Что будем строить?| Баринов 🏡

Банки, деньги, ипотеки Всем привет! На неделе было два разговора — с представителями двух крупнейших банков страны. Без названий, но с инсайтами. 1️⃣ Траншевая рыночная ипотека никуда не делась. Там, где деньги на строительство выдают подрядчику по этапам. В одном из банков — при небольшом количестве выдач — 75% таких кредитов с просрочками по стройке и он ее отменил. Возвращать с рыночной ставкой будет уже эскроу. Другой банк выдает такую ипотеку только под залог имеющейся недвижимости. Банк страхует свои риски, а клиент ….? При этом до сих пор можно получить до 90% денег от сметы, просто сделав фундамент (закрeтив сваи, напр) Если есть более безопасная модель через эскроу — почему люди идут в риск? 2️⃣ Потому что так дешевле. По статистике банка - самый активный сегмент сейчас — строительство домов за 4–10 млн руб с смещением в нижние границы. Там с спросом все супер. Продажи идут просто за счет размещения на платформе банка, без рекламы. Балом правит эконом и жизнь мало кого учит. Продолжение следует,,, будет интересно. Ссылка на дублер канала ниже ⬇️ https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Обещал написать наши планы на 2026 год. Если одним предложением, то выжить в период высоких ставок и заложить основы для роста на период их снижения и восстановления спроса. Презентация, которую делал для Конференции, вцелом, отражает это. 1️⃣ я полагаю, что 2026 будет в большей своей части продолжением 2025 в части дорогих денег, недоступной рыночной ипотеки и стагнации массового спроса. На дождь из депозитных денег не рассчитываю. Считаю, что он уже идет тонким ручейком и поддерживает текущий рынок, причин для усиления потока не вижу. 2️⃣ влияние государства на рынок продолжается и будет продолжаться. • эскроу будет при рыночной ипотеке, как только она начнет оживать • без ипотеки массовый рынок ИЖС развиваться не может • поэтому сколь нибудь крупные проекты придется развивать с Проектным финансированием банков, никуда отсюда не деться 3️⃣ будет меняться экономика проектов • ввод новых участков в оборот под ИЖС будет через механизм КРТ • ввод новых участков будет сопряжен с значительными затратами (ПФ и КРТ), поэтому эпоха доступных участков без подряда уходит 4️⃣ доходность проектов надо искать в внутренней эффективности • эффективность строительных процессов и решений • отлаженные бизнес процессы • эффективный маркетинг, основанный на известносьти и доверии к бренду • качество продуктовой проработки https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Выкладываю ссылку на презентацию с Строй Фест о партнерском взаимодействии . https://disk.yandex.ru/d/prsFpInF5xs1gQ И в качестве сопровождения основные тезисы. По этой теме я выступал уже ни раз. Но мы не перестаем переосмысливать этот формат. 1️⃣Почему рынок придет к комплексной застройке - Комплексная застройка выгодна ключевым стейкхолдерам: государству, банкам и покупателям. - Формат с инфраструктурой и организованной застройкой в едином архитектурном стиле — более ликвиден и инвестиционно привлекателен. 2️⃣ Три модели реализации комплексной застройки 2️⃣.1️⃣ Девелопер строит сам ➕Полный контроль и вся маржа у девелопера. ➖По себестоимости системный девелопер часто проигрывает. 2️⃣. 2️⃣ Через генподрядчика ➖девелопер несет риски, но фактически теряет контроль. ➖Двойная маржа (подрядчик + девелопер) делает продукт неконкурентным. 2️⃣. 3️⃣ Партнерская модель ➕Покупатель заключает договор напрямую с производителем дома. ➕Девелопер зарабатывает на земле, партнер — на доме. ➕Ускорение застройки и рост капитализации поселка. 3️⃣. Принципы партнерской модели - Объединение ресурсов и компетенций. - Разделение ролей: девелопер продает территорию, сценарий жизни, проект; домостроитель продает дома. - Конфликты решаются регламентами, рабочими группами, через руководителя проекта. 4️⃣. Ключевые выводы Партнерство — рабочая, но сложная модель, требующая постоянной донастройки. И еще то, чего в презентации не было и осмысленно недавно. Если партнер не зашел деньгами или ресурсами напрямую, это не партнер, а халявщик. Мы допустили такое в одном из проектов и будем исправлять. https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Всем привет! Интересно, что толи так действует избирательность внимания, толи основные публичные участники рынка находятся в плюс минус одних условиях, но на двух мероприятиях за две недели (в Москве и Казани) я на 80% подтверждал свои мысли об других спикеров. Хочу поделиться презентацией Айи Пугач (Арх Бюро Либра) про тренды в коттеджных поселках. Презентация, которую если бы делал я, была бы по сути такой же. Если вдруг, вы давно в этом канале и внимательно читали его, то убедитесь. Тренды: 1️⃣ курортно жилой поселок Для привлечения покупателей, роста капитализации проектов необходимо создавать Драйверы развития территории. Айя приводила прикольный кейс, когда они овраг на территории поселка превратили в "Тропу шпионов" 2️⃣ от приватного к коллективному Уменьшение площади индивидуальных домов, участков и увеличение общественных пространств и сервисов 3️⃣ урбанизация загородной жизни Реализация качественной инфраструктуры возможна только за счет увеличения плотности, поэтому - миксфрматы вместо чистых ижс проектов https://disk.yandex.ru/i/oHEnR5foWSS8ZQ. - ссылка на презентацию https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX

Кризис доверия, как шанс? Всем привет! Зафиналим новостную повестку этой недели, На моей памяти рынок новостроек проходил два кризиса доверия с стороны покупателей. 1️⃣ Период до 214-ФЗ, с предварительными договорами и повторными продажами. Ввели 214-ФЗс регистрацией ДДУ и рынок поверил в него, как в абсолютную защиту. 2️⃣ Потом в период с 2015 по 2018 нарастал кризис недостроев, апогеем которого было банкротство СУ-155, а по факту в этот период исчезли с рынка десятки застройщиков вместе с деньгами дольщиков. Как итог, появились счета эскроу. И покупатели снова поверили в свою безопасность, особенно на фоне бурного роста 2020-2024. Сейчас имеет все шансы развиться новая волной банкротств застройщиков МКД, которая повлечет замороженные стройки, долгие процедуры санации, затянутые сроки ввода и очередной кризис доверия покупателей. Одновременно с этим, рынок ИЖС проходит свой "кризис обманутых заказчиков", который по сути, купирован и вылечен введением эскроу счетов. И ИЖС сейчас выглядит более устойчивым потому что у него другие характериститики: 🔹 короче цикл строительства, 🔹отдельный эскроу счет на каждый объект, не зависит от еще 500 квартир в доме. 🔹проблемы видны сильно раньше — и покупателю, и банку. Но и здесь важно. Массовая застройка, когда один застройщик сразу строит сотни домов по принципу многоэтажки— по сути тот же риск, как в МКД, А вот комплексная индивидуальная застройка — когда: 🔸 есть девелопер, отвечающий за территорию и он выводит ее в реализацию уже инженерно подготовленной, 🔸 есть пул домостроителей, 🔸каждый покупатель заключает индивидуальный договор, 🔸каждый дом вводится в эксплуатацию в свои сроки, — это принципиально другой уровень прозрачности и управляемости рисков. Та самая адаптивность рынка, которая затрудняет его масштабирование, но делает менее рискованным. Поэтому, если рынок новостроек действительно войдёт в фазу затяжного недоверия, ИЖС может стать временной “тихой гаванью” для тех, кто хочет улучшать жилищные условия — но только при правильной архитектуре девелопмента. https://t.me/chto_stroim

