1411 подписчиков

🧮 Инвестиционный анализ: применение Expected Value

🧩 Продолжу разбор кейса с инвестициями во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Итак, как была применена концепция Expected Value (EV) для оценки результатов инициатора проекта.

⚖️ Расчет взвешенного EV:

Разным сделкам были присвоены разные веса, учитывавшие изменения рынка и опыт инициатора:

• Последние 4 сделки (текущий рынок): вес 0.5

• Средние 3 сделки (стагнация): вес 0.3

• Первые 3 сделки (растущий рынок): вес 0.2

🔍 Логика присвоения весов: больший вес отдан последним сделкам, так как они лучше отражают текущую ситуацию и навыки инициатора. Средний вес у сделок периода стагнации показывает устойчивость стратегии в сложных условиях. Меньший вес у ранних сделок из-за иных рыночных условий и начального опыта инициатора.

🔢 Результат: взвешенный EV = (20% × 0.5) + (18% × 0.3) + (30% × 0.2) = 21.4%

💡 Интерпретация: В среднем, инвестор может ожидать годовую доходность около 21.4% на каждую инвестицию с данным инициатором.

❗️ Важный дисклеймер:

EV – это лишь один из инструментов анализа. При принятии инвестиционного решения также необходимо учитывать:

1️⃣ Текущую ситуацию на рынке вторичной недвижимости бизнес- и премиум-класса в Москве

2️⃣ Конкретные параметры предлагаемых проектов и их локацию

3️⃣ Финансовые модели, структуру будущих сделок и прогнозные условия выхода

4️⃣ Репутацию, опыт и иные качества инициатора

5️⃣ Юридические, технические и прочие аспекты и риски

6️⃣ Личную инвестиционную стратегию инвестора и толерантность к риску (риск-проыиль)

...и другие факторы.

📊 Вывод: EV в 21.4% выглядит относительно привлекательно (впрочем, не в сравнении с депозитами, увы). Однако ожидание доходности 21.4% это далеко не гарантия будущих результатов. Важно отметить, что более ранние проекты показали высокую доходность в условиях растущего рынка, а последние проекты демонстрируют стабильную доходность около 20% даже в менее благоприятных условиях.

🤔 Что касается вопроса «стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?» – я подробно анализировал это здесь и здесь. Впрочем, я не слишком глубоко погружен в этот инвестиционный продукт и могу заблуждаться.

⚠️ Дисклеймер: инвестиции всегда сопряжены с рисками, что угодно может пойти не так и вы получите убыток.

📑 Если вам нужна памятка по оценке инициатора проекта - маякните, написав ➕ в комментариях, пришлю в ЛС

1 минута

11 октября 2024