Что будем строить?| Баринов 🏡

Тренды и прогнозы Всем привет! Декабрь в разгаре, а значит наступило время итогов и прогнозов. В ближайших постах проанализирую свои прогнозы на год на прогноз и факт, также повангую на 2026. А пока предлагаю аналитику от Центра аналитики «Петербургской недвижимости» (для неместных - входит в холдинг Setl Group, одного из топов федеральных застройщиков МКД, поэтому качество данных там всегда высокое) С изложенными выводами стратегически согласен. Из интересного: обратите внимание на сокращение количества коттеджных поселков с 446 в 2021 до 245 в 2025. Насколько я помню, в 2018 было около 600. Причина такой динамики довольно простая - земля заканчивается. Ранее такой объем проектов был обеспечен дешевой землей от выделенных паев и беспорядочных переводов. За 2020-2022 предложение сильно вымылось, а восстанавливать его нет такого количества массивов. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim

Кому кризис, а кому … Всем привет! Давно хотел написать о рекламном рынке в недвижимости, а тут подоспел отчет ЦИАН для инвесторов и на его примере можно посмотреть на интересные искажения. Я не смотрел сами выступления, но внимательно изучил презентацию (традиционно прикрепил) и хочу отметить несколько особенностей разной интересности: 1️⃣ слайдов про скорый рост рынка недвижимости много и повторяются в каждом блоке. Здесь понятно - ЦА - инвесторы ЦИАН и надо показывать перспективы роста, которые без роста рынка неочевидны. 2️⃣ загородный сегмент упоминается только в одном слайде в блоке про вторичный рынок. Видимо, ЦИАН или не достиг там чего то значимого или не считает сегмент перспективным. 3️⃣ самое же интересное - это то, что несмотря на падение сделок на рынке и кризисе на рынке, о котором многие говорят, выручка ЦИАН растет. Конечно, инвесторам объясняется это, как эффективная модель бизнеса и работа команды. Не отрицая этого, есть смысл пояснить, что в этот «кризис» рынок вошел в самом своем разогретом состоянии за всю историю РФ. Большое количество застройщиков, федеральные экспансии, рекорды по стройке и вводу жилья, тотальное участие банков и тд. и все на фоне серьезно ограниченных возможностей рекламных инструментов: - инсты, Гугла и ютуба официально нет - по блоггерам прижали - Яндекс поиск поменял алгоритмы и стоимость там возросла до небес и уперлась На фоне этого, реклама в агрегаторах, тк Авито и ЦИАН стала действительно занимать большую долю в бюджетах девелоперах, при этом эффективность ее серьезно просела. И у девелоперов нет другого выхода, как накачивать свои рекламные бюджеты. Надо продавать, потому что банки, эскроу, проектное финансирование, бридж кредиты, сроки сдачи, налоги и тп. Доля рекламных бюджетов у застройщиков выросла в несколько раз. Конечно, на этом фоне растут сроки экспозиции в ЦИАН и растет стоимость продвижения объявлений. Да еще Авито задрал цены после после покупки Ростелекомом. Можно спокойно работать с маржинальностью. Вот такая интересная ситуация: рынок падает, а отдельные сегменты растут. Кому кризис, а кому мать родная. Конечно так не может длиться долго, поэтому надо показывать инвесторам скорый выход из кризиса. https://t.me/chto_stroim

Про стратегию Всем привет! Продолжаю вам выдавать порционно девелоперскую мудрость 😀 Мы сейчас пробуем в Факт коттеджные поселки новый формат стратегических сессий, когда проводим ее не одним двумя днями, а сериями коротких встреч по 1,5-2 часа. Идея в том, чтобы сохранять на коротких встречах высокий фокус и иметь возможность осмысливать результаты этих спринтов. Причем сейчас это делаем без привлечения сторонних людей и четкого сценария, а в формате потока. Посмотрим, что получится. #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС https://t.me/chto_stroim

