Что будем строить?| Баринов 🏡

Трансформация загородного рынка. Временное явление или надолго? Всем привет! Публикую текст своего выступления на вчерашней конференции по малоэтажке.   🔸Как новые  стейкхолдеры меняют рынок ИЖС?   Новыми стейкхолдерами я считаю Государство и Банки. Государство проявило интерес к развитию ИЖС и стимулировало его через законодательные инициативы в виде возможности использования 214 ФЗ и применения механизма проектного финансирования. И конечно, через введение льготных программ, как временной меры поддержки строительной отрасли и граждан. Дополнительно сейчас государство вводит налоговые льготы, меняет правила работы при выдачи ипотеки, чтобы вывести рынок ИЖС из серой зоны.   Именно государство вначале надуло рынок ИЖС, а теперь его сдувает. Именно оно устанавливает правила игры. А не эти «каждый человек мечтает жить в собственном доме», пандемии и закрытые границы. Это либо было всегда либо носило временный характер. 🔸Банки вначале стали осторожно выдавать кредиты под залог строящегося, затем стали операторами этих льготных программ, постепенно сталкивались с особенностями рынка и трансформировали условия выдач. Так еще в начале 2023 вроде, ДОМрф уже предложил добровольное использования эскроу и механизм ВКЛ под 1%, налаживали меры по контролю за рисками, целевому использованию и появлению качественных объектов залога. В апреле 2024 года я уже говорил на выступлении в Жилконгрессе, что ВСЯ ипотека будет через эскроу. Семейная и IT сейчас - это начало. Потому что Банки дают деньги и они устанавливают правила игры, а не девелоперы и строители. 🔸Как  ипотека на загород, отдельно, льготные программы повлияли на рынок? Это: - рост спроса в ижс - рост рынка привлек   множество новых игроков (прежде всего новые строительные компании, производственные компании, ассоциации/объединения, банки, новые крупные застройщики напр Самолет или Технониколь) - рост доли ипотечных сделок - перераспределение спроса в сторону участков с подрядом - изменения в средней площади домов и участков, требования к комплектации домов   🔸В дальнейшем я ожидаю, что работа банков по обеспечению себя качественными объектами залога продолжится и рынок будет развиваться   - в сторону проектов комплексной застройки, (причем я не склонен переоценивать значение выхода на рынок застройщиков мкд. Мы для себя , как раз, отказались от полного цикла девелопмента, а сосредоточились на девелопменте территорий, отдав домостроение партнерам) - дальнейшую типификацию и индустриализацию домостроения. - сокращение площадей домов и участков при увеличении обьемов внутренней инфраструктуры поселения - рост влияния уровня сервиса и эксплуатации на выбор клиентов. - появление микс форматов (развитая коммерческая инфраструктура, гостиничная инфраструктура, малоэтажная и блокированная застройка) - как долгосрочный тренд, набирающий силу постепенно - учёт интересов не только отдельного человека, еще сообществ при формировании инфраструктур

Компания или Проект? (продолжение) Всем привет! Спасибо тем, кто обозначил свое мнение в опросе. Выскажу свое мнение и оно совпадает с мнением большинства. 🔸При анализе конкуренции на загородном рынке я не вижу практического смысла сравнивать компании, поскольку: - покупатель делает выбор при покупке прежде всего ориентируясь на потребительские свойства самого участка (дома): место, уровень готовности и инфраструктуры поселка, эмоциональный отлик от самого продукта, цена и тд. - на загородном рынке нет пока сильных брендов, да и вообще брендов, чтобы клиент выбирал компанией, - также нет повторных покупок, поэтому отстройка на уровне компании, а не продукта, имеет мало практической пользы - пока на рынке продается прежде всего Товар, а не Услуга (хотя возможно, что здесь находится интересная точка развития), поэтому и доля Компании в ценности самого продукта не столь значима. Но это не относится, например, к нашему продукту Ключ (дома для аренды и инвестиций) . Здесь важность Компании возрастает кратно и сравнивать надо не только сами комплексы, но и Управляющие компании. 🔸При покупке в инвестиционных целях я также смотрю прежде всего на Продукт (Проект). Важность компании в случае инвестиционной сделки еще сильнее, чем для собственного использования, но для меня все равно вторична, потому что: - смотрите предыдущий пункт - я, как девелопер, понимаю, что в портфеле компании могут быть предложения с сильно разным инвестиционным потенциалом, поэтому прежде всего оцениваю сам проект. - другое дело, что сам Девелопер - тоже важная часть инвестиционной сделки и на проекты некоторых компаний я даже не смотрю, хоть там может быть очень интересное предложение, но соотношение risk/reward для меня неприемлимое. Примеров достаточно, но делиться ими открыто будет неправильно. - все таки, если мне очень нравится сама компания и я бы хотел инвестировать в нее, как бизнес, то это скорее покупка акций (если она есть на фондовом рынке), возможно облигаций (если есть на рынке корп займов), чем покупка конкретного Продукта. Было бы интересно, если бы появлялось больше предложений инвестировать не через покупку Продукта, а через участие, напр, инвестиционном паевом фонде, который создает девелопер. Думаю, что постепенно такие предложения будут появляться и тогда, Компания будет иметь первостепенную роль. Еще раз благодарю всех, кто поучаствовал. Для меня данный канал - это попытка коммуницировать и обмениваться мнениями. Также при написании текстов происходит структурирование мыслей и процесс рассуждений приводит иногда к интересным идеям. Наличие читателей (потенциальных критиков) добавляет дисциплинированности в логике размышлений и помогает держаться пользы, а не уходить в бессмысленные монологи.

