Что будем строить?| Баринов 🏡

Всем привет! В среду застал выступление представителя Т-Банка. Показалось занимательным. Т-Банк выводит Т-Недвижимость и имеет намерение, даже план, "выполнять все джобсы" (с) на клиентском пути. Смотрите фото с слайдом, как ТБ видит клиентский путь. нет жилья → возникло решение купить → выбор объекта → ипотека и сделка → регистрация → ожидание сдачи → ремонт → переезд → ЖКХ, платежи, страхование → продажа или сдача жилья → следующая покупка. С учетом масштаба клиентской базы и того уровня знаний о клиенте, который есть у ТБ, полагаю его амбиции более чем оправданными. Девелопера ТБ тоже не оставляет в стороне Профинансировать → построить → продать. Кстати, на рынке ИЖС Тбанк уже есть и развивается в партнерствах и финансировании подрядчиков, причем с поэтапным раскрытием (что недавно аннонсировал Сбер) Банковское обслуживание бизнеса, расчеты, номинальные счета, ипотека, реклама, собственная витрина недвижимости, безопасные расчеты. Чуете на кого руку поднял? У этих монстров есть то, чего нет у большинства участников рынка: — десятки миллионов клиентов; — информация об их доходах и платежном поведении; — возможность определить момент возникновения спроса; — финансовые продукты; — рекламные инструменты; — собственные витрины недвижимости; — инфраструктура проведения сделки; — дальнейшие финансовые и сервисные отношения с клиентом после покупки. Угроза это или возможность? Зависит от места в цепочке. Для девелоперов, строителей, которые действительно создает продукт и владеют активами - вижу возможность. А вот для многочисленных сервисов ситуация выглядит тревожнее. Ипотечный брокеридж, страхование, подбор недвижимости, рекламные площадки, сопровождение сделки, расчеты — банк постепенно способен забирать эти функции внутрь своей экосистемы. И это по-настоящему глобальный тренд, усиленный развитием ИИ, который развивается сейчас в мире. Есть смысл подумать о своем месте в этой цепочке.

Размер имеет значение? Всем привет! В пн на круглом столе Коммерсанта среди многих интересных тезисов зацепился за то, что сейчас востребованный ипотечный продукт в виде "участка с домом "под ключ" до 15-16 млн" могут создавать только небольшие компании, фактически бригады. Я давно гонял в голове это, прочитав пост Матвея Мамченко, где он восхищается "мелкими застройщиками без бренда, юридических лиц и тп": - не держат отделы продаж - не содержат офиса они очень жёстко режут свои вложения и предлагают потребителю только самое важные, нужные и очень универсальные решения - предлагают потребителям пространство для жизни, а не материалы с технологиями и дизайнерские решения. Понятно, что там много вопросов к качеству и тп. Я не об этом. Я подумал, что пока многие публичные игроки ИЖС ждали прихода монстров из МКД, строили теории о "подготовке площадки ИЖС под мкдшников" 90% ввода квадратов в ИЖС делают множество неизвестных подрядчиков и "самостроев" И, возможно, что ставку "наверху" делают на них. Да, есть вопросы к качеству строительства, есть вопросы к инфраструктуре. Но это решается и решается не обязательно через укрупнение. Любое укрупнение - это рост административных издержек в геометрической прогрессии, я это очень хорошо чувствую. Мы уже выбрали для себя путь девелопера территорий и не идем в самостоятельное строительство. Так или иначе, модель, когда коттеджный поселок с участками без подряда становится "платформой для застройщиков" реализуется многими в силу их осознанности. Так что, я пока утвердился для себя в правильности этого направления и понимание, что делать дальше тоже есть.

Всем привет! На неделе прошло много публикаций в профильных каналах на основе аналитики ВТБ по структуре выдач ипотек в сфере ИЖС. Данные ВТБ коррелируют с данными Дом.рф, которые анализировал здесь и вцелом, в них нет ничего особо интересного. Интересными, а вернее забавными, являются комментарии к этой аналитике по поводу тектонических сдвигов в структуре спроса, смене поколений, которые хотят готовое и тп белебердень. Сдвиги редко происходят за 1 год. Текущая структура выдач обусловлена: 1️⃣ ограниченностью льготной ипотеки, которая выдается на строительство 2️⃣ количество домов, построенных застройщиками на продажу вымылось: готовое купили, новое почти не строят. Посмотрите в графике ДКП ЮЛ. 3️⃣ новое строительство сильно выросло в цене, поэтому покупка готового интереснее строительства даже с учетом %. Вспомните подкаст годичной давности. 4️⃣ ну и ставку все же снизили и кредит за 17-19% все же доступнее, чем 27% год назад. Мы на прошлой неделе тоже продали один из домов в рыночную ипотеку. Все надо делать вовремя 😁 • покупать готовое, когда его много и по интересным ценам, как года назад • оформлять льготную ипотеку сейчас, а не 15 сентября за 2 недели до изменения программы. https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Уже писал, что кроме высокой стоимости кредита, НДС, снижения спроса, на застройщиков еще давит налог на землю, ставки по которому выросли кратно. Очень необычный кейс, когда Застройщик пытается решить вопрос через Конституционный суд. Конституционный суд (КС) принял к рассмотрению жалобу ООО «Корнер Казань» на нормы Налогового кодекса, которые привели к резкому увеличению фискальной нагрузки на девелоперов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С 2019 года платежи выросли в 20 раз. В статье описано, как пришли к этому: - изначально для всех земель под жилье действовала льготная ставка 0,3% от кадастровой стоимости. - с 2020 года льготу для участков под ИЖС отменили, распространив на них общий тариф 1,5%. ( рост в 5 раз) - В октябре 2023 года, ФНС выпустила письмо, где указала на необходимость применять к этой ставке еще и повышающие коэффициенты. (в 2 раза в течение 3 лет после регистрации права и в 4 раза в случае, если строительство идет более 3 лет) - В итоге в период стройки земельный налог достигает 6%, тогда как застройщики Ну и это произошло с переоценкой кадастровой стоимости участков максимально близко к рыночной, а где то с превышением. «Применение налогового коэффициента к ставке 1,5% носит избыточный и дискриминационный характер», из-за чего налоговое бремя «фактически носит запретительный и конфискационный характер»,— говорится в жалобе. Еще интересно, что есть слухи о скором применении такого же подходы и к частным лицам. И это наряду с нормативами об изъятии участка за неиспользование в течение 3х лет. Как то инвестиционная ценность голой земли дискредитируется все больше. Мое личное мнение, что под видом цели вовлечения в оборот неиспользуемой земли, системно решаются прежде всего цели пополнения бюджета. А что у нас с бюджетом не тема этого поста. https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX