Лэндлорд | Антон Баталов

Кейс 2023, который сегодня уже не повторить. Разбираю по шагам 👇 Покажу сделку 2023 года, Московская область, Истринский район. И заодно - как она была устроена изнутри, без «магии». Старт был с участка 22 сотки. Не покупка в лоб, а стратегия через предварительное согласование. Это ключевой момент, на котором многие тогда зарабатывали. Сценарий выглядел так: 1️⃣согласование ЗУ 2️⃣ выход на аукцион и забираем участок 3️⃣ оформляем в долгосрочную аренду 4️⃣ строим дом 5️⃣ выкупаем землю за 3% от кадастровой 6️⃣ делим участок, продаем как два отдельных продукта. Звучит просто. Но на практике это всегда работа с рисками и сроками. Дальше - стройка. Сделали барнхаус 100 кв.м. Почему такой формат? Потому что это оптимум по цене/скорости/ликвидности. Не «дом мечты», а продукт под рынок. Теперь цифры. Инвестиции: Земля - 415 000 ₽ Строительство - 5 219 363 ₽ Итого: 5 634 363 ₽ Расходы на выход (налоги + брокер): 347 848 ₽ Продажа: Дом с участком - 6 750 000 ₽ Отдельный участок - 1 050 000 ₽ Итого: 7 800 000 ₽ Чистая прибыль: 1 817 789 ₽ Срок сделки - 9,5 месяцев. Доходность - 40,8% годовых. И вот здесь важный момент, который многие упускают. Мне не «повезло». Это нормальная математика той среды, которая была в 2023 году. Дешевая точка входа, относительно свободные аукционы, понятные правила игры. Но мой главный инсайт за эти годы: Рынок не прощает попытки копировать старые кейсы. Те кто сейчас работают по этос стратегии в полной ж*пе... Сейчас, в 2026, если ты попробуешь повторить это один в один - упрешься сразу в нескольких местах. Поэтому такие кейсы нужно читать не как «сделай так же», а как «пойми логику, почему это сработало тогда». Если хочешь чтобы я подробно разобрал причины, почему это больше не летает, что конкретно изменилось и где сейчас узкие места в этой стратегии, поставь лай и напиши в комментарии свои варианты ❤️

Государство раздаёт до 30 млн рублей на фермы — в этом году подаю на грант 🌳 В этом году хочу заложить персиковый сад. Ранее я уже писал инструкцию о том, как получить грант на развитие своей фермы или агробизнеса: Сейчас жду выхода новых нормативно-правовых актов по грантам и планирую подавать документы. В этом году основную программу решили серьёзно расширить. С 2026 года в России действует единый грант на развитие фермерских хозяйств, который объединяет программы «Агростартап» и грант на развитие семейных ферм. Размер гранта — от 5 до 30 млн рублей. Потратить эти деньги можно на покупку оборудования, сельхозтехники и развитие хозяйства. Программу «Агротуризм» оставили почти без изменений. По этой программе в приоритете: ➖ скотоводческие хозяйства ➖ коневодческие хозяйства ➖ рыбоводческие хозяйства ➖ производители овощей, фруктов и ягод ➖ производители мёда и сыра Обязательное условие — обучение в «Академии агротуризма». Объём поддержки — до 10 млн рублей на строительство объектов размещения, создание инфраструктуры и подключение коммуникаций. Когда у тебя есть возможность взять деньги у государства на развитие своего бизнеса и при этом не возвращать их, на мой взгляд, этим обязательно нужно пользоваться.

Где зарыты деньги? 3 цифры, которые сделают вас богаче на рынке земли. ✅ Рынок ИЖС — это прежде всего рынок земли. 85% всех сделок в сегменте приходится именно на участки. ✅ Масс-маркет рулит. Эконом-класс обеспечивает 3/4 всего рыночного оборота. ✅ География прибыли. Почти 40% сделок сосредоточены всего в трех районах: Истринском, Домодедовском и Раменском. Выводы делайте сами: что и где покупать, чтобы быстро заработать, а не «застрять» в неликвиде на годы. P.S. На следующей неделе выхожу на охоту. Буду отбирать потенциально прибыльные лоты на торгах по банкротству в Московской области. Кому интересно зайти в тему и заработать вместе — пишите в личку в тг!

Устал от фастфуд-культуры? Есть одно проверенное средство! На днях ходил в Малый театр 🎭 И, пожалуй, это было лучшее место, которое я посетил за последний год! Будем честны: большинство новых постановок — как и новых фильмов — зачастую вызывают лишь разочарование. Здесь же была чистая классика, «Мертвые души», в исполнении потрясающих актеров старой школы. Главная сцена Малого театра напоминает камерный, уютный дворцовый зал. Нечто подобное я видел во дворце Юсуповых в Питере. Там приятно даже просто посидеть, пропитываясь этой особой энергетикой 👌 Возможно, я становлюсь консерватором, но я получил такое удовольствие от спектакля, что послевкусие даже не с чем сравнить. Слишком разные весовые категории у этого шедевра и современных «перформансов». Наверное, именно поэтому я и занимаюсь землей. Ведь это тоже своего рода классика... Старая, добрая, проверенная временем. Надежная, ликвидная, доходная и благородная. То, что ценится десятилетиями. Любите классику 💋

Государство раздает землю: участок 26 соток почти бесплатно. Показываю реальный лот Решил периодически делиться с вами новыми возможностями получения земельных участков от государства. Сегодня — интересный лот, который можно оформить по государственной программе. Хороший вариант под будущую перепродажу или долгосрочную инвестицию. Участок под ИЖС или ЛПХ (приусадебное использование). Характеристики участка: ✅ участок находится в границах населённого пункта ✅ площадь — 26 соток ✅ всего 500 м до жилого частного сектора ✅ небольшое расстояние до трассы ✅ линия электропередачи — 250 м, что позволяет подключить электричество по льготному тарифу ✅ участок расположен на границе с Китаем, где сейчас активно развивается логистическая инфраструктура и идет масштабное освоение территории Условия освоения участка Для выполнения условий программы достаточно сделать минимальное вложение — около 30 000 рублей. Например: подключить электричество, выполнить кадастровые работы, провести геодезию или геологию и т.д. Важный момент: все оформление можно сделать удаленно — без выезда на участок. По условиям программы: ➖ 5 лет участок находится у вас без аренды и налогов ➖ после этого оформляете собственность Дальше вы можете: продать участок, сдавать его в аренду, оставить как инвестиционный актив или подарить Если хотите оформить участок в собственность быстрее, можно построить и зарегистрировать дом от 24 м² — после этого собственность оформляется сразу. Экономика Средняя рыночная цена земли в этой локации: 400 000 - 500 000 руб. за 10 соток. Стоимость оформления данного лота под ключ: 150 000 руб. В стоимость входит: сопровождение по государственной программе, помощь с выбором ВРИ (ИЖС, ЛПХ, рекреация и др.), подготовка и подача документов, сопровождение на всех этапах оформления. Сегодня большинство людей покупают землю по рыночной цене. Но те, кто знает систему, оформляют её напрямую у государства — в разы дешевле. Если вам интересен этот вариант — напишите мне. Информацию оставил в своем тг канале Оперативно подадим документы и оформим участок на вас. А если хотите самостоятельно научиться получать землю от государства и зарабатывать на этом, добро пожаловать на мою авторскую программу: «Гектар на миллион». Совсем скоро я анонсирую старт второго потока.