прогнозы, реальность, новые прогнозы, что делать Всем привет! В своем Прогнозе от апреля я ожидал 🔹падения продаж в июле и августе, связывая его в основном с искусственным перераспределением спроса из--за ажиотажа 2 квартала. который возник из-за окончания ипотеки с господдержкой (кто то еще помнит, что такая была?) 🔹 постепенного восстановления начиная с сентября этого года. В моем прогнозе не было: 🔸обязательного эскроу в семейной ипотеке, 🔸отмены IT ипотеки в СПб 🔸ставки ЦБ 18% с перспективой 20+. Реальность оказалась жестче прогноза. Произошло кратное сокращение продаж по рынку, причем разброс очень велик: от 2-3 раз до полного отсутствия сделок в зависимости от рода деятельности и самой компании. Так как наш основной продукт по-прежнему это участок, то фатального снижения не произошло, но должен признать его ощутимость. Если говорить по текущей динамике, мы наблюдаем по компании стабильный уровень входящих обращений при снижении количества презентаций в несколько раз. Люди интересуются, но дальше идут с трудом по разным причинам. Это неизбежно будет сказываться в количестве сделок. При этом у нас есть значительное количество броней на участки с подрядом под семейную ипотеку. Они зависли из-за того, что строительные компании клиентов или еще получают аккредитацию для эскроу или заняли выжидательную позицию. Уверен, что количество таких «ждунов» будет сокращаться и сделки по семейке восстановятся с теми подрядчиками, которые готовы. Хотя, строить планы в надежде на семейную ипотеку точно не стоит. На прошлой неделе прошла волна приостановок ее выдачи по ряду банков. Новые прогнозы. При этом, я по-прежнему не жду ценового обвала. Причины я неоднократно описывал. Причем, это вовсе не означает, что на рынке не будет выгодных предложений. По-моему мнению, время покупать недвижку или наступило или наступает прямо сейчас и этот период может быть не очень долгим. Но неопытному покупателю здесь надо быть очень осторожным и сосредоточиться на выборе из максимально готового предложения или от самых надежных застройщиков. А лучше и то и другое. Я, по-прежнему считаю, что где то прямо сейчас с сентября рынок будет находить свое новое равновесное положение и спрос будет восстанавливаться. Но восстановление будет избирательным, постепенным и ниже предыдущих уровней. По-прежнему, считаю, что есть высокая вероятность новых коротких шоковых спросов из-за геополитики или страха потери денег из-за возросшей инфляции. Что делать Для строительных компаний и девелоперов наступило время, когда 🔸маркетинг и продажи должны продемонстрировать свое мастерство, 🔸когда количество сделок достигается за счет перераспределения доли рынка, 🔸когда становится видна работа компании за предыдущие годы (выполнение обязательств, работа с продуктом, выстраивание процессов...) 🔸 когда модели, построенные на постоянном росте рынка, не работают 🔸 когда все косяки и хронические болезни бизнеса вылезут наружу. Вообщем, тот самый легендарный отлив, про который рассказывал Баффет. Для меня и нашей компании за 16 лет работы - это далеко не первый ледниковый период, Скорее, наоборот период 2020-2024 - это какое то удивительное время "загородной лихорадки" Тех же, кто пришел на рынок в это удивительное время ждут новые интересные знания. Покупателям: 🔸это то самое время возможности (пока все ломятся в депозиты) сделать выгодную приобретение, если оно вам надо, конечно, и у вас есть возможности. 🔸обращать внимание на предложения на готовые или близкие к готовности объекты (участкам и домам) 🔸 очень рекомендую быть внимательным при выборе готовых домов, это случай, когда погнавшись за ценой можно потерять все. воспользуйтесь помощью экспертов, например такого 🔸отнеситесь осторожнее к компаниям и экспертам, появившимся на хайпе рынка. Это не их время.

