Александр Бойцов | Про Бизнес и Недвижимость

Помните моду 2010-х годов? Тогда казалось, что настоящий успех — это обязательно купить квартиру или дом в Черногории, Болгарии или Испании. А в 2020-х волна хайпа перекинулась на арабские страны, особенно на ОАЭ. Пик ажиотажа пришелся на 2022 год. А помните начало 20-х, когда все массово скупали апартаменты? Или как каждый второй инвест-блогер рассказывал о сверхприбыльности точек с «Бабл Ти»? Куда, кстати, делись все эти «Бабл Ти»? Давайте честно: мода в недвижимости — это ненадежно. Чаще всего она не приносит доход конечному инвестору...

У каждого инвестора, который заходит в коммерческую недвижимость, есть свой набор страхов и болей. Сегодня я постараюсь разобрать основные из них и рассказать, насколько они страшны на самом деле и к чему действительно нужно быть готовым. Покупка коммерческого помещения — это серьезная покупка. Первое и самое главное, что нужно сделать — это выбрать правильное помещение, которое будет востребовано. И поверьте, тут не так важен срок окупаемости, как именно востребованность. Вы можете купить помещение, и оно будет стоять пустым...

Рынок коммерческой недвижимости меняется. Если 6 лет назад инвесторы ориентировались на окупаемость в 8 лет, то сегодня психологический и рыночный порог сместился к 10 годам. Тенденция такова, что этот срок будет только увеличиваться. Но погоня за этой «круглой цифрой» заставляет инвесторов упускать из виду главные драйверы стоимости актива. Окупаемость — не единственный и уж точно не главный параметр. Есть два фактора, которые в долгосрочной перспективе определяют реальную доходность: капитализация и дефицитность локации...

«А есть что-то интересненькое сейчас в продаже? Торговое помещение на первой линии, а лучше угловое, чтоб точно сдалось в аренду сразу после выдачи ключей?» Ко мне почти каждый день обращаются с таким вопросом. И я каждый раз мысленно вздыхаю. Дело в том, что готового списка не существует. Каждый запрос — это индивидуальная история. Кому-то нужно помещение под бюджет 100 млн, у кого-то 16 млн. Разброс колоссальный. Ожидания от арендного потока тоже разные: кто-то готов к честной доходности 8%, а кому-то подавай 12%...