Итак, в предыдущей заметке разобрались с порядком продажи имущества и сроком минимального владения, при котором налог не платится.
Стандартно этот срок составляет пять лет, но статьей 217.1 НК РФ закреплен ряд исключений, при которых срок составляет 3 года.
Но что если квартира куплена по договору долевого участия на этапе строительства или после его окончания? Имеет ли это значение при определении срока владения имущества при ее продаже?
Законодатель решил, что имеет. Очень долгое время на жилье в новостройках действовали те же правила, что при покупке вторичного жилья. Срок владения начинался с момента окончания строительства, и оформлении недвижимости в собственность. Но участившиеся случаи несдачи жилья в срок, вследствие банкротства застройщиков привели к необходимости внести изменения в законодательство. Ведь частенько люди продолжали платить ипотеки и ждать сдачи дома, но когда квартиры наконец сдавали и они выставлялись на продажу, то чаще всего дольщики были вынуждены платить налог, даже если с момента покупки у застройщика прошло более 5 лет... И этот фактор тоже не говорил в пользу покупки жилья в новостройке.
Поэтому ФЗ от 23.11.2020 № 374-ФЗ в НК РФ были внесены соответствующие поправки, согласно которым минимальный срок владения имуществом, оплаченным по договору долевого участия (далее ДДУ) отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта застройщику. Моментом оплаты признается момент поступления денежных средств на эскроу-счет.
Данные поправки распространяются на доходы граждан, полученные с 2019 года. То есть начиная с 2019 года, при продаже недвижимости, купленной владельцем по ДДУ, срок ее владения отсчитывается с момента оплаты застройщику.
Покупатели, которые купили объект недвижимости на этапе строительства могут продать его через пять лет (или три года, если это их единственное жилье) без уплаты налога, даже если дом ввели в эксплуатацию незадолго до продажи. В данном случае имеет значение дата оплаты полной стоимости объекта недвижимости.
Важная деталь, квартира должна быть сдана застройщиком по акту приёма передачи, а дольщику необходимо оформить право собственности на нее. Если же квартира продаётся на этапе строительства от одного дольщика другому покупателю (по переуступке прав требования), в этом случае минимальный срок владения не работает, продавцу придётся платить налог. Срок владения квартиры считается с момента оплаты полной стоимости застройщику до момента продажи квартиры, при условии что она построена, сдана по акту приёма-передачи и на нее оформлено право собственности.
Однако, когда дом построен, возникают ситуации, что метраж объекта оказывается больше, чем планировалось. Владельцу приходится доплачивать. Получается, что полная оплата состоялась, когда дом уже готов, а не на начальной стадии строительства.
Этот вопрос разрешил ФЗ от 02.07.2021 № 305-ФЗ, уточнивший правила определения срока владения при доплате за метраж. Дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается. Данные поправки также распространяются на доходы граждан, полученные начиная 2019 года.
Внесение поправок к порядку владения жильем, полученным по ДДУ безусловно явилось хорошей новостью для граждан, ведь в отличие от вторичного жилья, дольщики платят несколько лет ипотеку за еще физически несуществующее жилье, но владение им по старым правилам наступало намного позже, чем у владельцев вторичного жилья.
Благодарю за внимание! Остались вопросы - пишите в комментариях. Поддержите канал лайками!