Лэндлорд | Антон Баталов

🏡 Гостевые дома 2026 — легальный доход до 15 комнат С 2026 года расширяется перечень регионов, где можно строить гостевые дома до 15 комнат по уведомительному принципу. Без разрешения на строительство. Достаточно: ✔️ уведомить о начале ✔️ уведомить о завершении ✔️ зарегистрировать объект Основание — ст. 51.1 ГрК РФ. Что это значит для инвестора? Земля превращается в доходный актив. Участок → строительство → посуточная аренда. До 15 комнат — это уже мини-отель, а не просто «домик для сдачи». Важно: 1️⃣ соблюдение ВРИ (ст. 7, 85 ЗК РФ) 2️⃣ параметры ПЗЗ 3️⃣ корректная регистрация С 2026 к эксперименту присоединяются новые регионы — а значит, окно возможностей расширяется. Хотите список регионов и алгоритм запуска?

Простая, но показательная ситуация. 👇 У меня был участок 20 соток. Логика «по калькулятору» подсказывала: делим на 3 части по ~6,5 соток — маржа выше, суммарная выручка больше. На фото видно, как это могло бы выглядеть: три отдельных лота, каждый со своим пятном застройки и подъездом. Но я этого не сделал. Почему? Потому что в земельных проектах важна не максимальная теоретическая прибыль, а ликвидность. 6–7 соток — это: ➖ узкий сегмент покупателя, ➖ чаще компромисс, ➖ чаще «впритык» по пятну застройки, ➖ чаще вопросы по отступам и удобству планировки дома. Да, можно заработать больше. Но можно и зависнуть. Я пошёл другим путём. Разделил на 2 полноценных участка. Что получилось: ➕ нормальная ширина фасада; ➕ правильная геометрия; ➕ комфортная площадь для дома + баня + зона отдыха; ➕ ощущение «простора», а не «муравейника». Итог — оба участка продались быстро. Без демпинга. Без месяцев ожидания. Без нервов. 📌 Вывод, который часто игнорируют новички: Максимальная маржа ≠ максимальная скорость оборота. А в земельном бизнесе скорость оборота — это капитал. Иногда лучше заработать чуть меньше на единице, но обернуть деньги быстрее и зайти в следующий проект. Это уже стратегия, а не арифметика. 💼 Если хотите — могу разобрать, в каких случаях делить на 3 оправдано, а в каких это ошибка.

НОВОЕ ВИДЕО: Презентация проекта «Крымский гектар» В этом ролике — без воды и абстракций. Факты, цифры, логика сделки и конкретные проекты. Я разобрал: — почему собственность принципиально отличается от аренды и долей — как проходит глубокий юридический due diligence каждого участка — какие реальные проекты развития запускаются в западном Крыму — как работает безопасная удалённая сделка через Сбербанк — какие гранты можно получить: от 5 до 30 млн ₽ на КФХ и до 10 млн ₽ на агротуризм — где именно расположены проекты: Донузлав, Сасык-Сиваш, Бакальская бухта — почему вход от 350 000 ₽ за гектар — это окно возможностей, а не «вечная цена» 📍 Сейчас в продаже осталось всего 17 участков. Проект стартовал в мае 2025 года — большая часть реализована. Если вы: • хотите зафиксировать капитал в твёрдом активе • планируете агробизнес или агротуризм • рассматриваете землю как долгосрочную стратегию • хотите передать актив детям — посмотрите ролик внимательно до конца. 🔗 Смотреть видео: rutube.ru/...=wd 🌐 Подробная информация по участкам, локациям и условиям: крымский-гектар.рф Землю не производят. Предложение конечное. Решение — стратегическое. 🏝

