Что будем строить?| Баринов 🏡

Всем привет! В среду застал выступление представителя Т-Банка. Показалось занимательным. Т-Банк выводит Т-Недвижимость и имеет намерение, даже план, "выполнять все джобсы" (с) на клиентском пути. Смотрите фото с слайдом, как ТБ видит клиентский путь. нет жилья → возникло решение купить → выбор объекта → ипотека и сделка → регистрация → ожидание сдачи → ремонт → переезд → ЖКХ, платежи, страхование → продажа или сдача жилья → следующая покупка. С учетом масштаба клиентской базы и того уровня знаний о клиенте, который есть у ТБ, полагаю его амбиции более чем оправданными. Девелопера ТБ тоже не оставляет в стороне Профинансировать → построить → продать. Кстати, на рынке ИЖС Тбанк уже есть и развивается в партнерствах и финансировании подрядчиков, причем с поэтапным раскрытием (что недавно аннонсировал Сбер) Банковское обслуживание бизнеса, расчеты, номинальные счета, ипотека, реклама, собственная витрина недвижимости, безопасные расчеты. Чуете на кого руку поднял? У этих монстров есть то, чего нет у большинства участников рынка: — десятки миллионов клиентов; — информация об их доходах и платежном поведении; — возможность определить момент возникновения спроса; — финансовые продукты; — рекламные инструменты; — собственные витрины недвижимости; — инфраструктура проведения сделки; — дальнейшие финансовые и сервисные отношения с клиентом после покупки. Угроза это или возможность? Зависит от места в цепочке. Для девелоперов, строителей, которые действительно создает продукт и владеют активами - вижу возможность. А вот для многочисленных сервисов ситуация выглядит тревожнее. Ипотечный брокеридж, страхование, подбор недвижимости, рекламные площадки, сопровождение сделки, расчеты — банк постепенно способен забирать эти функции внутрь своей экосистемы. И это по-настоящему глобальный тренд, усиленный развитием ИИ, который развивается сейчас в мире. Есть смысл подумать о своем месте в этой цепочке.

Размер имеет значение? Всем привет! В пн на круглом столе Коммерсанта среди многих интересных тезисов зацепился за то, что сейчас востребованный ипотечный продукт в виде "участка с домом "под ключ" до 15-16 млн" могут создавать только небольшие компании, фактически бригады. Я давно гонял в голове это, прочитав пост Матвея Мамченко, где он восхищается "мелкими застройщиками без бренда, юридических лиц и тп": - не держат отделы продаж - не содержат офиса они очень жёстко режут свои вложения и предлагают потребителю только самое важные, нужные и очень универсальные решения - предлагают потребителям пространство для жизни, а не материалы с технологиями и дизайнерские решения. Понятно, что там много вопросов к качеству и тп. Я не об этом. Я подумал, что пока многие публичные игроки ИЖС ждали прихода монстров из МКД, строили теории о "подготовке площадки ИЖС под мкдшников" 90% ввода квадратов в ИЖС делают множество неизвестных подрядчиков и "самостроев" И, возможно, что ставку "наверху" делают на них. Да, есть вопросы к качеству строительства, есть вопросы к инфраструктуре. Но это решается и решается не обязательно через укрупнение. Любое укрупнение - это рост административных издержек в геометрической прогрессии, я это очень хорошо чувствую. Мы уже выбрали для себя путь девелопера территорий и не идем в самостоятельное строительство. Так или иначе, модель, когда коттеджный поселок с участками без подряда становится "платформой для застройщиков" реализуется многими в силу их осознанности. Так что, я пока утвердился для себя в правильности этого направления и понимание, что делать дальше тоже есть.

Всем привет! На неделе прошло много публикаций в профильных каналах на основе аналитики ВТБ по структуре выдач ипотек в сфере ИЖС. Данные ВТБ коррелируют с данными Дом.рф, которые анализировал здесь и вцелом, в них нет ничего особо интересного. Интересными, а вернее забавными, являются комментарии к этой аналитике по поводу тектонических сдвигов в структуре спроса, смене поколений, которые хотят готовое и тп белебердень. Сдвиги редко происходят за 1 год. Текущая структура выдач обусловлена: 1️⃣ ограниченностью льготной ипотеки, которая выдается на строительство 2️⃣ количество домов, построенных застройщиками на продажу вымылось: готовое купили, новое почти не строят. Посмотрите в графике ДКП ЮЛ. 3️⃣ новое строительство сильно выросло в цене, поэтому покупка готового интереснее строительства даже с учетом %. Вспомните подкаст годичной давности. 4️⃣ ну и ставку все же снизили и кредит за 17-19% все же доступнее, чем 27% год назад. Мы на прошлой неделе тоже продали один из домов в рыночную ипотеку. Все надо делать вовремя 😁 • покупать готовое, когда его много и по интересным ценам, как года назад • оформлять льготную ипотеку сейчас, а не 15 сентября за 2 недели до изменения программы. https://t.me/chto_stroim дублер канала в MAX