Лэндлорд | Антон Баталов

С Новым годом 🎄 Этот год был разным. У кого-то получилось, у кого-то нет. Кто-то сделал шаг вперёд, кто-то просто выстоял. И это тоже результат. Новый год - хороший момент остановиться, выдохнуть и честно спросить себя, куда ты вообще идёшь и что для тебя по-настоящему важно. Я искренне желаю вам в следующем году трезвости в решениях, спокойствия в голове и смелости делать долгую ставку, а не гнаться за быстрыми эмоциями. Пусть будет больше опоры, меньше суеты и больше действий, которые работают на ваше будущее, а не только на сегодняшний день. Спасибо, что вы здесь. Дальше будет много интересного. С Новым годом 🤝

🤑 Почему нам продают одиночество под видом свободы, и при чём здесь земля Современная экономика любит одиночек. Не потому что это про счастье, а потому что это идеальный потребитель. Одиночка тратит на себя 100% дохода. Семья включает режим экономии, готовит дома, планирует, думает о будущем. Для системы семья - низкомаржинальный клиент. Одиночка, который завтракает в кафе, покупает бренды и живёт «здесь и сейчас» - джекпот💲. Вместо детей предлагают собак. Зообизнес стал новым золотом. Премиум-корма, груминг, одежда, сервисы. Разница простая: ребёнок вырастет и станет самостоятельным, а «меховой малыш» останется финансовым пассивом на всю жизнь 🐶. Корпорациям выгоден работник без семьи. У родителей есть больничные и утренники. У одиночки есть карьера и готовность работать 24/7, летать в командировки на выходные и не задавать лишних вопросов. Это не теория заговора, это холодный расчёт. Нам продают культ впечатлений. Семья инвестирует в будущее - жильё, образование, устойчивость. Одиночке продают эмоции - путешествия, ретриты, дорогие хобби. Логика простая: вытащить максимум денег сейчас, пока ты не думаешь о завтрашнем дне ✈️. Даже города перестраивают под это. Застройщикам выгоднее продать десять смарт-квартир по 25 метров одиночкам, чем одну большую квартиру семье. Недвижимость всё чаще проектируют под эгоистичный формат жизни. Если у тебя нет детей, ты проедаешь активы. Квартира, машина, накопления не становятся наследием, они возвращаются в систему. Банкам, фондам, государству. Род не продолжает экономическую линию. Большая семья - это клан, автономная система поддержки. Одиночка слаб. Заболел, потерял работу - идёт за кредитом. Он всегда зависит от системы. Маркетинг годами убеждает, что дети - это сложно и дорого. Цель простая: оставить тебя вечным ребёнком, потому что инфантильным взрослым проще управлять и проще продавать игрушки 🎮. Нам продают одиночество в красивой упаковке свободы. И вот здесь появляется важный момент. Земля и реальные активы - это не про «быстро заработать». Это про устойчивость, опору и долгую игру. Про создание базы, которая работает не только для тебя сегодня, но и для тех, кто будет после тебя. Когда у тебя есть земля, ты выходишь из логики потребления и входишь в логику владения. Это другой уровень мышления и другой уровень свободы. С наступающим Новым годом!