Идеальный шторм? Не думаю (часть 2) Всем привет! Пока участники рынка ИЖС собирают подписи с просьбой отмены эскроу, на прошлой неделе вышли данные с максимальными ожиданиями по инфляции среди населения за этот год. (https:/...df) То есть, в то время как ЦБ держит высокую ставку, а депозиты предлагают под 20%, население ожидает роста инфляции Я вообще ни разу не экономист и не макроэкономист, но то, что вижу я : 🔸 при текущих ценах на нефть, мы имеем курс рубля ниже 90 за доллар. При этом в Китае падает потребление нефти и текущая цена барреля обязана геополитике. Есть много факторов в сторону снижения ее стоимости и не так много за рост. А значит, есть высокая вероятность того, что правительству придется девальвировать рубль, что также проинфляционный фактор. 🔸 импортеры имеют объективные трудности при оплатах валютой. Вероятно, они приспособятся и преодолеют, но это отразится в сторону роста стоимости импорта, а значит цены будут расти 🔸 даже не смотря на 18% ставку кредитование растет ( ((https:/...отьтемпы роста и немного снижаются), значит потребление со стороны населения не спешит падать 🔸 неизбежный рост расходов государства в связи с СВО Добавьте сюда 🔹 изолированность капитала внутри страны 🔹 привычку пережидать панику "в бетоне" 🔹 недоверие населения к государству в плане сохранности средств 🔹 накопленные депозиты И когда я складываю факторы 1, 2 и 3 я ожидаю очередной скачок инфляции, причем более резкий, который может сопровождаться защитными покупками авто, товаров долгосрочного потребления и, прежде всего, недвижимости. Это необязательно должно случиться завтра и даже в этом году, но во вполне близком горизонте. Поэтому, есть основания рассматривать текущее охлаждение рынка и готовность застройщиков и продавцов идти навстречу покупателям, как хорошую возможность зайти в рынок. Но это только мое мнение, основанное на открытых источниках и естественно, выгодное мне, как девелоперу и инвестору. И в ИЖС надо еще добавить неизбежное снижение предложения среди готовых домов из-за коллапса, вызванного введением эскроу, а дефицит влияет на стоимость. httpt.me/...oim

Мой ТОП домов на Open Village Всем привет! Заметил, что как только даю обещание что-то написать, то сразу становится сложно это исполнить. Видимо, пишу только по вдохновению. Тем не менее, обещания рассказать про, по моему мнению, лучшие дома на Open Village, я исполняю. Я не архитектор, не дизайнер, не строитель, поэтому мой рейтинг-обзор надо воспринимать просто как мнение обычного посетителя, потенциального покупателя со своими вкусами и предпочтениями. Я не смог ограничиться только тремя домами, поэтому отобрал шесть: по два дома на каждое место. На третьем месте дома от компаний Holtsev House (htt(https:/...6/)збург (Livvil) (htt(https:/...6/) известные, заслуженные производители, выдающие стандартно высокое качество, уделяющие внимание мелочам и задающие тренды. Я дал ссылки на страницы домов на сайте выставки для желающих изучить поближе. Второе место моего рейтинга разделили дома от компаний Goodwood (https:/...6/) и Scout house. (https:/...e/) Дом от Goodwood мне запал очень светлой гостиной с порталом и мансардными окнами плюс высокая качество отделочных материалов. Дом от Scout House поразил оригинальной и функциональной планировкой с большими террасами, особенно с учётом того, что это модульная технология. К сожалению, его фото не прикрепил. Можно посмотреть по ссылке. Мои номер один, как думаю, и у многих, это Дом с садом на крыше от Steiner ((https:/...6/) и одноэтажный дом под компании Nordic Wood. ((https:/...6/) Дом от Steiner, уверен, не оставил равнодушным никого. Количество крутых решений на квадратный метр в доме просто зашкаливает. Ну а 100 сценарие жизни просто разбили сердце моего внутреннего маркетолога. (Попробуйте перейти по QR-коду в фотографии) И если бы меня спросили какой дом купил бы я себе для жизни, то я бы не задумываюсь выбрал дом от Nordic Wood. Идеальная планировка для меня, крутейшие решения с внутренним двором и сауна сделали мой выбор. В заключение, хотелось бы обратить внимание на стоимости, по которым продаются дома (от 22 до 75 млн) Цена более 50 млн не является чем то выдающимся. При этом около половины этой стоимости составляет стоимость интерьера и ландшафта с оборудованием. А именно они и создают этот супер вау эффект и формируют качество жизни в нем. Хороший повод задуматься о конечной себестоимости дома мечты))

