Что будем строить?| Баринов 🏡

Тренды и прогнозы Всем привет! Декабрь в разгаре, а значит наступило время итогов и прогнозов. В ближайших постах проанализирую свои прогнозы на год на прогноз и факт, также повангую на 2026. А пока предлагаю аналитику от Центра аналитики «Петербургской недвижимости» (для неместных - входит в холдинг Setl Group, одного из топов федеральных застройщиков МКД, поэтому качество данных там всегда высокое) С изложенными выводами стратегически согласен. Из интересного: обратите внимание на сокращение количества коттеджных поселков с 446 в 2021 до 245 в 2025. Насколько я помню, в 2018 было около 600. Причина такой динамики довольно простая - земля заканчивается. Ранее такой объем проектов был обеспечен дешевой землей от выделенных паев и беспорядочных переводов. За 2020-2022 предложение сильно вымылось, а восстанавливать его нет такого количества массивов. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim

Кому кризис, а кому … Всем привет! Давно хотел написать о рекламном рынке в недвижимости, а тут подоспел отчет ЦИАН для инвесторов и на его примере можно посмотреть на интересные искажения. Я не смотрел сами выступления, но внимательно изучил презентацию (традиционно прикрепил) и хочу отметить несколько особенностей разной интересности: 1️⃣ слайдов про скорый рост рынка недвижимости много и повторяются в каждом блоке. Здесь понятно - ЦА - инвесторы ЦИАН и надо показывать перспективы роста, которые без роста рынка неочевидны. 2️⃣ загородный сегмент упоминается только в одном слайде в блоке про вторичный рынок. Видимо, ЦИАН или не достиг там чего то значимого или не считает сегмент перспективным. 3️⃣ самое же интересное - это то, что несмотря на падение сделок на рынке и кризисе на рынке, о котором многие говорят, выручка ЦИАН растет. Конечно, инвесторам объясняется это, как эффективная модель бизнеса и работа команды. Не отрицая этого, есть смысл пояснить, что в этот «кризис» рынок вошел в самом своем разогретом состоянии за всю историю РФ. Большое количество застройщиков, федеральные экспансии, рекорды по стройке и вводу жилья, тотальное участие банков и тд. и все на фоне серьезно ограниченных возможностей рекламных инструментов: - инсты, Гугла и ютуба официально нет - по блоггерам прижали - Яндекс поиск поменял алгоритмы и стоимость там возросла до небес и уперлась На фоне этого, реклама в агрегаторах, тк Авито и ЦИАН стала действительно занимать большую долю в бюджетах девелоперах, при этом эффективность ее серьезно просела. И у девелоперов нет другого выхода, как накачивать свои рекламные бюджеты. Надо продавать, потому что банки, эскроу, проектное финансирование, бридж кредиты, сроки сдачи, налоги и тп. Доля рекламных бюджетов у застройщиков выросла в несколько раз. Конечно, на этом фоне растут сроки экспозиции в ЦИАН и растет стоимость продвижения объявлений. Да еще Авито задрал цены после после покупки Ростелекомом. Можно спокойно работать с маржинальностью. Вот такая интересная ситуация: рынок падает, а отдельные сегменты растут. Кому кризис, а кому мать родная. Конечно так не может длиться долго, поэтому надо показывать инвесторам скорый выход из кризиса. https://t.me/chto_stroim

Про стратегию Всем привет! Продолжаю вам выдавать порционно девелоперскую мудрость 😀 Мы сейчас пробуем в Факт коттеджные поселки новый формат стратегических сессий, когда проводим ее не одним двумя днями, а сериями коротких встреч по 1,5-2 часа. Идея в том, чтобы сохранять на коротких встречах высокий фокус и иметь возможность осмысливать результаты этих спринтов. Причем сейчас это делаем без привлечения сторонних людей и четкого сценария, а в формате потока. Посмотрим, что получится. #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС https://t.me/chto_stroim

Планирование, как основа Всем привет! Прямо сейчас у нас идет планирование 2026 года и расскажу немного для понимания процесса при портфельном управлении. 1. Старт: с бюджетов отдельных проектов. планируем: - план продаж на год (штуки и выручка) - план строительства (что строим и на какую сумма). План стройки мы увязываем с темпами продаж, объёмом финансирования, объёмом обязательств перед клиентами, приоритетами для продаж. Всё это внутри каждого проекта складывается в бюджет проекта но год. 2. Переход к портфелю Бюджеты проектов сводим их в единый бюджет по портфелю, потому что управляем именно портфелем проектов. На этом уровне: - сводим все планы продаж и денежные поступления; - сводим все бюджеты затрат: стройка, реклама, фонд оплаты труда (ФОТ), общие расходы департаментов, налоги… Мы смотрим на картину: в разрезе всего года, в разрезе каждого месяца — чтобы увидеть, где возможны несостыковки, чтобы их устранить через вторую итерацию работы с годовыми бюджетами проектов. Таких итераций может быть несколько пока сводный бюджет не будет устраивать. 3. Актуализация финансовых моделей и планов по проектам. По итогам года и с учетом планов на следующий актуализируется план реализации проекта, а также его финмодель. Если ключевые параметры эффективности проекта не ухудшаются, то идем по начальному плану. Если же есть риски недостижения финансовых целей проекта, то это повод для пересмотра плана реализации проекта. Такие пересмотры могут быть и в течение года, если наблюдем существенные отклонения по ходу года. 4. По итогу планирования: - мы актуализируем планы реализации и модели проектов - планируем годовые бюджеты проектов - формируем бюджеты по всем расходным статьям - формируем сводный бюджет всей компании В течение года актуализация происходит каждый квартал. С учетом количества проектов и итераций, необходимости все свести в один и периодической актуализации это занимает значительное время. Мы управляем тем, что можем посчитать. Поэтому, это основа стабильной работы и управления компанией. И в этом есть разница между управлением 1-2 проектами и большим портфелем. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim