16 подписчиков
Основные условия договора аренды. Или что нужно обсудить перед согласованием договора аренды.
Начало...
При согласовании коммерческих условий:
1. Ставка арендной платы. Самые частые уловки недобростовестных брокеров – обсуждать ставки без НДС. Часто при подписании договора выясняется, что аренду нужно платить с НДС, так как арендодатель на основной системе налогообложения и ставка арендной платы вырастает на 20%. В процессе переговоров обязательно уточните с НДС вам называют ставку или без.
2. Индексация. Настоятельно советую вам не пренебрегать этим пунктом. Выясните для себя какой процент индексации допустим в вашем конкретном случае. Не вдаваясь в подробности: по общей практике рынка аренды коммерческой недвижимости допустимая индексация составляет 5-10%.
3. Обеспечительный и авансовый платежи. Наличие обеспечительного платежа – нормальная практика практически любого договора аренды. Обычная ставка платежа = 1-2 ставкам арендной платы. Авансовый платеж встречается в договорах гораздо реже, чем обеспечительный платеж. Аванс – это оплата аренды за первый месяц аренды раньше, чем начало ведения в помещении коммерческой деятельности. Как правило, арендодатели просят оплатить первый месяц аренды при подписании договора или при начале ремонтных работ.
4. Арендные каникулы. Для проведения ремонтных работ в помещении, как правило, арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы. Это некий период времени, в который арендатор проводит ремонт в помещении и платит либо только коммунальные расходы, либо минимальную ставку эксплуатационных расходов. Уточните перед подписанием договора - сколько дней арендодатель готов вам предоставить на проведение ремонта и соотнесите данный срок с реальными сроками ремонта вашего будущего помещения.
5. Расторжение договора. Один из самых сложных вопросов. Общая практика рынка аренды коммерческой недвижимости: арендатор имеет право расторгнуть договор по нарушениям арендодателем условий договора, либо по собственному желанию без обоснования причин с обязательным уведомлением арендодателя за 30-60 дней до даты расторжения. Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды только по нарушениям арендатором условий договора. Свободного одностороннего выхода из договора у арендодателя быть не может.
6. Реклама. При аренде помещения в street-retail – уточните согласована ли с город у арендодателя место на фасаде. Если оно не согласовано – большая вероятность, что согласованием придется заниматься самостоятельно. Если вы арендуете помещение в ТЦ – уточните какой welcome пакет по маркетингу арендодатель готов вам предоставить. Например, это может быть реклама на медиаэкране, брендирование дверей и эскалаторов, реклама на радио ТЦ и т.д.
В данной статье мы разобрали основные условия, которые я согласовываю перед подписанием договора аренды. Делитесь опытом – что бы вы добавили в этот список?
2 минуты
20 декабря 2023