруг снижает цену метра в прайсе, инвесторы видят в этом сигнал: 📉 "что-то пошло не так". ⚠️ Начинается напряжение. Паника. Письма. Поэтому застройщик не режет цену в лоб. Он включает креатив: 🎁 скидки до -30%, 🎫 акции, 🧃 "подарки при покупке"...

В 2025 году ставки по вкладам в крупнейших банках России снижаются практически ежемесячно — и делают это молча, без лишнего шума. Но если взглянуть на график, становится ясно: вторая половина года уверенно несёт нас к рекордному минимуму доходности. 📉 Согласно данным «Финуслуг», средние ставки по депозитам в ТОП-20 банков достигли минимальных значений с начала 2025 года. Особенно ощутимо это видно по долгосрочным вкладам. 🔻 Вклады на 36 месяцев снизились сразу на 7,44 п.п., до уровня 9,62% годовых...

С 26 августа «Авито» официально ввёл платный доступ к телефону собственника недвижимости в первые 4 часа после публикации. Теперь, чтобы связаться с продавцом сразу — нужно заплатить 129 ₽ за один контакт. Через 4 часа номер откроется для всех, как раньше. Да, это касается только объектов от собственников, и да — тестировали уже в некоторых регионах. Теперь запустили по всей России. В сфере недвижимости и так сейчас не самые простые времена — спрос просел, ставки высокие, покупатели осторожны. Но, похоже, чтобы классифайдам зарабатывать — нужны уже крайности...

Банк России объявил о снижении ключевой ставки с 21% до 20%. Это важное решение, которое влияет не только на банки и экономику, но и на каждого из нас — особенно если вы планируете взять кредит, инвестируете или просто следите за ценами. Что такое ключевая ставка? Это процент, под который Центробанк выдает деньги коммерческим банкам. Она влияет на стоимость всех займов и вкладов в стране. Чем выше ставка — тем дороже кредиты, но выгоднее депозиты. И наоборот. Что изменится для обычных людей? Зачем ЦБ снижает ставку? Это сигнал: пик напряжения пройден, экономика стабилизируется...

До конца июня действует мораторий на ответственность застройщиков по договорам долевого участия. Его ввели в марте 2024 года, чтобы девелоперы смогли выжить в условиях высокой кредитной нагрузки, скачков цен на стройматериалы и снижения спроса. Планировали закончить в декабре, но затем продлили до 30 июня 2025. И вот — отсчёт пошёл. С 1 июля 2025 года застройщики снова будут нести полную ответственность по ДДУ. Это значит, что дольщики смогут: ✅ Требовать компенсации за задержку передачи квартиры ✅...