Что будем строить?| Баринов 🏡

Всем привет! Уже писал, что кроме высокой стоимости кредита, НДС, снижения спроса, на застройщиков еще давит налог на землю, ставки по которому выросли кратно. Очень необычный кейс, когда Застройщик пытается решить вопрос через Конституционный суд. Конституционный суд (КС) принял к рассмотрению жалобу ООО «Корнер Казань» на нормы Налогового кодекса, которые привели к резкому увеличению фискальной нагрузки на девелоперов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С 2019 года платежи выросли в 20 раз. В статье описано, как пришли к этому: - изначально для всех земель под жилье действовала льготная ставка 0,3% от кадастровой стоимости. - с 2020 года льготу для участков под ИЖС отменили, распространив на них общий тариф 1,5%. ( рост в 5 раз) - В октябре 2023 года, ФНС выпустила письмо, где указала на необходимость применять к этой ставке еще и повышающие коэффициенты. (в 2 раза в течение 3 лет после регистрации права и в 4 раза в случае, если строительство идет более 3 лет) - В итоге в период стройки земельный налог достигает 6%, тогда как застройщики Ну и это произошло с переоценкой кадастровой стоимости участков максимально близко к рыночной, а где то с превышением. «Применение налогового коэффициента к ставке 1,5% носит избыточный и дискриминационный характер», из-за чего налоговое бремя «фактически носит запретительный и конфискационный характер»,— говорится в жалобе. Еще интересно, что есть слухи о скором применении такого же подходы и к частным лицам. И это наряду с нормативами об изъятии участка за неиспользование в течение 3х лет. Как то инвестиционная ценность голой земли дискредитируется все больше. Мое личное мнение, что под видом цели вовлечения в оборот неиспользуемой земли, системно решаются прежде всего цели пополнения бюджета. А что у нас с бюджетом не тема этого поста. https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Про деньги Всем привет! Принял участие в пленарной сессии Жилконгресса, которую проводил Валерий Лукинов. Поделюсь своим и немного интересным от других. Вопрос 1: рентабельные решения - на чем можно скэномить? а куда есть смысл вложиться при строительстве КП? Я предложил сконцентрироваться не на экономии, а на правильном распределении инвестиций во времени: 1️⃣Не вестись на желание сэкономить 10-15% от сметы за объем, • а дробить проект на очереди, где 1 очередь - это план продаж на год + 20%. • Но делать эту очередь сразу как законченную, демонстрируя образ будущего. • Кроме того, что заморозите инвестиции, еще и есть риск зафиксироваться в неоптимальных решениях и сковать свою гибкость. 2️⃣Вкладывать в въездную группу, • но приоритет в сторону утилитарности, а не «пыли в глаза» • Любую грандиозную конструкцию надо обслуживать. 3️⃣ Строительство детской и спортивной инфраструктуры запланировать • к времени, когда ей реально будет кому пользоваться, • а это года через 2-3 не раньше с старта. • Иначе, придется обслуживать, • будет морально и физически устаревать. Поступил допвопрос: разрешаем ли мы продавать участки во всем поселке или только в определенных очередях? Ответ: • продажи возможны только в реализуемых очередях. • Иначе, продав один участок из 50ти вы уже получаете обязательства на все 50 и • опять же ограничиваете себя в адаптации рынку. Из еще интересного: один из спикеров рассказывала, как избегать кассовых разрывов. Рецепт в 5 шагах: Считать финмодель Делать это не формально, а со всей ответственностью Считать модель исходя из пессимистичного сценария Закладывать не менее 20% непредвиденных от СМР Увеличить объем собственного инвестирования Мне нечего здесь возразить. Все по делу, особенно 1 и 2 пункты. Только один нюанс, вряд ли возможно стартануть хоть что то, если железно придерживаться этих рекомендаций. Хотя, как заметили коллеги, может лучше и не стартовать Тогда последнее можно отнести практически к всем проектам сегодня. Вопрос 2 на планерке: от какого количества домовладений выгодно делать девелоперский проект? Много факторов, например, от необходимых капиталовложений, структуры постоянных расходов вашей компании, емкости проекта в деньгах. Примеры: 1️⃣ Если ближайшие сети или подъездные дороги находятся на удалении, то чем больше у вас площадь, тем меньше будет нагрузка на их строительство на каждое домовладение и маленький проект будет неинтересен. Если все уже рядом, то небольшое количество участков может быть оправдано. 2️⃣ Если для запуска очередного проекта, вам надо брать новых сотрудников, то прибыль по новому проекту должна покрывать и рост ФОТа и накладных расходов, которые возникают от того, что вы взяли этот проект 3️⃣ Проект А рядом с городом на 20 участков средней стоимостью по 10 млн имеет выручку 200 млн, а Проект 2 на 100 участков по 1,5 млн на удалении имеет выручку 150 млн. В проекте А участков меньше, но скорее всего, он будет интереснее, потому что суммарных затрат на СМР там может быть меньше, а выручка проекта больше. Вопрос 3: как управлять ассортиментом и ценой в проекте для максимизации прибыли? 