Почти незаметно для большинства на бирже появился новый финансовый инструмент, связанный с водой. Не крипта и не очередной ETF и даже не «зеленая повестка». На бирже CME Group начали торговаться фьючерсы на цену воды, привязанные к индексу Nasdaq Veles California Water Index. Важно сразу убрать фантазии. Это не торговля бутылками с водой и не продажа рек. Это финансовый инструмент, который отражает стоимость прав на водопользование в одном из самых засушливых и аграрно важных регионов США - Калифорнии. И вот здесь начинается самое интересное. Финансовые рынки не создают инструменты «на всякий случай». Если на что-то: делают индекс, запускают фьючерсы, дают возможность хеджировать цену, значит, этот ресурс: ✔️ стал дефицитным ✔️ стал критически важным ✔️ стал экономическим фактором Вода официально перестала быть просто коммунальной услугой. Она стала учитываемым активом. Почему именно Калифорния? Потому что там сошлись три вещи: 🛑 жесткий дефицит воды 🛑 мощное сельское хозяйство 🛑 высокая стоимость ошибки Для фермеров рост цены воды - это риск банкротства. Для агрохолдингов - риск потери маржи. Фьючерс нужен не для спекуляций, а чтобы зафиксировать цену и выжить. Но для нас важен не сам контракт. А сигнал, который он дает. Когда на ресурс появляются деривативы, это означает только одно: рынок понял, что этот ресурс будет дорожать и станет предметом контроля. Ровно так было: с нефтью, с газом, с электроэнергией. Теперь то же самое происходит с водой. И здесь логическая связка, которую многие не хотят видеть. Если вода становится активом, если на нее появляются фьючерсы, если крупнейшие капиталы заходят в сельхозземлю, значит, земля с доступом к воде становится активом второго уровня ценности. Участок без воды - это просто земля. Участок с водой - это инфраструктура выживания и производства. Именно поэтому: ➕ земля со скважиной всегда дороже ➕ сельхозка с водными ресурсами интересна фондам ➕ автономия начинает цениться выше «удобства» Пока большинство обсуждает акции и курсы валют, умные деньги смотрят на базовые ресурсы. На то, без чего нельзя: есть, производить, жить. Вода стала финансовым индикатором. Земля стала стратегическим активом. И это не теория. Это уже отражено в биржевых инструментах.

ЗЕМЛЯ В 2026 ГОДУ Что реально меняется и что с этим делать владельцу и инвестору? 2026 год - это точка, где заканчивается эпоха «земля просто лежит» и начинается эпоха земля под контролем и под стратегией. Ниже не прогнозы, а реальные изменения в правилах игры. 1. Государство окончательно включает тотальный учет земли НСПД, ЕГРН, ГИСОГД и муниципальные базы начинают работать в связке. Это значит, что участки: - с кривыми границами - с мутным ВРИ - с несоответствием документам будут выявляться быстрее и без участия собственника. Что делать: Приводить документы в порядок сейчас. В дальнейшем это станет дороже и дольше. 2. ВРИ больше нельзя выбирать «на авось» С 2026 ужесточается логика работы с видами разрешенного использования. Ошибся на этапе образования участка или выбора ВРИ - получаешь отказ в кадастре или невозможность использовать землю по плану. Что делать: Проверять ПЗЗ и градрегламенты ДО любых действий. Земля без корректного ВРИ - не актив. 3. Сельхозка под отдельным контролем Перевод сельхозземель в другие категории становится сложнее. Согласования, сроки и риски растут. Классическая стратегия «потом переведу» перестает быть универсальной. Что делать: Либо работать с сельхозкой по прямому назначению, либо закладывать длинный горизонт и юридический бюджет. 4. Земля без использования становится дорогим удовольствием Подход государства простой: не используешь - объясняй, не объяснил - плати. Налоги, проверки, давление через муниципалитеты будут усиливаться. Что делать: Даже если участок «на вырост», у него должна быть стратегия использования или подготовки к продаже. 5. Кадастровая стоимость продолжит расти Особенно: - возле городов - в туристических регионах - рядом с инфраструктурными проектами Это повышает налог, но одновременно подтверждает рост рыночной цены. Что делать: Перестать бояться кадастра и начать использовать рост стоимости как аргумент при продаже. 6. Купить землю вслепую больше не получится В 2026 игнорирование НСПД, зон с особыми условиями, охранных зон и сервитутов будет стоить дорого. Ошибки будут вскрываться автоматически. Что делать: Проверка участка - обязательный этап, а не формальность. 7. Покупают не землю, а понятный сценарий Рынок меняется. Покупателю больше не нужен «гектар вообще». Нужны: - понятное назначение - чистые документы - ясный сценарий использования Что делать: Упаковка земли становится важнее самой земли. КОРОТКО 2026 год: сложнее для случайных, выгоднее для системных. Земля не исчезает. Но вход в нее становится умнее. Если ты владеешь землей или планируешь инвестировать - сейчас важно не количество гектаров, а понимание правил игры.