138 подписчиков
Как начинался проект Kaizen Residence Resort в Индонезии: часть 2
Вообще любые деловые коммуникации с индонезийцами — это тернистый путь с мешаниной из особенностей менталитета, культурно-религиозного уклада и юридическо-организационных моментов. Приходится ломать себя и очень тонко настраиваться на их особенности. Церемония для Балийца всегда важнее любых договоренностей. Невозможно повысить голос или предъявить — их ментальность этого не выдерживает, и человек просто исчезает.
Если говорить о тенденциях и векторах развития острова, можно накатать полноценный аналитический материал, но здесь опишу только два основных момента.
1. Развитие по западному побережью идет с севера на юг, скорость 5 км по береговой линии и 7-8 км в глубину за 5 лет. Срок роста такого сектора (5 на 8 км) — 15-20 лет. Потом застраиваются все рисовые поля, вырубаются последние плантации, трафик становится перегруженным, и вся
прелесть и волшебство тропиков исчезают. Кута уже мертва, Семиньяку осталось 3-5 лет, Чангу вот-вот достигнет пиковой точки.
2. Увеличение плотности, стремление выжать как можно больше полезных метров с земельных участков = рост проектов с продуктом таунхаусы и апартаменты.
Первую тенденцию игнорировать невозможно, отношение ко второй — дело вкуса и уровня жадности. Мы решили расчертить концепцию от обратного: не жадничать и реализовывать проект соответственно паттерну 95% людей, которые, думая об Азии, представляют себе природу, зелень и классные виды. Иными словами, — строить виллы с земельными участками и видовыми характеристиками.
Концепция проекта
Основные параметры были определены как:
• Микс традиционной индонезийской архитектуры и использование при проектировании японской философии “сад и дом — единое пространство”. Умное зонирование пространств с помощью порталов, подиумов, ступеней и системы ширм.
• Фермерская земля, что позволяет обеспечить видовые характеристики и сохранить экономику проекта в инвестиционно-привлекательной зоне.
• Инвестиционная недвижимость, предполагающая рост капитализации объекта до 50% в момент окончания строительства и арендный доход от 18% годовых.
Из этих соображений получился мастер-план с 9 виллами:
- Одна с одной спальней на 80 м²
- Пять с двумя спальнями на 145 м²
- Три с тремя спальнями на 170 м²
По дизайну было принято однозначное решение идти в тонкий и сбалансированный азиатский фьюжн:
• Яванский Джогло снаружи: внутренние стены в виде Балийских ворот, сохранение в ландшафте ступеней рисового поля.
• Японская эргономика и философия: 50% внешних стен из стекла, вид наружу из любой точки дома, расположение кустарников и деревьев напротив каждого окна + их просматриваемость изнутри, использование для малых арх форм, сада камней, вытяжка на острове download, унитазы на пультах управления и т.д.
По продажной стоимости объектов было решено выйти с демпингом. Так сказать, вспомнить практику московского девелопмента до 2020 года и дать возможность выгодной цены тем, кто рискнет заходить на этапе строительства.
Стараемся удержать баланс в районе 140к$ за 2к виллу с полной отделкой и мебелью. На днях утвердили подрядчика, и уже 4 ноября он выходит на площадку.
⌘ ⌘ ⌘
В следующей публикации подробнее напишу о фин модели, аналитике от Airbnb, на которой она строится, и возможностях по управлению. Визуализицию проекта ищите в каментах.
2 минуты
3 ноября 2023