3 приема, которые применяем мы: 1️⃣Динамическое ценообразование. Повышение цен происходит строго по порядку, заложенному в финмодели, напр, каждые 20 участков. Это позволяет жестко контролировать доходную часть. 2️⃣ Индивидуальное ценообразование на участки. Есть формализованные критерии, которые определяют стоимость участка «в табличке» + оценка участков на местности. Позволяет максимизировать прибыль с каждого участка. 3️⃣ Придерживать часть лучшего предложения на позднюю часть проекта. Я бы рекомендовал 10-20%. Позволяет не остаться с неликивидом, когда по модели должна быть максимальная стоимость t.me/...oim дублер канала в MAX max.ru/...n5k

Банки, деньги, ипотеки Всем привет! На неделе было два разговора — с представителями двух крупнейших банков страны. Без названий, но с инсайтами. 1️⃣ Траншевая рыночная ипотека никуда не делась. Там, где деньги на строительство выдают подрядчику по этапам. В одном из банков — при небольшом количестве выдач — 75% таких кредитов с просрочками по стройке и он ее отменил. Возвращать с рыночной ставкой будет уже эскроу. Другой банк выдает такую ипотеку только под залог имеющейся недвижимости. Банк страхует свои риски, а клиент ….? При этом до сих пор можно получить до 90% денег от сметы, просто сделав фундамент (закрeтив сваи, напр) Если есть более безопасная модель через эскроу — почему люди идут в риск? 2️⃣ Потому что так дешевле. По статистике банка - самый активный сегмент сейчас — строительство домов за 4–10 млн руб с смещением в нижние границы. Там с спросом все супер. Продажи идут просто за счет размещения на платформе банка, без рекламы. Балом правит эконом и жизнь мало кого учит. Продолжение следует,,, будет интересно. Ссылка на дублер канала ниже ⬇️ https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Обещал написать наши планы на 2026 год. Если одним предложением, то выжить в период высоких ставок и заложить основы для роста на период их снижения и восстановления спроса. Презентация, которую делал для Конференции, вцелом, отражает это. 1️⃣ я полагаю, что 2026 будет в большей своей части продолжением 2025 в части дорогих денег, недоступной рыночной ипотеки и стагнации массового спроса. На дождь из депозитных денег не рассчитываю. Считаю, что он уже идет тонким ручейком и поддерживает текущий рынок, причин для усиления потока не вижу. 2️⃣ влияние государства на рынок продолжается и будет продолжаться. • эскроу будет при рыночной ипотеке, как только она начнет оживать • без ипотеки массовый рынок ИЖС развиваться не может • поэтому сколь нибудь крупные проекты придется развивать с Проектным финансированием банков, никуда отсюда не деться 3️⃣ будет меняться экономика проектов • ввод новых участков в оборот под ИЖС будет через механизм КРТ • ввод новых участков будет сопряжен с значительными затратами (ПФ и КРТ), поэтому эпоха доступных участков без подряда уходит 4️⃣ доходность проектов надо искать в внутренней эффективности • эффективность строительных процессов и решений • отлаженные бизнес процессы • эффективный маркетинг, основанный на известносьти и доверии к бренду • качество продуктовой проработки https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Выкладываю ссылку на презентацию с Строй Фест о партнерском взаимодействии . https://disk.yandex.ru/d/prsFpInF5xs1gQ И в качестве сопровождения основные тезисы. По этой теме я выступал уже ни раз. Но мы не перестаем переосмысливать этот формат. 1️⃣Почему рынок придет к комплексной застройке - Комплексная застройка выгодна ключевым стейкхолдерам: государству, банкам и покупателям. - Формат с инфраструктурой и организованной застройкой в едином архитектурном стиле — более ликвиден и инвестиционно привлекателен. 2️⃣ Три модели реализации комплексной застройки 2️⃣.1️⃣ Девелопер строит сам ➕Полный контроль и вся маржа у девелопера. ➖По себестоимости системный девелопер часто проигрывает. 2️⃣. 2️⃣ Через генподрядчика ➖девелопер несет риски, но фактически теряет контроль. ➖Двойная маржа (подрядчик + девелопер) делает продукт неконкурентным. 2️⃣. 3️⃣ Партнерская модель ➕Покупатель заключает договор напрямую с производителем дома. ➕Девелопер зарабатывает на земле, партнер — на доме. ➕Ускорение застройки и рост капитализации поселка. 3️⃣. Принципы партнерской модели - Объединение ресурсов и компетенций. - Разделение ролей: девелопер продает территорию, сценарий жизни, проект; домостроитель продает дома. - Конфликты решаются регламентами, рабочими группами, через руководителя проекта. 4️⃣. Ключевые выводы Партнерство — рабочая, но сложная модель, требующая постоянной донастройки. И еще то, чего в презентации не было и осмысленно недавно. Если партнер не зашел деньгами или ресурсами напрямую, это не партнер, а халявщик. Мы допустили такое в одном из проектов и будем исправлять. https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX