Что будем строить?| Баринов 🏡

Всем привет! Уже писал, что кроме высокой стоимости кредита, НДС, снижения спроса, на застройщиков еще давит налог на землю, ставки по которому выросли кратно. Очень необычный кейс, когда Застройщик пытается решить вопрос через Конституционный суд. Конституционный суд (КС) принял к рассмотрению жалобу ООО «Корнер Казань» на нормы Налогового кодекса, которые привели к резкому увеличению фискальной нагрузки на девелоперов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С 2019 года платежи выросли в 20 раз. В статье описано, как пришли к этому: - изначально для всех земель под жилье действовала льготная ставка 0,3% от кадастровой стоимости. - с 2020 года льготу для участков под ИЖС отменили, распространив на них общий тариф 1,5%. ( рост в 5 раз) - В октябре 2023 года, ФНС выпустила письмо, где указала на необходимость применять к этой ставке еще и повышающие коэффициенты. (в 2 раза в течение 3 лет после регистрации права и в 4 раза в случае, если строительство идет более 3 лет) - В итоге в период стройки земельный налог достигает 6%, тогда как застройщики Ну и это произошло с переоценкой кадастровой стоимости участков максимально близко к рыночной, а где то с превышением. «Применение налогового коэффициента к ставке 1,5% носит избыточный и дискриминационный характер», из-за чего налоговое бремя «фактически носит запретительный и конфискационный характер»,— говорится в жалобе. Еще интересно, что есть слухи о скором применении такого же подходы и к частным лицам. И это наряду с нормативами об изъятии участка за неиспользование в течение 3х лет. Как то инвестиционная ценность голой земли дискредитируется все больше. Мое личное мнение, что под видом цели вовлечения в оборот неиспользуемой земли, системно решаются прежде всего цели пополнения бюджета. А что у нас с бюджетом не тема этого поста. https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Про деньги Всем привет! Принял участие в пленарной сессии Жилконгресса, которую проводил Валерий Лукинов. Поделюсь своим и немного интересным от других. Вопрос 1: рентабельные решения - на чем можно скэномить? а куда есть смысл вложиться при строительстве КП? Я предложил сконцентрироваться не на экономии, а на правильном распределении инвестиций во времени: 1️⃣Не вестись на желание сэкономить 10-15% от сметы за объем, • а дробить проект на очереди, где 1 очередь - это план продаж на год + 20%. • Но делать эту очередь сразу как законченную, демонстрируя образ будущего. • Кроме того, что заморозите инвестиции, еще и есть риск зафиксироваться в неоптимальных решениях и сковать свою гибкость. 2️⃣Вкладывать в въездную группу, • но приоритет в сторону утилитарности, а не «пыли в глаза» • Любую грандиозную конструкцию надо обслуживать. 3️⃣ Строительство детской и спортивной инфраструктуры запланировать • к времени, когда ей реально будет кому пользоваться, • а это года через 2-3 не раньше с старта. • Иначе, придется обслуживать, • будет морально и физически устаревать. Поступил допвопрос: разрешаем ли мы продавать участки во всем поселке или только в определенных очередях? Ответ: • продажи возможны только в реализуемых очередях. • Иначе, продав один участок из 50ти вы уже получаете обязательства на все 50 и • опять же ограничиваете себя в адаптации рынку. Из еще интересного: один из спикеров рассказывала, как избегать кассовых разрывов. Рецепт в 5 шагах: Считать финмодель Делать это не формально, а со всей ответственностью Считать модель исходя из пессимистичного сценария Закладывать не менее 20% непредвиденных от СМР Увеличить объем собственного инвестирования Мне нечего здесь возразить. Все по делу, особенно 1 и 2 пункты. Только один нюанс, вряд ли возможно стартануть хоть что то, если железно придерживаться этих рекомендаций. Хотя, как заметили коллеги, может лучше и не стартовать Тогда последнее можно отнести практически к всем проектам сегодня. Вопрос 2 на планерке: от какого количества домовладений выгодно делать девелоперский проект? Много факторов, например, от необходимых капиталовложений, структуры постоянных расходов вашей компании, емкости проекта в деньгах. Примеры: 1️⃣ Если ближайшие сети или подъездные дороги находятся на удалении, то чем больше у вас площадь, тем меньше будет нагрузка на их строительство на каждое домовладение и маленький проект будет неинтересен. Если все уже рядом, то небольшое количество участков может быть оправдано. 2️⃣ Если для запуска очередного проекта, вам надо брать новых сотрудников, то прибыль по новому проекту должна покрывать и рост ФОТа и накладных расходов, которые возникают от того, что вы взяли этот проект 3️⃣ Проект А рядом с городом на 20 участков средней стоимостью по 10 млн имеет выручку 200 млн, а Проект 2 на 100 участков по 1,5 млн на удалении имеет выручку 150 млн. В проекте А участков меньше, но скорее всего, он будет интереснее, потому что суммарных затрат на СМР там может быть меньше, а выручка проекта больше. Вопрос 3: как управлять ассортиментом и ценой в проекте для максимизации прибыли? 3 приема, которые применяем мы: 1️⃣Динамическое ценообразование. Повышение цен происходит строго по порядку, заложенному в финмодели, напр, каждые 20 участков. Это позволяет жестко контролировать доходную часть. 2️⃣ Индивидуальное ценообразование на участки. Есть формализованные критерии, которые определяют стоимость участка «в табличке» + оценка участков на местности. Позволяет максимизировать прибыль с каждого участка. 3️⃣ Придерживать часть лучшего предложения на позднюю часть проекта. Я бы рекомендовал 10-20%. Позволяет не остаться с неликивидом, когда по модели должна быть максимальная стоимость t.me/...oim дублер канала в MAX max.ru/...n5k

Банки, деньги, ипотеки Всем привет! На неделе было два разговора — с представителями двух крупнейших банков страны. Без названий, но с инсайтами. 1️⃣ Траншевая рыночная ипотека никуда не делась. Там, где деньги на строительство выдают подрядчику по этапам. В одном из банков — при небольшом количестве выдач — 75% таких кредитов с просрочками по стройке и он ее отменил. Возвращать с рыночной ставкой будет уже эскроу. Другой банк выдает такую ипотеку только под залог имеющейся недвижимости. Банк страхует свои риски, а клиент ….? При этом до сих пор можно получить до 90% денег от сметы, просто сделав фундамент (закрeтив сваи, напр) Если есть более безопасная модель через эскроу — почему люди идут в риск? 2️⃣ Потому что так дешевле. По статистике банка - самый активный сегмент сейчас — строительство домов за 4–10 млн руб с смещением в нижние границы. Там с спросом все супер. Продажи идут просто за счет размещения на платформе банка, без рекламы. Балом правит эконом и жизнь мало кого учит. Продолжение следует,,, будет интересно. Ссылка на дублер канала ниже ⬇️ https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Обещал написать наши планы на 2026 год. Если одним предложением, то выжить в период высоких ставок и заложить основы для роста на период их снижения и восстановления спроса. Презентация, которую делал для Конференции, вцелом, отражает это. 1️⃣ я полагаю, что 2026 будет в большей своей части продолжением 2025 в части дорогих денег, недоступной рыночной ипотеки и стагнации массового спроса. На дождь из депозитных денег не рассчитываю. Считаю, что он уже идет тонким ручейком и поддерживает текущий рынок, причин для усиления потока не вижу. 2️⃣ влияние государства на рынок продолжается и будет продолжаться. • эскроу будет при рыночной ипотеке, как только она начнет оживать • без ипотеки массовый рынок ИЖС развиваться не может • поэтому сколь нибудь крупные проекты придется развивать с Проектным финансированием банков, никуда отсюда не деться 3️⃣ будет меняться экономика проектов • ввод новых участков в