Александр Бойцов | Про Бизнес и Недвижимость

У каждого инвестора, который заходит в коммерческую недвижимость, есть свой набор страхов и болей. Сегодня я постараюсь разобрать основные из них и рассказать, насколько они страшны на самом деле и к чему действительно нужно быть готовым. Покупка коммерческого помещения — это серьезная покупка. Первое и самое главное, что нужно сделать — это выбрать правильное помещение, которое будет востребовано. И поверьте, тут не так важен срок окупаемости, как именно востребованность. Вы можете купить помещение, и оно будет стоять пустым...

Рынок коммерческой недвижимости меняется. Если 6 лет назад инвесторы ориентировались на окупаемость в 8 лет, то сегодня психологический и рыночный порог сместился к 10 годам. Тенденция такова, что этот срок будет только увеличиваться. Но погоня за этой «круглой цифрой» заставляет инвесторов упускать из виду главные драйверы стоимости актива. Окупаемость — не единственный и уж точно не главный параметр. Есть два фактора, которые в долгосрочной перспективе определяют реальную доходность: капитализация и дефицитность локации...

«А есть что-то интересненькое сейчас в продаже? Торговое помещение на первой линии, а лучше угловое, чтоб точно сдалось в аренду сразу после выдачи ключей?» Ко мне почти каждый день обращаются с таким вопросом. И я каждый раз мысленно вздыхаю. Дело в том, что готового списка не существует. Каждый запрос — это индивидуальная история. Кому-то нужно помещение под бюджет 100 млн, у кого-то 16 млн. Разброс колоссальный. Ожидания от арендного потока тоже разные: кто-то готов к честной доходности 8%, а кому-то подавай 12%...

А вы в курсе, что существуют закрытые базы коммерческих помещений, которые просто идеальны? Ассортимент на любой вкус. Хотите ниже рыночной — пожалуйста. Хотите ГАБ с честной окупаемостью 6 лет — без проблем. Хотите угловое помещение от застройщика по цене ниже, чем у самого застройщика? И такое есть. Такие «секретные базы» якобы есть у супер-пупер агентов из крупных агентств недвижимости. Схема работы с ними известна: вам звонят и говорят, что сегодня вывели в продажу эксклюзивный пул из 5 помещений...