26 подписчиков
🖊 Юридическая проработка объекта коммерческой недвижимости перед сделкой
Как обещали в одном из предыдущих постах «Как купить коммерческое помещение, востребованное арендаторами», сегодня расскажем алгоритм юридической проработки объекта перед выходом на сделку, который используем мы.
Условно, проверка делится на две части - собственника помещения и сам объект.
Запрашиваем документы на продавца (физлицо):
• Паспорт
• Согласие супруга(и) на продажу или брачный договор
• Справка с БКК (Бюро кредитных историй)
• Справка из психо-нарко диспансера
• Освидетельствование и выдача психиатрического заключения в день сделки
• Проверка надежности продавца на следующих ресурсах:
• Сайт суда, где территориально находится объект и место прописки собственника
Если собственник Юр.лицо, перечень документов следующий:
• Выписка ЕГРЮЛ
• Устав и все изменения к нему (если такие имеются)
• Приказ о назначение на должность директора
• Доверенность (если подписант действует по доверенности)
• Карточка предприятия
• Решение об одобрение крупной сделки (крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% и больше от балансовой стоимости активов предприятия. Стоимость активов определяют по бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату)
Перечень запрашиваемых документов на объект:
• Выписка ЕГРН на объект
• Выписка ЕГРН на земельный участок (или договор аренды)
• Правоустанавливающие документы (документ-основание) на объект. Если объект менее трех лет в собственности, запрашиваем документы, подтверждающие полную оплату объекта, проверяем бывшего владельца на предмет банкротства
• Заказываем заключение кадастрового инженера (проверяем расположение объекта, зону разгрузки/погрузки, земельный участок)
• Акт обследования объекта (проверяем технические характеристики, состояние объекта, наличие перепланировки/ реконструкции)
• Технический паспорт
• Выписка из ИСОГД на земельный участок. Смотрим в какой территориальной зоне расположен земельный участок и виды разрешенного использования
• Наличие и прохождение коммуникаций (ГПЗУ)
• Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, капитальный ремонт, УК
• Кадастровая стоимость — анализ снижения
• Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости для сделки купли-продажи
После получения всех необходимых документов производим глубокий анализ на наличие всех возможных рисков и только после этого принимаем решение и возможность входа в сделку!
2 минуты
28 августа