Планирование, как основа Всем привет! Прямо сейчас у нас идет планирование 2026 года и расскажу немного для понимания процесса при портфельном управлении. 1. Старт: с бюджетов отдельных проектов. планируем: - план продаж на год (штуки и выручка) - план строительства (что строим и на какую сумма). План стройки мы увязываем с темпами продаж, объёмом финансирования, объёмом обязательств перед клиентами, приоритетами для продаж. Всё это внутри каждого проекта складывается в бюджет проекта но год. 2. Переход к портфелю Бюджеты проектов сводим их в единый бюджет по портфелю, потому что управляем именно портфелем проектов. На этом уровне: - сводим все планы продаж и денежные поступления; - сводим все бюджеты затрат: стройка, реклама, фонд оплаты труда (ФОТ), общие расходы департаментов, налоги… Мы смотрим на картину: в разрезе всего года, в разрезе каждого месяца — чтобы увидеть, где возможны несостыковки, чтобы их устранить через вторую итерацию работы с годовыми бюджетами проектов. Таких итераций может быть несколько пока сводный бюджет не будет устраивать. 3. Актуализация финансовых моделей и планов по проектам. По итогам года и с учетом планов на следующий актуализируется план реализации проекта, а также его финмодель. Если ключевые параметры эффективности проекта не ухудшаются, то идем по начальному плану. Если же есть риски недостижения финансовых целей проекта, то это повод для пересмотра плана реализации проекта. Такие пересмотры могут быть и в течение года, если наблюдем существенные отклонения по ходу года. 4. По итогу планирования: - мы актуализируем планы реализации и модели проектов - планируем годовые бюджеты проектов - формируем бюджеты по всем расходным статьям - формируем сводный бюджет всей компании В течение года актуализация происходит каждый квартал. С учетом количества проектов и итераций, необходимости все свести в один и периодической актуализации это занимает значительное время. Мы управляем тем, что можем посчитать. Поэтому, это основа стабильной работы и управления компанией. И в этом есть разница между управлением 1-2 проектами и большим портфелем. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim

Размер имеет значение (часть 2 и 3) Всем привет! В освоении большого массива есть нюанс. Большой проект в ИЖС надо развивать очередями (Размер очереди примерно на 2 года продаж - это мое мнение, есть за и против него. Если интересно, то раскрою. Дайте знать.) Но тогда на покупку нужны сразу большие капиталы, при этом значительная часть средств, инвестированных в покупку, будет замороженной: участок ещё не выведен в продажу, а деньги уже потрачены. Да, капитализация земли растёт, но деньги напрямую не работают. Это достаточно сильно влияет на экономику проекта. Можно двигаться поэтапно и выкупать соседние участки по мере развития. Тут появляется существенный риск — не успеть купить из-за конкурентов. Плюс собственники соседних земель, видя активное развитие проекта, начинают повышать цены, и каждая следующая покупка обходится дороже. Второй вариант - скорее теория, так как на практике, на активном рынке возможности спокойно постепенно скупать нет. Тут надо очень энергично действовать, чтобы всех опередить. И если сразу все скупить не получилось, то стремиться это сделать. Вот такой нюанс. Здесь нет однозначного решения. Всегда надо считать. При докупке нового участка: 1️⃣можно считать его экономику отдельно (с учетом уже всех существующих бонусов, перечисленных в первой части) 2️⃣можно пересчитывать экономику всего большого массива, переоценивая его в новых размерах, 3️⃣или даже можно пересчитать экономику существующего проекта, перенеся на новый участок часть затрат по существующей инфраструктуре. Реально долго размышлял, как расписать правильный подход к расчету и пришел к тому, что возможны и могут быть оправданы все варианты и их комбинации. Много вводных и зависит от конкретной ситуации и условий. Надо каждый кейс разбирать отдельно, учитывать и экономику каждой докупки и влияние на «текущий» проект.

Размер имеет значение (часть 1) Всем привет! Мы целенаправленно приобретаем/докупаем участки рядом с уже существующими нашими успешными проектами. Причины для девелопера понятны: 🔹инвестиции в узнаваемость локации уже сделаны и скорее всего, маркетинг будет стоить дешевле 🔹инвестиции в строительство подъездных дорог, подведение сетей уже понесены 🔹инфраструктура и сети существуют, на основе существующего продавать значительнее легче 🔹понятны и легко прогнозируются темпы продаж и спрос, 🔹оптимизируются затраты на управление эксплуатацией поселка. При этом логично, что владельцы участков в существующем поселке часто воспринимают расширение развития настороженно: покупали в поселке на 100 домов, а получили на 200+ напр Но и здесь есть аргументы: соседний участок всё равно будет кем то куплен и застроен, так лучше, если это сделаем мы. 🔸контролируемое развитие позволяет сохранить стиль, архитектуру и инфраструктурный стандарт. 🔸добавленный масштаб даёт новые возможности — например, построить не дополнительные объекты инфраструктуры: волейбольную площадку вместо второго футбольного поля, прогулочную зону или инфраструктуру для детей постарше. #девелопмент По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim

