Лэндлорд | Антон Баталов

Кейс 2023, который сегодня уже не повторить. Разбираю по шагам 👇 Покажу сделку 2023 года, Московская область, Истринский район. И заодно - как она была устроена изнутри, без «магии». Старт был с участка 22 сотки. Не покупка в лоб, а стратегия через предварительное согласование. Это ключевой момент, на котором многие тогда зарабатывали. Сценарий выглядел так: 1️⃣согласование ЗУ 2️⃣ выход на аукцион и забираем участок 3️⃣ оформляем в долгосрочную аренду 4️⃣ строим дом 5️⃣ выкупаем землю за 3% от кадастровой 6️⃣ делим участок, продаем как два отдельных продукта. Звучит просто. Но на практике это всегда работа с рисками и сроками. Дальше - стройка. Сделали барнхаус 100 кв.м. Почему такой формат? Потому что это оптимум по цене/скорости/ликвидности. Не «дом мечты», а продукт под рынок. Теперь цифры. Инвестиции: Земля - 415 000 ₽ Строительство - 5 219 363 ₽ Итого: 5 634 363 ₽ Расходы на выход (налоги + брокер): 347 848 ₽ Продажа: Дом с участком - 6 750 000 ₽ Отдельный участок - 1 050 000 ₽ Итого: 7 800 000 ₽ Чистая прибыль: 1 817 789 ₽ Срок сделки - 9,5 месяцев. Доходность - 40,8% годовых. И вот здесь важный момент, который многие упускают. Мне не «повезло». Это нормальная математика той среды, которая была в 2023 году. Дешевая точка входа, относительно свободные аукционы, понятные правила игры. Но мой главный инсайт за эти годы: Рынок не прощает попытки копировать старые кейсы. Те кто сейчас работают по этос стратегии в полной ж*пе... Сейчас, в 2026, если ты попробуешь повторить это один в один - упрешься сразу в нескольких местах. Поэтому такие кейсы нужно читать не как «сделай так же», а как «пойми логику, почему это сработало тогда». Если хочешь чтобы я подробно разобрал причины, почему это больше не летает, что конкретно изменилось и где сейчас узкие места в этой стратегии, поставь лай и напиши в комментарии свои варианты ❤️

Государство раздаёт до 30 млн рублей на фермы — в этом году подаю на грант 🌳 В этом году хочу заложить персиковый сад. Ранее я уже писал инструкцию о том, как получить грант на развитие своей фермы или агробизнеса: Сейчас жду выхода новых нормативно-правовых актов по грантам и планирую подавать документы. В этом году основную программу решили серьёзно расширить. С 2026 года в России действует единый грант на развитие фермерских хозяйств, который объединяет программы «Агростартап» и грант на развитие семейных ферм. Размер гранта — от 5 до 30 млн рублей. Потратить эти деньги можно на покупку оборудования, сельхозтехники и развитие хозяйства. Программу «Агротуризм» оставили почти без изменений. По этой программе в приоритете: ➖ скотоводческие хозяйства ➖ коневодческие хозяйства ➖ рыбоводческие хозяйства ➖ производители овощей, фруктов и ягод ➖ производители мёда и сыра Обязательное условие — обучение в «Академии агротуризма». Объём поддержки — до 10 млн рублей на строительство объектов размещения, создание инфраструктуры и подключение коммуникаций. Когда у тебя есть возможность взять деньги у государства на развитие своего бизнеса и при этом не возвращать их, на мой взгляд, этим обязательно нужно пользоваться.

Где зарыты деньги? 3 цифры, которые сделают вас богаче на рынке земли. ✅ Рынок ИЖС — это прежде всего рынок земли. 85% всех сделок в сегменте приходится именно на участки. ✅ Масс-маркет рулит. Эконом-класс обеспечивает 3/4 всего рыночного оборота. ✅ География прибыли. Почти 40% сделок сосредоточены всего в трех районах: Истринском, Домодедовском и Раменском. Выводы делайте сами: что и где покупать, чтобы быстро заработать, а не «застрять» в неликвиде на годы. P.S. На следующей неделе выхожу на охоту. Буду отбирать потенциально прибыльные лоты на торгах по банкротству в Московской области. Кому интересно зайти в тему и заработать вместе — пишите в личку в тг!