Прогнозы и факты 2025 (часть 1) Всем привет! Анализирую свои прогнозы на 2025 и корректирую на 2026. 1. Ставка ЦБ и спрос Активность на рынке будет определять ставка ЦБ. Для развития нужна стабильность и прогнозируемость, а не “есть лимиты, нет лимитов, отменили лимиты”. Залповый спрос, скорее, к сожалению, вред для рынка в среднесроке. Стабильный рост можно ожидать с появлением более-менее рыночной ставки по ипотеке или уверенности в её скором появлении. Итоги по 2025: По мере снижения ключевой ставки начали ухудшаться условия по депозитам, и покупатели стали постепенно возвращаться на рынок. Рыночные ипотеки возвращаться при таких ставках не спешат, только точечно. Вспышка «панической» активности началась с ноября и связана с пересмотром условий по семейной ипотеке. Корректировка прогноза на 2026 Важна понятная траектория движения ставки. Тогда я ожидаю ускорения доли рыночной ипотеки уже при ставке в районе 14%. 2. Эскроу и обманутые заказчики «К середине года проблема с “обманутыми заказчиками” может выйти на пик. Чем правительство сможет помочь здесь, кроме как порекомендовать банкам отнестись лояльно к таким случаям, я не знаю. Для профилактики они уже ввели эскроу и на фоне проблем с недобросовестностью, полагаю, что эскроу распространят на 100% ипотечных сделок.» В 2025 году волна обманутых заказчиков действительно прокатилась по России. Проблема стала массово выходить в публичное поле. При этом ключевой момент: реальной помощи заказчикам никто не оказал. Продление сроков строительства до 2х лет со стороны банков — вынужденная мера для самих банков. Существенно усилился контроль за ходом строительства и освоением средств стал более жёстким и структурированным. Эскроу в течение года был донастроен и стал работать заметно чётче. Движение в сторону вывода ИЖС из под ЗПП ведётся, но, на мой взгляд, такое решение не логично с тз государства. Скорее надо стимулировать больше строить ИЖС через 214, где ЗПП не действует так. Я по-прежнему считаю, что эскроу станет обязательным механизмом как минимум для всех ипотечных сделок. С учётом того, что развитие рынка ИЖС определяется именно наличием ипотеки, это означает, что в перспективе эскроу будет охватывать до 90% подрядов и строительства. Ключевой триггер — рост доли рыночных кредитов на строительство домов. Сейчас эта доля микроскопична, но как только она станет заметной, распространение эскроу на все ипотечные сделки станет логичным и неизбежным. Смотрите выше, я жду этого уже при 14-й ставке. https://t.me/chto_stroim

Тренды и прогнозы Всем привет! Декабрь в разгаре, а значит наступило время итогов и прогнозов. В ближайших постах проанализирую свои прогнозы на год на прогноз и факт, также повангую на 2026. А пока предлагаю аналитику от Центра аналитики «Петербургской недвижимости» (для неместных - входит в холдинг Setl Group, одного из топов федеральных застройщиков МКД, поэтому качество данных там всегда высокое) С изложенными выводами стратегически согласен. Из интересного: обратите внимание на сокращение количества коттеджных поселков с 446 в 2021 до 245 в 2025. Насколько я помню, в 2018 было около 600. Причина такой динамики довольно простая - земля заканчивается. Ранее такой объем проектов был обеспечен дешевой землей от выделенных паев и беспорядочных переводов. За 2020-2022 предложение сильно вымылось, а восстанавливать его нет такого количества массивов. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim

Кому кризис, а кому … Всем привет! Давно хотел написать о рекламном рынке в недвижимости, а тут подоспел отчет ЦИАН для инвесторов и на его примере можно посмотреть на интересные искажения. Я не смотрел сами выступления, но внимательно изучил презентацию (традиционно прикрепил) и хочу отметить несколько особенностей разной интересности: 1️⃣ слайдов про скорый рост рынка недвижимости много и повторяются в каждом блоке. Здесь понятно - ЦА - инвесторы ЦИАН и надо показывать перспективы роста, которые без роста рынка неочевидны. 2️⃣ загородный сегмент упоминается только в одном слайде в блоке про вторичный рынок. Видимо, ЦИАН или не достиг там чего то значимого или не считает сегмент перспективным. 3️⃣ самое же интересное - это то, что несмотря на падение сделок на рынке и кризисе на рынке, о котором многие говорят, выручка ЦИАН растет. Конечно, инвесторам объясняется это, как эффективная модель бизнеса и работа команды. Не отрицая этого, есть смысл пояснить, что в этот «кризис» рынок вошел в самом своем разогретом состоянии за всю историю РФ. Большое количество застройщиков, федеральные экспансии, рекорды по стройке и вводу жилья, тотальное участие банков и тд. и все на фоне серьезно ограниченных возможностей рекламных инструментов: - инсты, Гугла и ютуба официально нет - по блоггерам прижали - Яндекс поиск поменял алгоритмы и стоимость там возросла до небес и уперлась На фоне этого, реклама в агрегаторах, тк Авито и ЦИАН стала действительно занимать большую долю в бюджетах девелоперах, при этом эффективность ее серьезно просела. И у девелоперов нет другого выхода, как накачивать свои рекламные бюджеты. Надо продавать, потому что банки, эскроу, проектное финансирование, бридж кредиты, сроки сдачи, налоги и тп. Доля рекламных бюджетов у застройщиков выросла в несколько раз. Конечно, на этом фоне растут сроки экспозиции в ЦИАН и растет стоимость продвижения объявлений. Да еще Авито задрал цены после после покупки Ростелекомом. Можно спокойно работать с маржинальностью. Вот такая интересная ситуация: рынок падает, а отдельные сегменты растут. Кому кризис, а кому мать родная. Конечно так не может длиться долго, поэтому надо показывать инвесторам скорый выход из кризиса. https://t.me/chto_stroim

