НедвижимостьPRO

⚠️ Какую недвижимость стоит бояться? Есть недвижимость, которую не любят риэлторы и банки. Стоит опасаться и вам при ее покупке. Квартира 1. Квартиры с отказниками при приватизации. По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право «пожизненного» проживания в ней. Т.е. выселить его практически невозможно. А кому нужна квартира с чужими жильцами? Квартира 2. Приватизированные квартиры, в которых на момент приватизации проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы, либо ушедшие на службу в армию. С ними та же ситуация, как с отказниками. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру и это сложно оспорить. Квартира 3. Недвижимость от собственника, который на момент приобретения жилья (это важное уточнение!) состоял в браке, но нет ни согласия супруги на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода. Если всего этого нет, сделку можно оспорить и признать недействительной. Квартира 4. Недвижимость, собственники которой на момент сделки имеют долги. Это может привести к банкротству продавца, такую сделку возможно оспорить в суде. Квартира 5. Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала. Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной. Квартира 6. Недвижимость, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием. Сделку могут признать недействительной. Квартира 7. Недвижимость, полученная продавцом по договору ренты. Если рентополучатель еще жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору. P.S.: Наличие у квартиры таких проблем не означает, что ее покупать не стоит. Если подобная квартира очень приглянулась, снизьте риски, изучите документы. А лучше, пригласите профессионального агента по недвижимости или юриста.

⚠️ Как супругам получить два вычета за одно жилье При покупке жилья можно получить имущественный вычет. Он позволяет вернуть уплаченный налог на доходы. ▪Размер вычета Это расходы на покупку жилья, но не более 2 млн ₽ на человека - один раз в жизни. ▪Если квартиру купили в браке Лимит установлен для человека, а не для объекта. Каждый супруг может получить вычет в пределах 2 млн ₽, в том числе по одной и той же общей квартире. Так можно сделать, если квартира стоит больше 2 млн ₽. Например, 4 млн ₽ - тогда муж заявит вычет в размере 2 млн ₽ и жена - в размере 2 млн ₽. На двоих они вернут 520 тыс ₽ уплаченного налога. Распределить между собой стоимость жилья можно в любой пропорции - по соглашению. Например, если квартира стоит 3 млн ₽, муж может использовать 2 млн ₽ вычета, а жена - 1 млн ₽, или наоборот. Мужу налоговая вернет 260 тыс ₽, жене - 130 тыс ₽. ▪Если в документах указан один супруг При покупке жилья в браке сам объект и расходы - общие. Неважно, кто платил или указан собственником. Право на вычет имеют оба супруга - но только в пределах стоимости жилья, оплаченной своими деньгами. Например, квартира стоит 5 млн ₽. Собственник по документам - муж, плательщик - тоже он. Но вычет заявляют оба супруга - по 2 млн ₽ каждый. Просто жене нужно приложить к декларации свидетельство о браке. ▪Сумма к возврату Возвращается фактически уплаченный НДФЛ по ставке 13%. То есть максимальная сумма к возврату - 260 тыс ₽ для одного человека. На двоих - максимум 520 тыс ₽. Столько получится вернуть при покупке жилья от 4 млн ₽. Деньги можно получать частями несколько лет. ▪Как вернуть налог ✔️ За прошлые годы нужно подать декларацию - можно через личный кабинет на сайте ФНС. ✔️ В текущем году вычет можно оформить через работодателя. Для этого все равно придется обратиться в ФНС, взять уведомление о праве на вычет, отнести его с заявлением на работу (если кратко). ▪Если супруг не платит НДФЛ Он не сможет получить вычет и вернуть налог. ▪Если купили новостройку Право на вычет возникает после регистрации собственности. Налог можно вернуть начиная с того года, когда подписан акт приема-передачи. ▪Если брали ипотечный кредит Дополнительно супруги могут получить вычет в размере уплаченных процентов за ипотеку. Размер вычета равен сумме уплаченных процентов по кредиту, но не более 3 млн ₽ для одного человека. Если жилье приобреталось в браке, право на вычет за %% может получить любой из супругов, даже если не является заемщиком по договору, не указан в документах на собственность и оплату. Т.е. тут каждый супруг может вернуть до 390 тыс ₽. Расходы на выплату процентов между супругами распределяются по заявлению в любой пропорции - ее можно менять каждый год. При этом у каждого супруга свой лимит вычета, а не один на двоих. Но, если один из супругов использует даже 10 тысяч рублей для вычета за проценты, он утратит свое право вернуть налог с другой ипотеки.

