Data Driven Property

Прогнозировать что-то — всегда неблагодарное дело, потому что реальность всегда преподносит сюрпризы. Но порассуждать о закономерностях интересно. Сегодня я хочу рассказать о том, почему во время кризисов на рынке недвиги цены могут сильно упасть, и как ситуация может развиваться у нас, в России. Как правило, все кризисы на рынке недвиги начинаются с повышенного спроса. Число желающих купить начинает сильно превышать предложения, и продавцы повышают цены, подстраиваясь под увеличенный спрос. Причины повышенного спроса могут быть разные...

Как вы знаете, сейчас ограничивают возможность звонков в WhatsApp и Telegram. Официальная версия такова, что делается это под эгидой борьбы с мошенниками. Хотя около половины трафика мошенников проходит через обычные звонки. Текущее замедление звонков аналогично замедлению ютуба — когда в VK Видео вбухали тонну ресурсов, а сервис оказался никому не нужным. Поэтому, пользуясь близостью к государству, VK, скорее всего, пролоббировало замедление ютуба, в надежде, что пользователи перетекут в сервисы VK...

Как вы знаете, сейчас бум LLM-моделей (ChatGPT, DeepSeek и т.п.). Все крупные технологические компании копают в этом направлении. Нам пророчат, что искусственный интеллект заместит большое количество рабочих мест. Я сам являюсь активным пользователем этих моделей. Нет, тексты сюда я не пишу с помощью LLM, и даже не использую их для редактирования финальной версии текстов. Пробовал, но не понравилось. Тексты получаются какими-то слишком пресными. Но картинки здесь я генерирую с помощью Шедеврума...

На примере курса рубля можно посмотреть, насколько нелинейно (и порой парадоксально) работает экономика Казалось бы, у нас высокая инфляция. Государство печатает деньги. Но ЦБ, что бы сдержать инфляцию, держит ставку высокой. Из-за этого (недоступные кредиты для тех, кто привык потреблять в кредит; заманчивые депозиты для тех, кто привык сберегать) снижается спрос на импорт. Как следствие, снижается спрос на валюту. Из-за этого бюджету становится еще хуже (меньше доходов / налогов от импорта). Поэтому государство вынуждено еще больше занимать...

При покупке жилой недвиги на вторичке, к сожалению, в России ассиметричные риски. Если посмотреть на судебную практику, продавец несет сильно меньше рисков, чем покупатель. Я не знаю с чем это связано, но это абсолютно нормальная ситуация, когда суд требует вернуть у продавцу квартиру, а покупателю деньги. Продавцу то квартиру возвращают, но он может просто не отдавать деньги и хохотать во весь голос над незадачливым покупателем. Вот примеры таких случаев Причем, сейчас через суд возвращают квартиры людям, которые продали их под влиянием мошенников...

Скорее всего, в ближайшее время мы придем к тому, что выдавать семейную ипотеку будут только по месту прописки. В чем контекст: председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила, а Антон Силуанов, глава Минфина, поддержал выдачу семейных ипотек только по месту прописки. Как это будет реализовано технически - пока информации нет. Но очки авторитета лиц, которые заявляли это, позволяют уверенно рассчитывать на этот сценарий. В связи с этим, последнюю неделю слышу много комментариев в духе: «Аааа! Возвращается крепостное право! Государство всех хочет на цепь посадить»...

В начале XX века математик Фрэнсис Гальтон провёл любопытный эксперимент. На сельской ярмарке 800 участников пытались угадать вес быка. Индивидуальные оценки сильно разнились, но среднее значение оказалось почти идеально точным. Этот феномен, названный «мудростью толпы», иллюстрирует, как коллективное мнение формирует справедливую цену активов. Сам по себе риск мы не можем представить в виде процентов, его никак не вычислить. Например, нельзя сказать: я открою кофейню с 20% риском. Или: риск владения моей квартирой составляет 4%...

Я частенько слышу вопросы: что происходит с рынком недвижимости? Почему он не падает? Так вот, рынок недвижимости и не может упасть, потому что рынка нет. Смотрите: 1. На днях продлили мораторий на взыскание неустоек с застройщиков до конца года. Застройщики по-прежнему могут задерживать сроки сдачи дома, и им ничего за это не будет. 2. За некачественный ремонт с застройщика можно сейчас взыскать не более 3% от стоимости квартиры 3. Живых денег на рынке нет. Новостройки сейчас покупают либо по семейной ипотеке, либо в рассрочки...

Казалось бы, зачем так много писать о недвиге, когда не собираешься его покупать? Ну дорожает он, и что? Ну будет кризис на рынке недвижимости, тебе то что? Открою вам тайну: этот рынок влияет на нас всех, даже тех, у кого есть свое жилье. 1. В мире бесплатных денег не существует. Деньги - это эквивалент товаров / услуг, которые мы можем получить. У государства нет опции «напечатать бесконечное количество денег» (точнее, есть, но это будет гиперинфляция). Государство зарабатывает деньги (путем налогов / сборов / акцизов и т...

Мне пришел вопрос: почему люди выбирают квартиры для инвестиций. Цитирую: Перед человеком, накопившим достаточно крупную сумму (=хватает на квартиру), встаёт вопрос во что ее конвертировать. И вот тут квартира может выглядеть низкорисковым вариантом просто потому что все остальное страшнее. История показывает, что банки лопаются налево и направо, а деньги превращаются в бумажки за одну ночь. А квартира - вот она реально физически существует, ее пощупать можно и вряд ли отберут Предполагаю, что инвесторы...

Сразу пару примечаний: 1. Понятное дело, что данные в прошлом не говорят о том, что будет в будущем 2. Все это относится к недвижимости как к инвестициям. К недвиге как к средству личного проживания эта логика не применима. Я сторонник идеи, что если вам нужна недвига для личного комфортного проживания - нет смысла ждать, когда цены вырастут или упадут Я взял данные по ценам аренды квартир отсюда. И стоимость квадратного метра отсюда. Предположим, что в 2015 году мы покупаем однушку 35 000 квадратов по цене в 180 000 рублей за квадрат, и начинаем сдавать...

С 2020 года строителей носили на руках и всячески оберегали от всех неурядиц. Посмотрите, например, что говорил зам.министра строительства в 2022 году: государство было готово выкупать жилье у застройщиков, что бы поддержать рынок. И тот же самый замминистр...