Лэндлорд | Антон Баталов

🏡 Гостевые дома 2026 — легальный доход до 15 комнат С 2026 года расширяется перечень регионов, где можно строить гостевые дома до 15 комнат по уведомительному принципу. Без разрешения на строительство. Достаточно: ✔️ уведомить о начале ✔️ уведомить о завершении ✔️ зарегистрировать объект Основание — ст. 51.1 ГрК РФ. Что это значит для инвестора? Земля превращается в доходный актив. Участок → строительство → посуточная аренда. До 15 комнат — это уже мини-отель, а не просто «домик для сдачи». Важно: 1️⃣ соблюдение ВРИ (ст. 7, 85 ЗК РФ) 2️⃣ параметры ПЗЗ 3️⃣ корректная регистрация С 2026 к эксперименту присоединяются новые регионы — а значит, окно возможностей расширяется. Хотите список регионов и алгоритм запуска?

Простая, но показательная ситуация. 👇 У меня был участок 20 соток. Логика «по калькулятору» подсказывала: делим на 3 части по ~6,5 соток — маржа выше, суммарная выручка больше. На фото видно, как это могло бы выглядеть: три отдельных лота, каждый со своим пятном застройки и подъездом. Но я этого не сделал. Почему? Потому что в земельных проектах важна не максимальная теоретическая прибыль, а ликвидность. 6–7 соток — это: ➖ узкий сегмент покупателя, ➖ чаще компромисс, ➖ чаще «впритык» по пятну застройки, ➖ чаще вопросы по отступам и удобству планировки дома. Да, можно заработать больше. Но можно и зависнуть. Я пошёл другим путём. Разделил на 2 полноценных участка. Что получилось: ➕ нормальная ширина фасада; ➕ правильная геометрия; ➕ комфортная площадь для дома + баня + зона отдыха; ➕ ощущение «простора», а не «муравейника». Итог — оба участка продались быстро. Без демпинга. Без месяцев ожидания. Без нервов. 📌 Вывод, который часто игнорируют новички: Максимальная маржа ≠ максимальная скорость оборота. А в земельном бизнесе скорость оборота — это капитал. Иногда лучше заработать чуть меньше на единице, но обернуть деньги быстрее и зайти в следующий проект. Это уже стратегия, а не арифметика. 💼 Если хотите — могу разобрать, в каких случаях делить на 3 оправдано, а в каких это ошибка.

НОВОЕ ВИДЕО: Презентация проекта «Крымский гектар» В этом ролике — без воды и абстракций. Факты, цифры, логика сделки и конкретные проекты. Я разобрал: — почему собственность принципиально отличается от аренды и долей — как проходит глубокий юридический due diligence каждого участка — какие реальные проекты развития запускаются в западном Крыму — как работает безопасная удалённая сделка через Сбербанк — какие гранты можно получить: от 5 до 30 млн ₽ на КФХ и до 10 млн ₽ на агротуризм — где именно расположены проекты: Донузлав, Сасык-Сиваш, Бакальская бухта — почему вход от 350 000 ₽ за гектар — это окно возможностей, а не «вечная цена» 📍 Сейчас в продаже осталось всего 17 участков. Проект стартовал в мае 2025 года — большая часть реализована. Если вы: • хотите зафиксировать капитал в твёрдом активе • планируете агробизнес или агротуризм • рассматриваете землю как долгосрочную стратегию • хотите передать актив детям — посмотрите ролик внимательно до конца. 🔗 Смотреть видео: rutube.ru/...=wd 🌐 Подробная информация по участкам, локациям и условиям: крымский-гектар.рф Землю не производят. Предложение конечное. Решение — стратегическое. 🏝