⚠️ Не буду вносить в ЕГРН информацию о собственности, возникшей в 90-х годах, потому что тогда у меня заново начнет течь срок владения и мне придется платить налог при продаже! Так вот, это всё страхи, возникшие на пустом месте и ничем не обоснованные. При регистрации ранее возникшего права минимальный предельный срок владения течь заново НЕ НАЧИНАЕТ! Да, ФНС не всегда может понять, что право собственности продавца возникло в 1990-х годах, а в 2000-х в ЕГРН просто внесли информацию о нем. И да, из-за этого от ФНС может поступить требование задекларировать доходы и уплатить налог. Но это легко решаемый вопрос. При поступлении такого требования, в ФНС нужно отправить уведомление с разъяснением ситуации, к которому приложить копии правоустанавливающих документов (1990х годов). Почему после регистрации ранее возникшего права минимальный предельный срок владения не начинает течь заново? Ведь в ЕГРН будет стоять «свежая» дата регистрации собственности? Разъясняем: В Налоговом Кодексе РФ есть понятие «минимальный предельный срок владения» (далее будем кратко его называть "МПСВ"). Используется это понятие только в целях налогообложения. Истечение этого срока освобождает продавца недвижимости от уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц). По общему правилу МПСВ начинает течь с даты, когда у продавца возникла собственность на недвижимость (есть правда и исключения, но они не многочислены. Например, МПСВ начинает течь не с даты возникновения собственности при приобретении квартиры по ДДУ или по программе реновации в Москве). В случаях, когда МПСВ начинает течь с даты возникновения права собственности на недвижимость,  нужно понимать с какого момента возникает само право собственности. С 31 января 1998 года права на недвижимость начали регистрировать в едином государственном реестре. Если правоустанавливающий документ датирован 31.01.1998 и позже указанной даты, то право собственности на недвижимость считается возникшим только с момента регистрации в едином государственном реестре (за редкими исключениями вроде наследства и ЖСК). Но ведь и до 31.01.1998 (до единого государственного реестра недвижимости) в Российской Федерации (а до этого в РСФСР) существовала и недвижимость, и частная собственность на недвижимость. Частная собственность в РСФСР регистрировалась в Бюро технической инвентаризации. Затем в начале 90х обязанность по регистрации таких прав была передана местным администрациям, а они уже делегировали свои полномочия в этой части тем или иным учреждениям. Но в ночь на 31.01.1998 все ранее существовавшие права не превратились в тыкву. И имущество, находившееся в частной собственности, не перешло в собственность государства или муниципальных образований. Существовавшие на 30.01.1998 года права собственности остались юридически действительными даже если сведения о них так и не внесли в единый государственный реестр. А когда в ЕГРН новой датой вносятся сведения о собственности, возникшей до 31.01.1998, это вносятся  сведения о уже существующей собственности, которая так и продолжает дальше существовать (пока не сменится собственник или не прекратит существование объект недвижимости). То есть, важным моментом является - была ли изначально в 90х годах зарегистрирована собственность/правоустанавливающий документ в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Если да, то право возникло ещё в 90х годах. При внесении о нем сведений в ЕГРН текущей датой, новое право собственности не возникает и заново МПСВ, соответственно, не начинает течь. Если нет (например, договор в 90х у нотариуса подписали, но в БТИ или в органе местной исполнительной власти так и не зарегистрировали в то время), то право собственности тогда не возникло, оно будет сейчас регистрироваться впервые и только сейчас начнет течь МПСВ.

⚠️ Как суды оценивают занижение цены в ДКП с точки зрения оспоримости сделки «...18 до 20% - разница не является существенной (позиция ВС по делу №А53-1203/2016, решение АС Поволжского округа по делу №А65-7317/2015, решение АС Центрального округа по делу №А23-1083/2015); от 20 до 40% - суды оценивают неоднозначно (по делу № А43-15879/2016 расхождение в цене в 37% было признано несущественным, по делу № А71-11854/2015 расхождение в 34% было признано существенным); более 40% - существенное занижение цены (решение АСГМ по делу № А40-49715/2016, позиция ВС по делу № А40-49715/2016). Исходя из практики, «безопасным» для покупателя будет занижение цены до 20%. Если разница больше, то риск оспаривания сделки увеличивается…»