оборот под ИЖС будет через механизм КРТ • ввод новых участков будет сопряжен с значительными затратами (ПФ и КРТ), поэтому эпоха доступных участков без подряда уходит 4️⃣ доходность проектов надо искать в внутренней эффективности • эффективность строительных процессов и решений • отлаженные бизнес процессы • эффективный маркетинг, основанный на известносьти и доверии к бренду • качество продуктовой проработки https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Выкладываю ссылку на презентацию с Строй Фест о партнерском взаимодействии . https://disk.yandex.ru/d/prsFpInF5xs1gQ И в качестве сопровождения основные тезисы. По этой теме я выступал уже ни раз. Но мы не перестаем переосмысливать этот формат. 1️⃣Почему рынок придет к комплексной застройке - Комплексная застройка выгодна ключевым стейкхолдерам: государству, банкам и покупателям. - Формат с инфраструктурой и организованной застройкой в едином архитектурном стиле — более ликвиден и инвестиционно привлекателен. 2️⃣ Три модели реализации комплексной застройки 2️⃣.1️⃣ Девелопер строит сам ➕Полный контроль и вся маржа у девелопера. ➖По себестоимости системный девелопер часто проигрывает. 2️⃣. 2️⃣ Через генподрядчика ➖девелопер несет риски, но фактически теряет контроль. ➖Двойная маржа (подрядчик + девелопер) делает продукт неконкурентным. 2️⃣. 3️⃣ Партнерская модель ➕Покупатель заключает договор напрямую с производителем дома. ➕Девелопер зарабатывает на земле, партнер — на доме. ➕Ускорение застройки и рост капитализации поселка. 3️⃣. Принципы партнерской модели - Объединение ресурсов и компетенций. - Разделение ролей: девелопер продает территорию, сценарий жизни, проект; домостроитель продает дома. - Конфликты решаются регламентами, рабочими группами, через руководителя проекта. 4️⃣. Ключевые выводы Партнерство — рабочая, но сложная модель, требующая постоянной донастройки. И еще то, чего в презентации не было и осмысленно недавно. Если партнер не зашел деньгами или ресурсами напрямую, это не партнер, а халявщик. Мы допустили такое в одном из проектов и будем исправлять. https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Интересно, что толи так действует избирательность внимания, толи основные публичные участники рынка находятся в плюс минус одних условиях, но на двух мероприятиях за две недели (в Москве и Казани) я на 80% подтверждал свои мысли об других спикеров. Хочу поделиться презентацией Айи Пугач (Арх Бюро Либра) про тренды в коттеджных поселках. Презентация, которую если бы делал я, была бы по сути такой же. Если вдруг, вы давно в этом канале и внимательно читали его, то убедитесь. Тренды: 1️⃣ курортно жилой поселок Для привлечения покупателей, роста капитализации проектов необходимо создавать Драйверы развития территории. Айя приводила прикольный кейс, когда они овраг на территории поселка превратили в "Тропу шпионов" 2️⃣ от приватного к коллективному Уменьшение площади индивидуальных домов, участков и увеличение общественных пространств и сервисов 3️⃣ урбанизация загородной жизни Реализация качественной инфраструктуры возможна только за счет увеличения плотности, поэтому - миксфрматы вместо чистых ижс проектов https://disk.yandex.ru/i/oHEnR5foWSS8ZQ. - ссылка на презентацию https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Кризис доверия, как шанс? Всем привет! Зафиналим новостную повестку этой недели, На моей памяти рынок новостроек проходил два кризиса доверия с стороны покупателей. 1️⃣ Период до 214-ФЗ, с предварительными договорами и повторными продажами. Ввели 214-ФЗс регистрацией ДДУ и рынок поверил в него, как в абсолютную защиту. 