Почти незаметно для большинства на бирже появился новый финансовый инструмент, связанный с водой. Не крипта и не очередной ETF и даже не «зеленая повестка». На бирже CME Group начали торговаться фьючерсы на цену воды, привязанные к индексу Nasdaq Veles California Water Index. Важно сразу убрать фантазии. Это не торговля бутылками с водой и не продажа рек. Это финансовый инструмент, который отражает стоимость прав на водопользование в одном из самых засушливых и аграрно важных регионов США - Калифорнии. И вот здесь начинается самое интересное. Финансовые рынки не создают инструменты «на всякий случай». Если на что-то: делают индекс, запускают фьючерсы, дают возможность хеджировать цену, значит, этот ресурс: ✔️ стал дефицитным ✔️ стал критически важным ✔️ стал экономическим фактором Вода официально перестала быть просто коммунальной услугой. Она стала учитываемым активом. Почему именно Калифорния? Потому что там сошлись три вещи: 🛑 жесткий дефицит воды 🛑 мощное сельское хозяйство 🛑 высокая стоимость ошибки Для фермеров рост цены воды - это риск банкротства. Для агрохолдингов - риск потери маржи. Фьючерс нужен не для спекуляций, а чтобы зафиксировать цену и выжить. Но для нас важен не сам контракт. А сигнал, который он дает. Когда на ресурс появляются деривативы, это означает только одно: рынок понял, что этот ресурс будет дорожать и станет предметом контроля. Ровно так было: с нефтью, с газом, с электроэнергией. Теперь то же самое происходит с водой. И здесь логическая связка, которую многие не хотят видеть. Если вода становится активом, если на нее появляются фьючерсы, если крупнейшие капиталы заходят в сельхозземлю, значит, земля с доступом к воде становится активом второго уровня ценности. Участок без воды - это просто земля. Участок с водой - это инфраструктура выживания и производства. Именно поэтому: ➕ земля со скважиной всегда дороже ➕ сельхозка с водными ресурсами интересна фондам ➕ автономия начинает цениться выше «удобства» Пока большинство обсуждает акции и курсы валют, умные деньги смотрят на базовые ресурсы. На то, без чего нельзя: есть, производить, жить. Вода стала финансовым индикатором. Земля стала стратегическим активом. И это не теория. Это уже отражено в биржевых инструментах.

ЗЕМЛЯ В 2026 ГОДУ Что реально меняется и что с этим делать владельцу и инвестору? 2026 год - это точка, где заканчивается эпоха «земля просто лежит» и начинается эпоха земля под контролем и под стратегией. Ниже не прогнозы, а реальные изменения в правилах игры. 1. Государство окончательно включает тотальный учет земли НСПД, ЕГРН, ГИСОГД и муниципальные базы начинают работать в связке. Это значит, что участки: - с кривыми границами - с мутным ВРИ - с несоответствием документам будут выявляться быстрее и без участия собственника. Что делать: Приводить документы в порядок сейчас. В дальнейшем это станет дороже и дольше. 2. ВРИ больше нельзя выбирать «на авось» С 2026 ужесточается логика работы с видами разрешенного использования. Ошибся на этапе образования участка или выбора ВРИ - получаешь отказ в кадастре или невозможность использовать землю по плану. Что делать: Проверять ПЗЗ и градрегламенты ДО любых действий. Земля без корректного ВРИ - не актив. 3. Сельхозка под отдельным контролем Перевод сельхозземель в другие категории становится сложнее. Согласования, сроки и риски растут. Классическая стратегия «потом переведу» перестает быть универсальной. Что делать: Либо работать с сельхозкой по прямому назначению, либо закладывать длинный горизонт и юридический бюджет. 4. Земля без использования становится дорогим удовольствием Подход государства простой: не используешь - объясняй, не объяснил - плати. Налоги, проверки, давление через муниципалитеты будут усиливаться. Что делать: Даже если участок «на вырост», у него должна быть стратегия использования или подготовки к продаже. 5. Кадастровая стоимость продолжит расти Особенно: - возле городов - в туристических регионах - рядом с инфраструктурными проектами Это повышает налог, но одновременно подтверждает рост рыночной цены. Что делать: Перестать бояться кадастра и начать использовать рост стоимости как аргумент при продаже. 6. Купить землю вслепую больше не получится В 2026 игнорирование НСПД, зон с особыми условиями, охранных зон и сервитутов будет стоить дорого. Ошибки будут вскрываться автоматически. Что делать: Проверка участка - обязательный этап, а не формальность. 7. Покупают не землю, а понятный сценарий Рынок меняется. Покупателю больше не нужен «гектар вообще». Нужны: - понятное назначение - чистые документы - ясный сценарий использования Что делать: Упаковка земли становится важнее самой земли. КОРОТКО 2026 год: сложнее для случайных, выгоднее для системных. Земля не исчезает. Но вход в нее становится умнее. Если ты владеешь землей или планируешь инвестировать - сейчас важно не количество гектаров, а понимание правил игры.