18%. Что значит для рынка недвижимости? Всем привет! Порассуждаю о том, что значит текущая ставка для рынка недвижимости. Рынок недвижимости, как любой рынок спроса и предложения, является цикличным. И фазы роста и фазы падения в нем в теории определяются балансом спроса и предложения. Но на рынок влияют и не вполне рыночные силы. Например, льготная ипотека – это не вполне себе рыночная сила, которой на рынок воздействует государство, так же как и постоянные угрозы ее отмены и изменения условий. Это, что вызвало скачкообразный рост спроса и следовательно рост цен на первичную недвижимость. Сейчас ставка 18% и отмена льготной ипотеки – это продолжение влияния государства на экономику. Это то, что должно ускоренным образом повлиять на охлаждение рынка по задумке ЦБ сдуть спрос и остановить рост цен: 🔸Люди морозят деньги на депозитах. 🔸Люди не могут привлечь доступный кредит для приобретения недвижимости Следовательно, спрос охлаждается. 🔸Девелопер видит сокращение спроса. 🔸девелопер не имеет возможности привлечь доступный кредит для развития. При 18% экономика проектов элементарно не сходится. Следовательно, оснований для запуска новых проектов у девелопера просто нет. Сокращается предложение. Получаем некоторую равновесную ситуацию, когда покупатели не покупают, а девелоперы не выводят новые предложения на рынок. К чему это может привести дальше? Если предположить, что ставку все-таки начнут снижать, то кредит в 14-15% уже не будет казаться каким-то запредельным. И есть основания предполагать, что и деньги будут постепенно возвращаться из депозитов в рынок, и клиенты будут более охотно брать кредиты, в том числе, рассчитывая на дальнейшее снижение ставки и возможности рефинансирования. При этом запуски новых проектов требуют времени. И девелопер, увидев постепенно растущий спрос, не сможет мгновенно обеспечить его предложением. И мы можем получить дефицит предложений и, следовательно, новый виток роста на недвижимость. Это и есть цикличность рынка простыми словами. Попробую в следующем посте развить эту тему и наложить ее на рынок загородной недвижимости с учетом особенностей воздействия нерыночных сил.

Эскроу в ИЖС, который мы заслужили Всем привет! Пока по всем ТГ каналам рассказывают о наступившей катастрофе с льготной ипотекой и гадают, как застрои будут выкручиваться, хотелось бы обозреть два закона, напрямую касающихся загородного рынка и, по моему мнению, с очень серьезным влиянием на него. Первый - пока еще проект Закона об использовании эскроу-счетов для финансирования строительства жилых домов. Что же он означает? 🔹 денежные средства покупателей будут храниться на специальном счете и будут выплачены подрядчику только после завершения строительства и выполнения всех обязательств. 🔹Подрядчики получают право направлять градостроительные документы в органы власти и получать необходимые уведомления о планируемом строительстве, окончании строительства, соответствии построенного объекта и т.д.​ 🔹 Вводится страхование денежных средств в размере до 10 млн рублей, размещенных на счетах эскроу​ Это все вы могли прочитать в новостях. Но почему то мало пишут о следующему: 🔸Договоры подряда могут заключаться только по типовым проектам, внесенным в ЕИСЖС (единая информационная система жилого строительства) и/или использовании Домокомплектов, соответствующим определенным требованиям. 🔸Необходимость подрядных организаций также регистрироваться в ЕИЖС, где им необходимо указывать информацию об используемых типовых проектах, количестве и площади построенных домов, поданных уведомлениях и др. Этот закон направлен на повышение прозрачности и надежности финансирования строительства жилых домов, улучшение контроля за процессом строительства и защиту средств покупателей. Введение эскроу-счетов является ключевым механизмом для достижения этих целей. Это абсолютно логичное развитие событий. Банки пришли в ИЖС, банки будут выстраивать рынок под себя. Читайте мой пост от 14 апреля. Пока эскроу в ИЖС не обязателен, но после принятия закона, как вы думаете какие условия будут для льготных программ? Где будут самые выгодные ставки? Поэтому, подрядчикам уже сейчас есть смысл задуматься о линейке своих типовых проектов, о качестве проектной документации и ... Я думаю, что следующим шагом будет продвижение комплексной застройки. Кстати, в Факте мы уже второй год развиваем направление партнерских комплексных проектов, где помогаем строительным компаниям развиваться в комплексной квартальной застройке. Будем помогать и в соответствии новым требованиям рынка. Обращайтесь https://t.me/chto_stroim

