12,4 тыс подписчиков
Доброе утро, страна!
Дела у застройщиков идут всё хуже и хуже.
Но самые большие проблемы возникли у них в сегменте апартаментов.
Самый странный на мой взгляд “нежилой” проект девелоперов на рынке жилой недвижимости.
Всё это в своё время было "слизано" с Запада.
Это по сути и по закону не совсем жилые метры. Точнее - совсем не жилые. Постоянную регистрацию сделать нельзя, например. Есть и другие ограничения и проблемы для тех, кто там планирует жить. Зато это выгодно любому застройщику и на этапе строительства, и на этапе эксплуатации подобного “не-жилья”.
Где управляющие компании могут собирать дополнительные сборы “на обслуживание жилья и жильцов”.
Апартаменты стали популярными среди инвесторов в бетонометры в крупных и курортных городах, потому что именно “апарты”, как их повсеместно называют, в основном покупаются для дальнейшей их сдачи в аренду.
Зачастую - посуточной, а не длительной.
В 2022 году их продажи массово “зависли” и в Сочи, и в Калининграде, и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Да и в целом по стране.
Например, в Москве за 11 месяцев текущего года продажи упали на 38 % по площади (всего около 155000 кв. метров) к аналогичному периоду прошлого года.
Об этом сообщило в пятницу РИА Недвижимость.
При этом в количестве сделок объём упал на четверть - 25 %.
Об этом сообщили агентству в компании “Метриум”.
Это говорит о продолжении тенденции уменьшения площадей лотов в данном сегменте рынка, о чём я уже писал, например, здесь и вот здесь. Почитайте, думаю вам будет интересно.
Как считают эксперты рынка, опрошенные агентством (смотрите прикреплённый скриншот), такое падение случилось и из-за происходящего за нашими ближними рубежами события, и из-за отсутствия льготных программ ипотечного кредитования.
Моё мнение, что это не ключевые факторы. Основные объёмы продаж апартаментов давали инвесторы в бетон, которые массово скупали их для перепродажи или сдачи в аренду. И провал случился в первую очередь из-за приостановки их активности.
Ценники на недвижимость встали и пошли вниз. Причиной этого в первую очередь является пузырь, раздутый в 2020-2021 годах. Арендные ставки упали из-за снижения спроса на аренду из-за падения экономики и снижения доходов населения, а также уменьшения количества рабочих мест из-за проблем, связанных с уходом иностранных компаний из России.
Поэтому вкладываться сегодня в апартаменты бессмысленно. Потому что невыгодно.
Ипотека тут не внесла большого вклада. Она в этом сегменте ранее составляла менее 40 % от продаж (сравните с суммарным объёмом в 87 % ипотечного кредитования на рынке остальных новостроек в Москве, о чём я тоже писал уже неоднократно).
Сказался на падении продаж апартаментов и снижение спроса на них со стороны молодых семей, которые иногда выбирали их как относительно недорогое первое жильё. А также падение спроса со стороны семей с выросшими детьми, вступающими во взрослую жизнь, в том числе поступившими в институт. Для них апартаменты также выступали первым жильём на время учебы или вообще старта самостоятельной жизни. Будучи при этом временной заменой постоянного жилья. Сегодня многие такие покупки вынужденно поставили на "паузу".
Как же реагируют на ситуацию с резким падением продаж апартаментов девелоперы?
Думаете, снижают предложение?
Нет. Интересный факт: застройщики в 2022 году увеличили своё предложение апартаментов в Москве: год к году предложение выросло на 17 %, достигнув почти 8 тысяч лотов (порядка 430000 кв. метров), по данным компании Est-a-Tet. И по-прежнему строят их немало. У некоторых девелоперов в общем портфеле они занимает и сегодня не менее 20-25 % общего строительства.
Безумие и отвага?
Или глубинные знания рынка и тонкий расчёт?
Как говорят в одной известной передаче сегодня - время покажет.
3 минуты
11 декабря 2022
481 читали