1411 подписчиков
🧮 Инвестиционный анализ: применение Expected Value
🧩 Продолжу разбор кейса с инвестициями во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Итак, как была применена концепция Expected Value (EV) для оценки результатов инициатора проекта.
⚖️ Расчет взвешенного EV:
Разным сделкам были присвоены разные веса, учитывавшие изменения рынка и опыт инициатора:
• Последние 4 сделки (текущий рынок): вес 0.5
• Средние 3 сделки (стагнация): вес 0.3
• Первые 3 сделки (растущий рынок): вес 0.2
🔍 Логика присвоения весов: больший вес отдан последним сделкам, так как они лучше отражают текущую ситуацию и навыки инициатора. Средний вес у сделок периода стагнации показывает устойчивость стратегии в сложных условиях. Меньший вес у ранних сделок из-за иных рыночных условий и начального опыта инициатора.
🔢 Результат: взвешенный EV = (20% × 0.5) + (18% × 0.3) + (30% × 0.2) = 21.4%
💡 Интерпретация: В среднем, инвестор может ожидать годовую доходность около 21.4% на каждую инвестицию с данным инициатором.
❗️ Важный дисклеймер:
EV – это лишь один из инструментов анализа. При принятии инвестиционного решения также необходимо учитывать:
1️⃣ Текущую ситуацию на рынке вторичной недвижимости бизнес- и премиум-класса в Москве
2️⃣ Конкретные параметры предлагаемых проектов и их локацию
3️⃣ Финансовые модели, структуру будущих сделок и прогнозные условия выхода
4️⃣ Репутацию, опыт и иные качества инициатора
5️⃣ Юридические, технические и прочие аспекты и риски
6️⃣ Личную инвестиционную стратегию инвестора и толерантность к риску (риск-проыиль)
...и другие факторы.
📊 Вывод: EV в 21.4% выглядит относительно привлекательно (впрочем, не в сравнении с депозитами, увы). Однако ожидание доходности 21.4% это далеко не гарантия будущих результатов. Важно отметить, что более ранние проекты показали высокую доходность в условиях растущего рынка, а последние проекты демонстрируют стабильную доходность около 20% даже в менее благоприятных условиях.
🤔 Что касается вопроса «стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?» – я подробно анализировал это здесь и здесь. Впрочем, я не слишком глубоко погружен в этот инвестиционный продукт и могу заблуждаться.
⚠️ Дисклеймер: инвестиции всегда сопряжены с рисками, что угодно может пойти не так и вы получите убыток.
📑 Если вам нужна памятка по оценке инициатора проекта - маякните, написав ➕ в комментариях, пришлю в ЛС
1 минута
11 октября 2024