102 подписчика
Наценка
Самый распространенный вопрос сейчас от клиента: «А наценка какая?».
И это резонный вопрос. Потому что покупатели, не понимающие экономического смысла этой наценки, смотрят только на размер ежемесячного платежа. Но это неверное мерило аргумента для покупки.
Мы с вами все помним множество неприятных историй, который произошли с покупателями квартир по акции «Купи сейчас - плати потом». Но в чем была основная причина расстройства? В размере наценки на квартиру. В зависимости от проекта она была 15-30%!
Из такой «инвестиционной» квартиры с прибылью не выйти, если рынок не успел догнать размер наценки.
Коротко условия были такие:
❗️пв 20%
❗️30 месяцев ничего не платишь, потом - рыночная ипотека
❗️наценка всего 5%
Не имею привычки давить, поэтому сильно пиарить на канале эту акцию не стала.
Но так как с сегодняшнего дня размер наценки увеличили с 5 до 12%, то теперь не «на правах рекламы» могу сказать, что эта акция реально выглядела выгоднее прочих на рынке из-за долгого срока отсутствия платежей и минимальной наценки.
«Ушлые» инвесторы брали в эту акцию несколько квартир в проекте, понимая, что он точечный и далеко не все виды и планировки удачные. Выбрав ликвид можно выиграть конкуренцию за больший прирост в цене.
Ростом цены на одну квартиру при перепродаже они смогут покрыть часть ипотеки на вторую квартиру. А если арендный рынок будет выглядеть также дефицитно, как сейчас, то сдать квартиру в этом ЖК в 5 минутах ходьбы от Тульской не будет никаких проблем.
А самое главное - это риски от покупки.
Финансовый, давайте на примере:
вложил 20% от стоимости квартиры
Например, квартира стоит 20 млн руб
Вложили ПВ - 4,2 млн руб
Недополученная прибыль за 30 мес от неразмещения на депозите - 1,9 млн руб
Наценка на квартиру - 1 млн руб.
〽️ выйти в ноль нерадивому инвестору квартира должна подорожать на 1,2 млн руб от 20 млн руб
〽️ выйти с прибылью депозита - на 3,3 млн руб
Для тех вариантов, которые мы отбирали для инвесторов, рост цены я предполагаю в размере минимум 6,5 млн руб к базовым 20 млн руб.
📌Вывод:
Если вам предлагают выгодную акцию, то не стоит думать, что завтра она будет еще выгоднее.
Выгодная покупка квартиры - это совокупность факторов:
❕наценка
❕ежемесячный платеж
❕перспективы роста цены
Если сложилось, надо брать)
Многие спрашивают - а могут ли скидки появиться? Да, могут, конечно, но скидка на наценку, да и с невыгодной ипотекой в общей картине дадут отрицательный фин результат.
2 минуты
29 августа 2024