Дома и участки мельчают Всем привет! На интересную статистику наткнулся в канале ЦИАН. Приводится динамика доли одноэтажных домов и динамика средней площади домов аж с 1986 года. Даже не представляю, откуда ЦИАН откопал эти данные, но меня интересует диапазон с 2006 года, когда я начал работать в рынке ИЖС. Это было время мощного роста экономики РФ. Инвестиции из зарубежа текли обильными реками, нефть росла, доллар дешевел каждый день, а цены на недвижимость росли по 2% росли как на дрожжах. Дома меньше 300 метров и участки меньше 20 соток никому были не нужны. Да и рынок точно нельзя было назвать массовым, скорее бизнес класс и выше. Собственно, тогда согласно статистики от ЦИАН и был пик размеров площадей. Потом был кризис 2008 и рынок полностью переформатировался. Начал формироваться сегмент доступных участков, а затем и доступных домов. Ипотеки тогда не было, но были рассрочки. Сформировалось среднее предложение, где дом был прим 150 кв м, участок 10 соток. Минимальные предложения были в районе 120 кв м. Здесь моя историческая память о рынке не совпадает с данными ЦИАН. Как не совпадает и представление о текущем состоянии спроса. То, что наблюдаю я, это минимальные предложение в районе 80 метров, среднее предложение не более 120 квм. И я думаю, что в этих метражах мы зависнем надолго. Потому как уменьшать дальше уже не понятно особо куда, а предпосылок для увеличения площадей нет. Ключевой фактор такого тренда это льготная ипотека. Именно она определила наиболее востребованную стоимость дома в 12-15 млн ( в МО и ЛО) и с требованием максимальной возможной комплектации. С учетом того, что стройка только дорожает, а размеры льготных кредитов не растут, то вместиться в нужные параметры возможно только за счет снижения площади домов и участков. Этот тренд на уменьшение может привести к новому тренду на формат коттеджных посёлков. Снижение площади домов и участков приводит к тому, что некоторые функции приходится выносить за пределы домовладения. Вместо кабинета - коворкинг. Вместо гостевой спальни - апартаменты. Вместо кладовок и сараев на участке - общие системы хранения . Вместо спортзала- фитнесс центр. Соседские центры с предложением досуга, общие огороды и тд. По сути, я это модель современных апарт комплексов, где маленькие площади апартаментов, но насыщенная внутренняя инфраструктура. Думаю, что подобные форматы проектов с небольшими участками и домами, но развитой внешней инфраструктурой могут быть трендом на годы вперёд.

Сочи. Движение. Инсайты. Часть 2 Всем привет! Делюсь в формате тезисов инсайтами с выступления Кристины Яковенко (Хрустальный Девелопмент. Иркутск) Кристина делилась опытом компании по продажам через Обучение клиентов загородной жизни. Она совершенно справедливо обращает внимание на то, что опыта проживания загородом почти ни у кого нет. Отсюда могут возникать разочарования и жизнью в доме и самим застройщиком, падает лояльность, много времени тратится на работу с жалобами и тп. Кроме того, проведение больших мероприятий для потенциальных будущих загородных жителей - это и отличный инструмент продаж. 🔸 89% тех кто может позволить себе загородный дом не имеет детей, при этом все строят поселки для семей 🔸 Таунхаус покупают те, кто не хочет тратить время на ЗУ 🔸 Менеджер не справочник, менеджер- эксперт, семейный психолог. 🔸Нельзя опираться на успешные проекты коттеджных поселков прошлого 🔸 Перед крупными событиями выпускают журнал о загородной жизни. 🔸First home wire - мастер классы «покупка первой недвижимости» цели: продажа, увеличение лояльности, снижение рекламаций (учить жизни) 🔸Хрустальный Экспо - дорогое мероприятие (более 3 млн), но продажи на полгода вперёд. 🔸Продолжили мероприятия в онлайне (GetCourse YouTube) 🔸 задача мероприятия - за один день закрыть все боли клиента и развлечь !!! 🔸Надо много еды!!! Много еды - залог успешного мероприятия 🔸Кейс Геймификации - Экомен, мультяшный персонаж - дерево, знакомит с загородной жизнью. https://t.me/chto_stroim @