Вы правда думаете, что села вымирают естественным путем? Что молодежь "просто хочет в город"? Нет. Системе не нужен человек, у которого есть: - своя земля - своя вода - свой огород - свой погреб с едой Такой человек слишком независим. Им невозможно управлять. Он автономен. Системе нужен другой тип. Идеальный потребитель, который: 💲вынужден ходить в супермаркет 💲живет от зарплаты до зарплаты 💲умрет с голоду через 48 часов без магазина Вот 4 факта, как мы обменяли свободу на иллюзию городского комфорта. ФАКТ 1. ПОДПИСКА НА ЕДУ Поводок длиной в 48 часов В селе можно месяцами не тратить деньги на еду. Огород, сад, погреб, консервация, куры, иногда скот. В городе ты сидишь на игле супермаркета. Ходишь туда каждые 1-2 дня, как на работу. Заблокируют карту. Закроют магазины. Остановятся поставки. Через 2 дня в квартире начинается голод. Ты не покупаешь еду. Ты платишь ежедневный налог корпорациям за право жить. Факт: запасы продовольствия в крупных городах рассчитаны на 3-5 дней. А у тебя сколько? ФАКТ 2. ЛОВУШКА БЕТОННОЙ КОРОБКИ Исторически все кризисы переживало село, а не город. Последние годы показали реальность без романтики. Если нет света, воды, отопления - квартира превращается в камеру выживания за часы. Частный дом с землей - это крепость: ⭐️есть печь - будет тепло ⭐️есть скважина - будет вода ⭐️есть погреб и огород - будет еда Нам массово загнали в города, где мы: ✖️зависим от коммунальных служб ✖️зависим от электричества ✖️зависим от решений, которые принимают без нас ФАКТ 3. ПОДМЕНА ЧЕРНОЗЕМА НА ПЛАСТИК Украина и Россия - земли с уникальным потенциалом. Чернозем. Климат. Вода. Но вместо своей еды: пластиковые овощи, мясо с антибиотиками, яйца по цене золота. Мы кормим корпорации, пока деревни пустеют, а землю скупают агрохолдинги под экспорт. Это не случайность. Это модель. ФАКТ 4. ЦИФРОВОЙ ЗАГОН Толпой в мегаполисе управлять проще. "Умный город" - это: ✔️камеры ✔️распознавание лиц ✔️цифровые деньги, которые можно отключить ✔️жизнь без налички Тебя приучают: - не готовить, а заказывать - не ходить, а вызывать - не владеть, а арендовать Чем меньше ты умеешь делать сам, тем больше ты приносишь прибыли. ДВА ЛАГЕРЯ ЛАГЕРЬ 1. "Село - это нищета. Город - это прогресс." ЛАГЕРЬ 2. "Меня бесит зависимость. Я хочу свою землю, воду, еду и свободу." Где ты? МОЯ ПОЗИЦИЯ Я не призываю всех бросать города и играть в фермеров. Я за технологичную автономию: дом на земле + интернет, скважина + автоматика, солнечные панели + аккумуляторы, огород не как рабство, а как страховка. Земля: не отключается, не блокируется, не предает. Это реальная свобода, а не декларация. Нас хотят сделать: зависимыми, слабыми, управляемыми. Но мы можем выбрать другой путь. Иллюзия комфорта или свобода. Выбор всегда есть.