2️⃣ Потом в период с 2015 по 2018 нарастал кризис недостроев, апогеем которого было банкротство СУ-155, а по факту в этот период исчезли с рынка десятки застройщиков вместе с деньгами дольщиков. Как итог, появились счета эскроу. И покупатели снова поверили в свою безопасность, особенно на фоне бурного роста 2020-2024. Сейчас имеет все шансы развиться новая волной банкротств застройщиков МКД, которая повлечет замороженные стройки, долгие процедуры санации, затянутые сроки ввода и очередной кризис доверия покупателей. Одновременно с этим, рынок ИЖС проходит свой "кризис обманутых заказчиков", который по сути, купирован и вылечен введением эскроу счетов. И ИЖС сейчас выглядит более устойчивым потому что у него другие характериститики: 🔹 короче цикл строительства, 🔹отдельный эскроу счет на каждый объект, не зависит от еще 500 квартир в доме. 🔹проблемы видны сильно раньше — и покупателю, и банку. Но и здесь важно. Массовая застройка, когда один застройщик сразу строит сотни домов по принципу многоэтажки— по сути тот же риск, как в МКД, А вот комплексная индивидуальная застройка — когда: 🔸 есть девелопер, отвечающий за территорию и он выводит ее в реализацию уже инженерно подготовленной, 🔸 есть пул домостроителей, 🔸каждый покупатель заключает индивидуальный договор, 🔸каждый дом вводится в эксплуатацию в свои сроки, — это принципиально другой уровень прозрачности и управляемости рисков. Та самая адаптивность рынка, которая затрудняет его масштабирование, но делает менее рискованным. Поэтому, если рынок новостроек действительно войдёт в фазу затяжного недоверия, ИЖС может стать временной “тихой гаванью” для тех, кто хочет улучшать жилищные условия — но только при правильной архитектуре девелопмента. https://t.me/chto_stroim

Прогнозы и факты 2025 (часть 1) Всем привет! Анализирую свои прогнозы на 2025 и корректирую на 2026. 1. Ставка ЦБ и спрос Активность на рынке будет определять ставка ЦБ. Для развития нужна стабильность и прогнозируемость, а не “есть лимиты, нет лимитов, отменили лимиты”. Залповый спрос, скорее, к сожалению, вред для рынка в среднесроке. Стабильный рост можно ожидать с появлением более-менее рыночной ставки по ипотеке или уверенности в её скором появлении. Итоги по 2025: По мере снижения ключевой ставки начали ухудшаться условия по депозитам, и покупатели стали постепенно возвращаться на рынок. Рыночные ипотеки возвращаться при таких ставках не спешат, только точечно. Вспышка «панической» активности началась с ноября и связана с пересмотром условий по семейной ипотеке. Корректировка прогноза на 2026 Важна понятная траектория движения ставки. Тогда я ожидаю ускорения доли рыночной ипотеки уже при ставке в районе 14%. 2. Эскроу и обманутые заказчики «К середине года проблема с “обманутыми заказчиками” может выйти на пик. Чем правительство сможет помочь здесь, кроме как порекомендовать банкам отнестись лояльно к таким случаям, я не знаю. Для профилактики они уже ввели эскроу и на фоне проблем с недобросовестностью, полагаю, что эскроу распространят на 100% ипотечных сделок.» В 2025 году волна обманутых заказчиков действительно прокатилась по России. Проблема стала массово выходить в публичное поле. При этом ключевой момент: реальной помощи заказчикам никто не оказал. Продление сроков строительства до 2х лет со стороны банков — вынужденная мера для самих банков. Существенно усилился контроль за ходом строительства и освоением средств стал более жёстким и структурированным. Эскроу в течение года был донастроен и стал работать заметно чётче. Движение в сторону вывода ИЖС из под ЗПП ведётся, но, на мой взгляд, такое решение не логично с тз государства. Скорее надо стимулировать больше строить ИЖС через 214, где ЗПП не действует так. Я по-прежнему считаю, что эскроу станет обязательным механизмом как минимум для всех ипотечных сделок. С учётом того, что развитие рынка ИЖС определяется именно наличием ипотеки, это означает, что в перспективе эскроу будет охватывать до 90% подрядов и строительства. Ключевой триггер — рост доли рыночных кредитов на строительство домов. Сейчас эта доля микроскопична, но как только она станет заметной, распространение эскроу на все ипотечные сделки станет логичным и неизбежным. Смотрите выше, я жду этого уже при 14-й ставке. https://t.me/chto_stroim