Про стратегию Всем привет! Продолжаю вам выдавать порционно девелоперскую мудрость 😀 Мы сейчас пробуем в Факт коттеджные поселки новый формат стратегических сессий, когда проводим ее не одним двумя днями, а сериями коротких встреч по 1,5-2 часа. Идея в том, чтобы сохранять на коротких встречах высокий фокус и иметь возможность осмысливать результаты этих спринтов. Причем сейчас это делаем без привлечения сторонних людей и четкого сценария, а в формате потока. Посмотрим, что получится. #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС https://t.me/chto_stroim

Планирование, как основа Всем привет! Прямо сейчас у нас идет планирование 2026 года и расскажу немного для понимания процесса при портфельном управлении. 1. Старт: с бюджетов отдельных проектов. планируем: - план продаж на год (штуки и выручка) - план строительства (что строим и на какую сумма). План стройки мы увязываем с темпами продаж, объёмом финансирования, объёмом обязательств перед клиентами, приоритетами для продаж. Всё это внутри каждого проекта складывается в бюджет проекта но год. 2. Переход к портфелю Бюджеты проектов сводим их в единый бюджет по портфелю, потому что управляем именно портфелем проектов. На этом уровне: - сводим все планы продаж и денежные поступления; - сводим все бюджеты затрат: стройка, реклама, фонд оплаты труда (ФОТ), общие расходы департаментов, налоги… Мы смотрим на картину: в разрезе всего года, в разрезе каждого месяца — чтобы увидеть, где возможны несостыковки, чтобы их устранить через вторую итерацию работы с годовыми бюджетами проектов. Таких итераций может быть несколько пока сводный бюджет не будет устраивать. 3. Актуализация финансовых моделей и планов по проектам. По итогам года и с учетом планов на следующий актуализируется план реализации проекта, а также его финмодель. Если ключевые параметры эффективности проекта не ухудшаются, то идем по начальному плану. Если же есть риски недостижения финансовых целей проекта, то это повод для пересмотра плана реализации проекта. Такие пересмотры могут быть и в течение года, если наблюдем существенные отклонения по ходу года. 4. По итогу планирования: - мы актуализируем планы реализации и модели проектов - планируем годовые бюджеты проектов - формируем бюджеты по всем расходным статьям - формируем сводный бюджет всей компании В течение года актуализация происходит каждый квартал. С учетом количества проектов и итераций, необходимости все свести в один и периодической актуализации это занимает значительное время. Мы управляем тем, что можем посчитать. Поэтому, это основа стабильной работы и управления компанией. И в этом есть разница между управлением 1-2 проектами и большим портфелем. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim

Размер имеет значение (часть 2 и 3) Всем привет! В освоении большого массива есть нюанс. Большой проект в ИЖС надо развивать очередями (Размер очереди примерно на 2 года продаж - это мое мнение, есть за и против него. Если интересно, то раскрою. Дайте знать.) Но тогда на покупку нужны сразу большие капиталы, при этом значительная часть средств, инвестированных в покупку, будет замороженной: участок ещё не выведен в продажу, а деньги уже потрачены. Да, капитализация земли растёт, но деньги напрямую не работают. Это достаточно сильно влияет на экономику проекта. Можно двигаться поэтапно и выкупать соседние участки по мере развития. Тут появляется существенный риск — не успеть купить из-за конкурентов. Плюс собственники соседних земель, видя активное развитие проекта, начинают повышать цены, и каждая следующая покупка обходится дороже. Второй вариант - скорее теория, так как на практике, на активном рынке возможности спокойно постепенно скупать нет. Тут надо очень энергично действовать, чтобы всех опередить. И если сразу все скупить не получилось, то стремиться это сделать. Вот такой нюанс. Здесь нет однозначного решения. Всегда надо считать. При докупке нового участка: 1️⃣можно считать его экономику отдельно (с учетом уже всех существующих бонусов, перечисленных в первой части) 2️⃣можно пересчитывать экономику всего большого массива, переоценивая его в новых размерах, 3️⃣или даже можно пересчитать экономику существующего проекта, перенеся на новый участок часть затрат по существующей инфраструктуре. Реально долго размышлял, как расписать правильный подход к расчету и пришел к тому, что возможны и могут быть оправданы все варианты и их комбинации. Много вводных и зависит от конкретной ситуации и условий. Надо каждый кейс разбирать отдельно, учитывать и экономику каждой докупки и влияние на «текущий» проект.