Вы правда думаете, что села вымирают естественным путем? Что молодежь "просто хочет в город"? Нет. Системе не нужен человек, у которого есть: - своя земля - своя вода - свой огород - свой погреб с едой Такой человек слишком независим. Им невозможно управлять. Он автономен. Системе нужен другой тип. Идеальный потребитель, который: 💲вынужден ходить в супермаркет 💲живет от зарплаты до зарплаты 💲умрет с голоду через 48 часов без магазина Вот 4 факта, как мы обменяли свободу на иллюзию городского комфорта. ФАКТ 1. ПОДПИСКА НА ЕДУ Поводок длиной в 48 часов В селе можно месяцами не тратить деньги на еду. Огород, сад, погреб, консервация, куры, иногда скот. В городе ты сидишь на игле супермаркета. Ходишь туда каждые 1-2 дня, как на работу. Заблокируют карту. Закроют магазины. Остановятся поставки. Через 2 дня в квартире начинается голод. Ты не покупаешь еду. Ты платишь ежедневный налог корпорациям за право жить. Факт: запасы продовольствия в крупных городах рассчитаны на 3-5 дней. А у тебя сколько? ФАКТ 2. ЛОВУШКА БЕТОННОЙ КОРОБКИ Исторически все кризисы переживало село, а не город. Последние годы показали реальность без романтики. Если нет света, воды, отопления - квартира превращается в камеру выживания за часы. Частный дом с землей - это крепость: ⭐️есть печь - будет тепло ⭐️есть скважина - будет вода ⭐️есть погреб и огород - будет еда Нам массово загнали в города, где мы: ✖️зависим от коммунальных служб ✖️зависим от электричества ✖️зависим от решений, которые принимают без нас ФАКТ 3. ПОДМЕНА ЧЕРНОЗЕМА НА ПЛАСТИК Украина и Россия - земли с уникальным потенциалом. Чернозем. Климат. Вода. Но вместо своей еды: пластиковые овощи, мясо с антибиотиками, яйца по цене золота. Мы кормим корпорации, пока деревни пустеют, а землю скупают агрохолдинги под экспорт. Это не случайность. Это модель. ФАКТ 4. ЦИФРОВОЙ ЗАГОН Толпой в мегаполисе управлять проще. "Умный город" - это: ✔️камеры ✔️распознавание лиц ✔️цифровые деньги, которые можно отключить ✔️жизнь без налички Тебя приучают: - не готовить, а заказывать - не ходить, а вызывать - не владеть, а арендовать Чем меньше ты умеешь делать сам, тем больше ты приносишь прибыли. ДВА ЛАГЕРЯ ЛАГЕРЬ 1. "Село - это нищета. Город - это прогресс." ЛАГЕРЬ 2. "Меня бесит зависимость. Я хочу свою землю, воду, еду и свободу." Где ты? МОЯ ПОЗИЦИЯ Я не призываю всех бросать города и играть в фермеров. Я за технологичную автономию: дом на земле + интернет, скважина + автоматика, солнечные панели + аккумуляторы, огород не как рабство, а как страховка. Земля: не отключается, не блокируется, не предает. Это реальная свобода, а не декларация. Нас хотят сделать: зависимыми, слабыми, управляемыми. Но мы можем выбрать другой путь. Иллюзия комфорта или свобода. Выбор всегда есть.

Зашел в магазинчик с гаджетами и кайфанул 🎄 Меня хлебом не корми - дай что нибудь новенькое и прикольно в руки, и можно оставлять одного на весь день ☺️ Все взрослые на самом деле дети, только игрушки у всех разные: у кого-то это автомобили, у кого-то недвижимость, у кого-то гаджеты… А во что ты любишь играть?

Самый крупный частный владелец сельхозугодий в США - Билл Гейтс. Он уже давно стал крупнейшим лэндлордом американской сельхозки. Факты, без эмоций: ✔️ около 270 000 акров сельхозземли ✔️ земли в 19 штатах США ✔️ покупка через инвестиционную структуру Cascade Investments ✔️ это именно фермерские земли, а не лес и не ранчо Теперь главный вопрос - зачем? Билл Гейтс не инвестирует в то, чего не понимает. И тем более не заходит в активы ради хайпа. Причины максимально приземлённые. 1️⃣Землю невозможно обнулить Акции могут упасть на 99%. Компанию могут делистить. Технология может устареть. Земля никуда не исчезает. 2️⃣Продовольствие - базовая потребность Люди могут отказаться от гаджетов. От подписок. От сервисов. Но есть они будут всегда. Сельхозземля - это инфраструктура выживания, а не модный актив. 3️⃣Ограниченное предложение Новой земли не производят. Площадь пригодных сельхозугодий сокращается. Население растёт. Классическая формула дефицита. 4️⃣Защита от инфляции Фермерская земля исторически: ➕ растёт в цене ➕ приносит арендный доход ➕ сохраняет покупательную способность капитала Без веры в будущее. Без прогнозов. Без гаданий. 5️⃣Горизонт мышления - десятилетия Гейтс не думает категориями квартала. Он мыслит поколениями. Земля - идеальный актив для такого горизонта. Вывод простой и неприятный: Пока розничные инвесторы ищут "иксы" и "следующую Tesla", самые умные и богатые люди мира тихо скупают землю. Потому что понимают главное: капитал строится не на хайпе, а на базовых активах.