Тренды и прогнозы Всем привет! Декабрь в разгаре, а значит наступило время итогов и прогнозов. В ближайших постах проанализирую свои прогнозы на год на прогноз и факт, также повангую на 2026. А пока предлагаю аналитику от Центра аналитики «Петербургской недвижимости» (для неместных - входит в холдинг Setl Group, одного из топов федеральных застройщиков МКД, поэтому качество данных там всегда высокое) С изложенными выводами стратегически согласен. Из интересного: обратите внимание на сокращение количества коттеджных поселков с 446 в 2021 до 245 в 2025. Насколько я помню, в 2018 было около 600. Причина такой динамики довольно простая - земля заканчивается. Ранее такой объем проектов был обеспечен дешевой землей от выделенных паев и беспорядочных переводов. За 2020-2022 предложение сильно вымылось, а восстанавливать его нет такого количества массивов. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim

Кому кризис, а кому … Всем привет! Давно хотел написать о рекламном рынке в недвижимости, а тут подоспел отчет ЦИАН для инвесторов и на его примере можно посмотреть на интересные искажения. Я не смотрел сами выступления, но внимательно изучил презентацию (традиционно прикрепил) и хочу отметить несколько особенностей разной интересности: 1️⃣ слайдов про скорый рост рынка недвижимости много и повторяются в каждом блоке. Здесь понятно - ЦА - инвесторы ЦИАН и надо показывать перспективы роста, которые без роста рынка неочевидны. 2️⃣ загородный сегмент упоминается только в одном слайде в блоке про вторичный рынок. Видимо, ЦИАН или не достиг там чего то значимого или не считает сегмент перспективным. 3️⃣ самое же интересное - это то, что несмотря на падение сделок на рынке и кризисе на рынке, о котором многие говорят, выручка ЦИАН растет. Конечно, инвесторам объясняется это, как эффективная модель бизнеса и работа команды. Не отрицая этого, есть смысл пояснить, что в этот «кризис» рынок вошел в самом своем разогретом состоянии за всю историю РФ. Большое количество застройщиков, федеральные экспансии, рекорды по стройке и вводу жилья, тотальное участие банков и тд. и все на фоне серьезно ограниченных возможностей рекламных инструментов: - инсты, Гугла и ютуба официально нет - по блоггерам прижали - Яндекс поиск поменял алгоритмы и стоимость там возросла до небес и уперлась На фоне этого, реклама в агрегаторах, тк Авито и ЦИАН стала действительно занимать большую долю в бюджетах девелоперах, при этом эффективность ее серьезно просела. И у девелоперов нет другого выхода, как накачивать свои рекламные бюджеты. Надо продавать, потому что банки, эскроу, проектное финансирование, бридж кредиты, сроки сдачи, налоги и тп. Доля рекламных бюджетов у застройщиков выросла в несколько раз. Конечно, на этом фоне растут сроки экспозиции в ЦИАН и растет стоимость продвижения объявлений. Да еще Авито задрал цены после после покупки Ростелекомом. Можно спокойно работать с маржинальностью. Вот такая интересная ситуация: рынок падает, а отдельные сегменты растут. Кому кризис, а кому мать родная. Конечно так не может длиться долго, поэтому надо показывать инвесторам скорый выход из кризиса. https://t.me/chto_stroim

Про стратегию Всем привет! Продолжаю вам выдавать порционно девелоперскую мудрость 😀 Мы сейчас пробуем в Факт коттеджные поселки новый формат стратегических сессий, когда проводим ее не одним двумя днями, а сериями коротких встреч по 1,5-2 часа. Идея в том, чтобы сохранять на коротких встречах высокий фокус и иметь возможность осмысливать результаты этих спринтов. Причем сейчас это делаем без привлечения сторонних людей и четкого сценария, а в формате потока. Посмотрим, что получится. #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС https://t.me/chto_stroim