22 подписчика
Продажа строящейся квартиры по переуступке прав требований по Договору долевого участия (ДДУ).
В своей статье я описывала особенности оплаты налогов при продаже жилья в новостройке.
Но бывает немного иные ситуации. Нередко граждане, которые приобрели квартиру в строящемся доме у застройщика, по тем или иным причинам принимают решение продать ее до завершения строительства и получения готового жилья по акту приёмки.
Факт продажи строящегося жилья называется переуступкой прав требований по договору долевого участия.
Переуступка — это договор, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по ДДУ. Их предоставляет не застройщик, а физическое или юридическое лицо, подписавшее ДДУ.
По договору переуступки приобретается не сама квартира, а имущественное право на неё, так как строительство еще не завершено и отсутствуют документы на квартиру. Договор переуступки называется цессией, продавец - цедентом, покупатель - цессионарием.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого.
Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
У продавца, продавшего право требования на строящееся жилье возникают обязанности по предоставлению декларации 3-ндфл и уплаты налога от полученного дохода.
Но в части налогообложения и применения налоговых вычетов при совершении таких сделок есть определенные отличия, нежели при продаже готового (сданного) жилья:
1) предельный срок владения в размере 3 года (при получении по наследству, дарении и пр.) и 5 лет - НЕ РАБОТАЕТ. То есть если строительство затянулось и вы приняли решение продать строящееся жилье даже через 10 лет, даже по истечению этого срока с момента покупки, вам придется заплатить налог с дохода от продажи. Почему? Ведь ранее сообщалось, что срок владения считается с момента оплаты строящегося жилья застройщику, но... это при условии, что на момент продажи жилье сдано в эксплуатацию, принято по акту приема-передачи у застройщика, на него оформлено право собственности. Увы, так как продается строящееся жилье, не принятое у застройщика, срок владения в данном случае, не работает.
2) налоговый вычет в 1 млн. руб., применяемый при продаже готового жилья для уменьшения налоговой базы - НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ. Это правило логично следует из п.1.
3) полученный доход от продажи жилья можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением (доход по договору цессии - расходы на покупку по ДДУ). Но это норма действует только для резидентов.
Коротко о том, кто это такие. Резидент - лицо, проживающий на территории РФ более 183 дней в году получения доходов. Данный термин не имеет ничего общего с понятием гражданства. Имеет значение только время нахождения в стране в течение отчетного года. Ставка налога для резидента - 13 % либо 15 %, в зависимости от полученного дохода.
На нерезидентов данный вычет не распространяется, налог удерживается со всего дохода по ставке 30 %.
Благодарю за внимание! Поддержите канал лайками!
#налог #налоговыйвычет #декларация3-ндфл
2 минуты
30 сентября 2024