Одна из моих учениц - Ольга - на курсе оформила для своей семьи 5 гектаров земли. География: ➕ 1 ГА - Забайкальский край ➕ 2 ГА - Карелия ➕ 2 ГА - Приморский край Назначение разное: - часть под ИЖС - часть под рекреацию Теперь к цифрам, потому что именно они важны. Стоимость выделения: 30 000 ₽ за 1 ГА Итого: 150 000 ₽ Рыночная стоимость: ≈ 1 000 000 ₽ за 1 ГА Итого: ≈ 5 000 000 ₽ капитала Да, эти деньги нельзя забрать завтра. Да, нужно пройти бумажный путь. Да, это стратегия в горизонте 5 лет. Но принципиальный момент вот в чем: Пока кто-то каждый месяц дрочит на работе обслуживая свой ежедневный быт, Ольга спокойно, без суеты сформировала для своей семьи 5 миллионов рублей капитала. ➖ Без кредитов. ➖ Без офисов. ➖ Без «начальников». ➖ Без беготни по участкам. Вся работа - за компьютером. Никуда не выезжая. ✔️ Заявления. ✔️ Проверки. ✔️ Сроки. ✔️ Документы. Земля не требует героизма. Земля требует системного мышления и терпения. Именно поэтому: Землю не понимают бедные. Землю игнорируют нетерпеливые. Землю используют те, кто думает категориями капитала, а не зарплаты. Вот такие возможности дает земля тем, кто умеет читать законы, а не мотивационные цитаты.

На каникулах я разбирал свои активы и пассивы. Холодно, без эмоций. Просто ревизия. И зашёл на брокерский счёт в Тинькове, про который давно забыл. Лучше бы не заходил 😉 Минус 1,2 млн рублей. –99,27% за всё время. Обувь России полностью обанкротилась и ее облигации стоят 0 Virgin Galactic, ключевой убийца портфеля – минус 16 528 $ И тут важный момент, который многие не понимают. Это НЕ просадка. НЕ временное снижение. НЕ коррекция рынка. 👉 Это полная потеря инвестиционного тела. Деньги не «лежат и ждут восстановления». Их больше нет. Акции могут упасть на 90–99%. Компании могут обанкротиться. Хайп может закончиться. «Будущее» может не наступить. И это нормально для фондового рынка или крипты — там ты не владеешь активом, ты владеешь ожиданием. Вывод, который я для себя зафиксировал жёстко и навсегда: В долгую выигрывают только те, кто инвестирует в активы, в которых невозможно потерять 100% вложенных денег. Где есть: — физическая сущность — базовая ценность — ликвидность даже в плохие времена Поэтому я давно перестал играть в угадайку и ушёл туда, где актив нельзя обнулить кнопкой «делистинг». Землю и недвижимость можно купить плохо. Можно купить дорого. Можно ошибиться со стратегией. Но её очень сложно обнулить! И это принципиальная разница, которую понимаешь только после того, как один раз теряешь всё.

С Новым годом 🎄 Этот год был разным. У кого-то получилось, у кого-то нет. Кто-то сделал шаг вперёд, кто-то просто выстоял. И это тоже результат. Новый год - хороший момент остановиться, выдохнуть и честно спросить себя, куда ты вообще идёшь и что для тебя по-настоящему важно. Я искренне желаю вам в следующем году трезвости в решениях, спокойствия в голове и смелости делать долгую ставку, а не гнаться за быстрыми эмоциями. Пусть будет больше опоры, меньше суеты и больше действий, которые работают на ваше будущее, а не только на сегодняшний день. Спасибо, что вы здесь. Дальше будет много интересного. С Новым годом 🤝