Инвест привлекательность ИЖС Всем привет! продолжу предыдущий пост. Вначале тезисы. 1️⃣ ИЖС «широким фронтом» больше расти не будет Здесь критично важен отбор проектов. Я считаю, что с окончанием периода "бурного роста" потенциал обгонять инфляцию и давать долгосрочный рост цены могут только объекты в комплексных проектах, где есть: 🔸развитая внутренняя и соседствующая инфраструктура, 🔸качественные центральные коммуникации, 🔸профессиональная управляющая компания, 🔸организованная застройка или регламенты застройки (дизайн коды) 🔸проект расположен в востребованной и дефицитной локации и/или рядом с природными магнитами (водоемы и леса) естественно, что такой набор характеристик не предполагает эконом проекты. Проект должен продолжать свое развитие и после того, как девелопер закончит его, а это возможно только при наличии указанных выше условий. Поселков "построены и брошены" слишком много и там нет инвестиционного потенциала, даже если это на входе стоит три копейки. 2️⃣ Земля как инструмент инвестирования - перестает работать. 🔸требования по периоду освоения, иначе угроза изъятия и 🔸повышенные налоги 🔸сложности с привлечением ипотеки 🔸 в комплексных проектах (см выше) часто не дают просто покупать участок или предъявляют жесткие требования по скорости освоения. 3️⃣ Рынок индивидуальных домов пока еще отсутствует. Само по себе строительство дома вне комплексного проекта (см выше) — спорная инвестиция. Профессиональные строители могут заработать на строительстве и продаже, но для последующих собственников рост цен на такие дома сомнителен. Скорее всего, они не смогут выйти даже по цене покупки. Перелом возможен только тогда, когда: 🔸 загородные дома будут строиться по типовым (приближенным к типовым) проектам, 🔸 появится массовое качество и понятные технологии контроля качества и приемки. 🔸 когда из-за регуляции рынка, которая идет полным ходом, уйдут бригадные подряды 🔸рынок домов станет предсказуемым и сопоставимым по логике с рынком квартир. Как итог: 1️⃣ я не вижу серьезной инвестиционной составляющей в покупке участков, возможны какие то спекулятивные сделки с покупкой на ранних этапах и перепродажей через 1-2 года в том случае, когда девелопер создает для этого возможности. Но это скорее спекуляция, а они всегда обладают повышенными рисками. 2️⃣ долгосрочно инвестиционной привлекательностью обладают дома, построенные в комплексных качественных проектах и построенные по проверенным проектам и технологиям. Но это прежде всего, инвестиция в качество своей жизни. 3️⃣ Важно: я не затрагивал премиальный сегмент ИЖС, не говорю о профессиональных участниках и покупке больших массивов и не затрагивал рынок аренды. 4️⃣ Тема - дискуссионная, не претендую на последнюю истину, а скорее предлагаю тему для обсуждения. Так что, высказывайтесь в комментариях 😁 По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim

Open village. Короткая заметка. Всем привет! Не буду делиться впечатлениями от домов и делать обзоры — я не архитектор и не считаю себя экспертом в домостроении. Да и в последнее время сами дома внутри и снаружи мне, как девелоперу, мало малоинтересны. Уровень домостроения с тз удовлетворения потребителя сильно вырос за 5 лет и дальнейшие улучшения не принципиальны для меня. Поделюсь тремя своими инсайтами. 1️⃣ Поймал себя на двух мыслях: — мне, как потребителю, совсем не интересны двухэтажные дома. Я буквально заставлял себя подниматься на второй этаж по лестнице. А ведь были дома и с третьим уровнем в виде эксплуатируемой кровли, причем абсолютно не функциональной. Просто выброшенные деньги. И к моему ужасу, до сих пор делают дома с балконами, причем с огромными балконами террасами, причем без подогрева пола или холодного остекления. 2️⃣ Внутренние планировки и отделка отходят для меня на второй план. Больше моего внимания привлекает то, что за пределами стен: террасы, гриль-зоны, лужайки, благоустройство участка, костровые зоны, бассейны и тп. В этом году, кстати, много грильбоксов и летних кухонь. На фото — несколько примеров. Я считаю, что именно в наличии участка, хоть и небольшого, и его возможностях - главное преимущество дома. И с точки зрения продаж интересно делать акцент на этом. Правда, когда мы сами строили и продавали дома, мы это реализовать не смогли. Возможно, что покупатели до сих пор мыслят высотой потолков и квадратными метрами помещений. Что думаете? 3️⃣ в обзорах отмечают большой процент домов, построенных по префаб-технологиям. Но их доля на Open Village, на мой взгляд, не отражает реального спроса. Более того, я считаю, что производители делают ошибку в позиционировании. Дома от Тамак, Фьорден или Баухаус, конечно, получились эффектными. Производители сделали акцент на возможностях префаб с тз реализации архитектурных решений. И это для меня выглядит как стремление избавиться от комплекса неполноценности по сравнению с традиционными технологиями. И в этой попытке доказать, что они могут не хуже, они теряют свои преимущества. Я считаю, что преимущество индустриального домостроения в возможности строить много, быстро, с прогнозируемым качеством и точно просчитанной ценой. Для этого должны быть точно просчитанные типовые проекты. И в типовых проектах тоже преимущество индустриального домостроения для банков и государства. Это то, что можно стандартизировать и то, что имеет понятную оценку. Производители домокомплектов, по моему мнению, делают стратегическую ошибку пытаясь работать с розницей, когда по определению они должны работать с девелоперами. Но, конечно, не в формате купите у нас дома с 100% предоплатой, как хочет Тамак или Технониколь. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https:/t.me/...oim