🚀 Ещё одна стратегия, на которую я делаю ставку в 2026 году - безвозмездное пользование Про безвозмездное пользование землёй многие слышали, но почти никто не воспринимает это всерьёз. Обычно думают так: дают где-то далеко, что-то непонятное, без спроса и перспектив. Это не так. В 2026 году я делаю серьёзную ставку на эту стратегию, потому что она даёт то, что сейчас самое ценное в земле - вход с нулевой ценой. По этой модели можно получать участки под ИЖС бесплатно, а не в аренду за рыночные деньги и не через торги. Причём география здесь гораздо шире, чем принято думать. Эта стратегия работает: ✅ в южных регионах ✅ в регионах с миграционным притоком ✅ в субъектах, где муниципалитеты заинтересованы в застройке и налоговой базе Речь идёт не только о «дальних территориях». Например, Краснодарский край 🌴. Один из самых ликвидных регионов страны, постоянный спрос на ИЖС, активное строительство, высокая перепродажная ликвидность. И да, даже там можно получать участки через безвозмездное пользование, если понимать логику работы муниципалитетов. Также эта стратегия работает: - в ряде районов Ростовской области - в Ставропольском крае - в отдельных муниципалитетах Центральной России - в регионах с программами развития ИЖС и КРТ Теперь про характеристики самих участков: 1️⃣ участки под индивидуальное жилищное строительство 2️⃣ земли в границах населённых пунктов 3️⃣ участки с возможностью последующего оформления в собственность 4️⃣ территории, которые муниципалитету важно вовлечь в оборот Ключевой момент здесь не в том, что участок дали бесплатно. Ключевой момент в том, что ты заходишь в актив с нулевым входом, а дальше уже включается экономика, упаковка и сценарий выхода. Большинство людей ломаются на этом месте. Они воспринимают безвозмездное пользование как конечную цель. Получили участок и дальше не понимают, что с ним делать. А в реальности это только начало. Именно поэтому эта стратегия отлично работает в связке с намеренностью и системным подходом. Ты заранее понимаешь, какие участки стоит брать, где есть спрос, какой формат нужен рынку и как дальше этот актив превращается в деньги 📈 В 2026 году такие возможности будут особенно ценными. Потому что вход с нулевой ценой даёт максимальную гибкость, минимальные риски и большое пространство для манёвра.

📉 Почему в 2026 году в земле будет большая распродажа. И при чём здесь банкротства Я в земле всегда смотрю не на ощущения, а на цифры. Если посмотреть на статистику банкротств за последние годы, картина достаточно показательная. В 2022 году в России банкротами были признаны около 300 тысяч человек. В 2023 году тренд не развернулся, а продолжился, количество процедур выросло. В 2024 году число банкротств граждан превысило 430 тысяч, рост составил более 20% за год. В 2025 году только за первый квартал банкротами признали более 120 тысяч человек, и темпы продолжают ускоряться. Это не про эмоции и не про панику. Это просто фон, в котором мы живём. Что это значит для земли? Каждое банкротство - это активы. Квартиры, дома, коммерция, и очень часто земельные участки. Эти активы выходят на рынок не по логике «продать подороже», а по логике закрыть обязательства. Именно поэтому торги по банкротству всегда дают дисконт. Не потому что актив плохой, а потому что мотивация продавца другая. Теперь важный момент. В 2026 году на рынок выйдет отложенный эффект всех предыдущих лет. Те, кто тянул, реструктурировался, ждал, пытался удержаться, будут вынуждены банкротиться. Это касается и бизнеса, и частных собственников. По сути, нас ждёт массовая распродажа активов, в том числе земли. Не одномоментная, но системная и растянутая по времени. И в такие периоды выигрывают не самые быстрые и не самые эмоциональные, а те, кто: ➕ умеет считать ➕ понимает, что покупает ➕ заходит с дисконтом ➕ думает о выходе ещё до входа Торги по банкротству в 2026 году - это не «хайп» и не модная тема. Это логичное следствие цифр и процессов, которые уже идут 📊. Именно поэтому я считаю эту стратегию одной из ключевых в ближайшие годы.

🤦‍♂️ Главный миф про землю от государства, в который верят почти все Про землю от государства чаще всего думают так: если дают бесплатно или почти бесплатно, значит, это уже удача 💸. И вот здесь появляется самый опасный миф. Земля от государства - это не «подарок». Это инструмент с условиями. Государство не раздаёт землю просто так. Оно даёт возможность, а дальше всё зависит от того, понимаешь ты правила игры или нет. Большинство проблем возникает не из-за злого умысла, а из-за завышенных ожиданий. Люди ждут, что всё произойдёт само: участок выделили, значит дальше всё как-то сложится. Но земля не работает по принципу «дали - значит заработал». Здесь важно сразу понимать: бесплатно - не значит выгодно, возможность - не значит результат, а формальное право - не равно деньги 💰. Земля от государства может стать отличным активом. А может стать потерянным временем, убытками и разочарованием. Разница всегда в одном - в понимании, что ты делаешь дальше. Именно поэтому одни спокойно доходят до результата, а другие застревают на старте и говорят, что «это всё ерунда».