Устал от фастфуд-культуры? Есть одно проверенное средство! На днях ходил в Малый театр 🎭 И, пожалуй, это было лучшее место, которое я посетил за последний год! Будем честны: большинство новых постановок — как и новых фильмов — зачастую вызывают лишь разочарование. Здесь же была чистая классика, «Мертвые души», в исполнении потрясающих актеров старой школы. Главная сцена Малого театра напоминает камерный, уютный дворцовый зал. Нечто подобное я видел во дворце Юсуповых в Питере. Там приятно даже просто посидеть, пропитываясь этой особой энергетикой 👌 Возможно, я становлюсь консерватором, но я получил такое удовольствие от спектакля, что послевкусие даже не с чем сравнить. Слишком разные весовые категории у этого шедевра и современных «перформансов». Наверное, именно поэтому я и занимаюсь землей. Ведь это тоже своего рода классика... Старая, добрая, проверенная временем. Надежная, ликвидная, доходная и благородная. То, что ценится десятилетиями. Любите классику 💋

Государство раздает землю: участок 26 соток почти бесплатно. Показываю реальный лот Решил периодически делиться с вами новыми возможностями получения земельных участков от государства. Сегодня — интересный лот, который можно оформить по государственной программе. Хороший вариант под будущую перепродажу или долгосрочную инвестицию. Участок под ИЖС или ЛПХ (приусадебное использование). Характеристики участка: ✅ участок находится в границах населённого пункта ✅ площадь — 26 соток ✅ всего 500 м до жилого частного сектора ✅ небольшое расстояние до трассы ✅ линия электропередачи — 250 м, что позволяет подключить электричество по льготному тарифу ✅ участок расположен на границе с Китаем, где сейчас активно развивается логистическая инфраструктура и идет масштабное освоение территории Условия освоения участка Для выполнения условий программы достаточно сделать минимальное вложение — около 30 000 рублей. Например: подключить электричество, выполнить кадастровые работы, провести геодезию или геологию и т.д. Важный момент: все оформление можно сделать удаленно — без выезда на участок. По условиям программы: ➖ 5 лет участок находится у вас без аренды и налогов ➖ после этого оформляете собственность Дальше вы можете: продать участок, сдавать его в аренду, оставить как инвестиционный актив или подарить Если хотите оформить участок в собственность быстрее, можно построить и зарегистрировать дом от 24 м² — после этого собственность оформляется сразу. Экономика Средняя рыночная цена земли в этой локации: 400 000 - 500 000 руб. за 10 соток. Стоимость оформления данного лота под ключ: 150 000 руб. В стоимость входит: сопровождение по государственной программе, помощь с выбором ВРИ (ИЖС, ЛПХ, рекреация и др.), подготовка и подача документов, сопровождение на всех этапах оформления. Сегодня большинство людей покупают землю по рыночной цене. Но те, кто знает систему, оформляют её напрямую у государства — в разы дешевле. Если вам интересен этот вариант — напишите мне. Информацию оставил в своем тг канале Оперативно подадим документы и оформим участок на вас. А если хотите самостоятельно научиться получать землю от государства и зарабатывать на этом, добро пожаловать на мою авторскую программу: «Гектар на миллион». Совсем скоро я анонсирую старт второго потока.

Зачем мне еще 10 участков, если у меня уже есть огромный земельный банк? Все просто: вы получаете в собственность актив за 30 000 рублей, хотя его кадастровая стоимость — 3 000 000 рублей. На рынке такие лоты легко уходят от 1 000 000 рублей и выше. Математика, против которой не поспоришь. Конечно, в этом деле полно нюансов. Без отказов не обходится — их нужно уметь грамотно обжаловать. Прямо сейчас у меня в работе одновременно 10 участков в разных регионах страны. Что с ними делать дальше? Есть три стратегии: 1️⃣ Перепродажа. Получаем в собственность и реализуем по рыночной цене. Это база для быстрого роста капитала. 2️⃣ Бизнес. Участки-«жемчужины» оставляю себе: осваиваю и создаю на них проекты, приносящие пассивный доход. 3️⃣ Капитал семьи. Подарить, оставить в наследство или, в крайнем случае, использовать как ликвидный залог. Работу с землей легко совмещать с основной деятельностью или со временем превратить в главный источник дохода. В наше неспокойное время стратегия «множественных источников дохода» — самая выигрышная. Согласны со мной? Пишите в комментариях, какую стратегию выбрали бы вы!

Комментарий, который сделал мой день 😂😂 Записал ролик на тему выделения земли по государственной программе и сегодня получил под ним вот такой комментарий от подписчика… Не будьте Димасом. Знайте свои права и защищайте свои интересы. И тогда никто и никогда не «постучит вам писей по лбу»!

Я собираю армию GPT-агентов для работы с недвижимостью 🤖 С февраля каждый день минимум 1 час углублённо изучаю и внедряю в работу с недвижимостью искусственный интеллект. Какие кейсы я уже научился решать: 1. Анализ торгов 📊 Анализировать большой объём информации по объектам недвижимости, выставленным на торги, и получать 2–5 самых интересных лотов из 100 по заданным критериям. Это значительно экономит время и энергию при выборе интересных объектов под покупку. 2. Экспресс-проверка объектов 🔍 Получать расширенный отчёт на основании загруженных документов по объекту недвижимости с выделением основных моментов, на которые стоит обратить внимание. По сути — экспресс-проверка любого объекта за считанные минуты. Очень сильно облегчает жизнь при анализе земельных участков. 3. Упаковка земельных участков 🏡 На основе карт делать инфографику на фотографиях, писать продающие описания под разные целевые аудитории. Искусственный интеллект стал для меня настоящей правой рукой в решении маркетинговых задач. 4. Подготовка документов 📑 Разрабатывать проекты документов, которые необходимы при работе с земельными участками. Сложные юридические вопросы, конечно, там не решишь и полноценного юриста не заменишь, но любые типовые задачи — легко. На данный момент я использую сети: ChatGPT, Claude, Gemini, Runware, Heygen, Leonardo, Nota, Supadata. Часть из них мы интегрировали в Google Таблицы, чтобы прямо из интерфейса таблицы через API массово решать задачи. ⚙️ Туда же подключили парсеры профильных площадок. На выходе получается очень серьёзный компот инструментов, который жизненно необходим любому, кто занимается землёй или любой другой недвижимостью. Самое приятное — решая разные кейсы, я постепенно обрастаю GPT-агентами 🤖 Они работают на основе профессионально разработанных инструкций под решение специфических задач именно земельного бизнеса. Представьте себе отряд из нескольких десятков GPT-агентов, которые каждый день облегчают жизнь и экономят деньги на сотрудниках и подрядчиках 💰 И всеми этими агентами я могу делиться со своими учениками, чтобы они могли быстрее и проще решать свои задачи. Со следующего потока обучения (который я скоро анонсирую) я уже отточу и полноценно внедрю этот механизм в работу. Кто сейчас это не внедрит в свой бизнес - не сможет конкурировать в ближайшие несколько лет и останется на обочине жизни...

Идея работать всю жизнь, а потом выйти на нищенскую пенсию меня никогда не привлекала Именно поэтому я начал заниматься недвижимостью почти 10 лет назад и создавать активы: 1. Для аренды — чтобы получать ежемесячный доход. 2. Для перепродажи — чтобы наращивать капитал. Выйти из крысиных бегов, когда твой пассивный доход полностью перекрывает базовый уровень жизни, — вот цель, которую я поставил себе к 40 годам. Есть ощущение, что я не успею к 40 (так как инфляция космическая и базовый уровень значительно вырос), возможно, к 43... В целом ничего страшного в этом нет, ведь мне очень нравится играть в эту игру 👌

Человек никогда не покупает недвижимость, если не ассоциирует себя с этим местом на ближайшие 5–10 лет. И не важно, для чего он её покупает: для постоянного или временного проживания, для сдачи, инвестиций или для чего-то ещё. Когда летят ракеты, тебе очень быстро разонравится любое место (даже самое распиаренное). И цены на квадратные метры сразу пойдут вниз. И суть даже не в ценах — суть в том, что сделки просто останавливаются. Поэтому иксы, которые пророчили дубайские брокеры, откладываются на неопределённый срок. Инвестируйте в свою страну и не болейте.

Сейчас на Ближнего Востоке огромное напряжение 😮‍💨 В этой ситуации я кое что подметил - удары происходят тогда, когда биржи закрыты. Это не случайность. Если бы рынки были открыты, нефть резко пошла бы вверх, а за ней посыпались бы акции и валюты. Пока рынки «спят», создаётся ощущение, что всё под контролем. Но деньги реагируют быстро. Крипта падает первой. И это простой сигнал: в момент риска инвесторы выходят из самых волатильных инструментов. Когда становится тревожно, капитал не ищет хайп. Он ищет стабильность. И вот здесь важно понять разницу. Если актив может обнулиться от одной новости — это спекуляция. Если актив остаётся ценным вне зависимости от заголовков — это база. Земля и недвижимость относятся к базовым активам. Землю нельзя напечатать. Она ограничена. Недвижимость может дешеветь или дорожать, но она не исчезает. В ней живут, работают, строят бизнес. В периоды нестабильности выигрывает не тот, кто быстрее всех реагирует, а тот, кто стоит на прочной основе. Вывод простой: в кризис важно не искать резкий рост, а держаться за активы, которые способны пережить сам кризис. Остальное — шум.

Рекордное количество осадков, которое выпало в Москве - реально впечатляет. В последний раз столько снега было - 66 лет назад! У меня в банях всегда особенный вайб, но сейчас просто не передаваемый. Вчера купался в снегу, адреналина столько же - как прыгнуть с парашютом 😱 Незабываемо…