Записки агента / недвижка Питера

Ну и куда это годится? РАЗНИЦА 25% !!! Можно ли сказать что рынок недвижимости почти умер? А кто виноват? И что будет дальше? Точно ли рынку недвижимости хватит 2 года чтобы хоть как-то прийти в себя? (Срок - 2 года - обозначили Греф с Набиуллиной.) Я уже не раз писала, что наш рынок недвижимости с огромным и ненормальным перекосом. В чём это выражается? ✓ В первую очередь в том, что стоимость жилья в стройке намного выше готового. Т.е., мы сейчас наблюдаем такую ситуацию: • Пример = Жилой комплекс состоит из нескольких очередей (домов), и вот сейчас цена в готовом сданном доме с полученными документами о собственности зачастую ниже на 10-15% такой же квартиры, но в доме, который ещё будет сдан, например, через год.  И это не нормально! И так как на сегодняшний день аннулировали льготную ипотеку с господдержкой, а ставки по ипотеке начинаются от 18%, то застройщики вынуждены придумывать разные акции, субсидирование и транши. НО! ✓ Цены и дальше будут расти только потому, что: чтобы Вам как покупателям предложить субсидированную ставку в 4% застройщик вынужден заложить все переплаты и проценты сразу в стоимость жилья. И на выходе Вы получаете завышенную стоимость квадратного метра, но зато по ставке 4,2% например. И эта цена и будет указана как обычная, базовая. Как рынок недвижимости жил до всего этого безобразия - напишу в следующем посте. А сейчас - что имеем сегодня:  ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (готовое жильё) Средняя цена за 1 м2 = 203 т.р. СТОИМОСТЬ: комнаты = от 2,8 млн.р. = 165 т.р./1 м2 студии и 1кк = от 7 млн.р. = 215 т.р./ 1м2 2кк = от 11 млн.р. = 198 т.р. /1 м2 3кк = от 15 млн.р. = 190 т.р./ 1 м2 Здесь просчитана именно средняя стоимость, куда входили и хрущевки и сданные новостройки, квартиры как с ремонтом, так и без него. Убитую квартиру можно найти и по цене 135т.р./ 1 м2. Такие выгодно приобретать под программу реновации.  ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК (стройка) Средняя стоимость за 1 м2 = 246 т.р. СТОИМОСТЬ: студии и 1кк = от 8 млн.р. = 253 т.р./ 1 м2 2кк = от 14 млн.р. = 239 т.р./1 м2 3кк = от 19 млн.р. = 232 т.р./1 м2 Это средние цены! Тут и квартиры с чистовой отделкой, с предчистовой и без отделки. Если хотите разобраться со всем этим и приобрести для себя наиболее оптимальный вариант - пишите мне. Встретимся в офисе и я всё Вам расскажу.

26 июля Банк России впервые с декабря 2023 года поднял ключевую ставку - с 16% до 18% годовых, на ближайших заседаниях рассмотрит целесообразность её дальнейшего повышения. × После повышения ставки ЦБ РФ обычно следует рост ипотечных ставок, это связано с финансовой моделью кредитования. 😢 При повышении ключевой ставки до 18% рыночные ипотечные ставки составят 22-23%, а спрос на рыночную ипотеку сократится до околонулевых значений, сказал в беседе с агентством директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов группы компаний "А101" Рустам Азизов. "Не исключен сценарий, когда спрос из-за низкой доступности ипотеки снизится до 50% к осени", - полагает он ✓ Ну а с другой стороны, кто хотел - тот успел. ✓ Я всегда говорю - не тормозите и не тупите. 🏠 Сейчас время покупать землю, строить дома и т.д. Тем более Сельская ипотека никуда не делась и условия по ней ПОКА не меняют. Ставка 3%. ❗И как только будет в обязательном порядке использование эскроу-счёта для строительства домов - цены вырастут ещё . • Цены на землю в Ленинградской области за последние 5 лет выросли почти в 5 раз Не тормозите!

Всю первую декаду июля вся страна была в ожидании. И вот наконец-то правительство обновила условия Семейной ипотеки. Итак, что имеем на сегодняшний день: ✓ ️Семейная ипотека продлена до 2030 года. Об этом сообщил Минфин. Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет. Ставка – 6% в том числе и для жителей Дальнего Востока. Сумма кредита – до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов – до 6 млн рублей. Заёмщик может оформить кредит и на более крупную сумму: до 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 млн рублей в остальных регионах. Но в таком случае в части кредита выше установленного госпрограммой лимита будет действовать рыночная ставка. Первоначальный взнос – 20%. При рождении ребёнка можно рефинансировать ранее выданный кредит. Также «Семейную ипотеку» на новостройки могут получить: • ️Семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек и имеющие двух несовершеннолетних детей; • ️Семьи, проживающие в регионах с низким объёмом строительства или проживающие в регионах, имеющие индивидуальные программы развития, имеющие двух несовершеннолетних детей; • ️Семьи, где есть ребёнок-инвалид. | При этом строительство индивидуального дома или его приобретение для данной категории граждан доступно по всей территории РФ, но только в рамках 214-ФЗ или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счёта. ✓✓✓ Можно оформить только один льготный кредит – учитываются ранее выданные льготные ипотечные кредиты. Кто рад и кто ждал продление этой программы? - пишите в комментариях. ! А остальным - Не расстраиваться. Продолжаем жить в предлагаемых условиях. ~°~ И не забывайте - про загородку, - там действует Сельская ипотека. Пока ставки не более 3%. Вопросы пишите в комментариях.

ЭТО КОНЕЦ?  Вот и закончилась эра льготной ипотеки, благодаря которой доступность жилья в России снизилась до минимума за последние десять лет (согласно данным главного аналитика Сбербанка). • Что имеем на сегодняшний день? Имеем двойное, а где-то и тройное увеличение цен квадратного метра... ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК Петербурга ✓ К началу второго полугодия 2024 имеем среднюю стоимость одного квадратного метра в новостройке - 246,3 т.р. $ Самое дорогое строящееся жильё предлагается в Петроградском и Центральном районах. Средняя цена квадрата жилья в них – от 443,9 тыс. до 508,1 тыс. руб. • Самые дешёвые квартиры – в Красногвардейском и Красносельском районах, квадратный метр жилья в них стоит в среднем от 207,5 тыс. до 252,4 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и класса жилья. ✓ Средние цены составили: для студий и однокомнатных квартир – 8,2 млн руб., двухкомнатных – 14,5 млн руб., трёхкомнатных – 19,5 млн руб. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК Петербурга Готовое жильё. ✓ Здесь концу июня 2024 средняя стоимость одного квадратного метра составила 202,7 тыс. руб. $ Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец месяца составили 7,0 млн руб., двухкомнатных – 11,3 млн руб., трёхкомнатных – 15,2 млн руб. • Самое дорогое жильё предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – 255,6 тыс. до 354,4 тыс. руб. за кв. м), а также в Адмиралтейском и Василеостровском районах – в среднем от 230,5 тыс. до 294,1 тыс. руб. за кв. м. • Самые доступные квартиры – в Красногвардейском и Красносельском районах Петербурга, квадрат жилья в них стоит в среднем от 162,1 тыс. до 192,3 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома. ✓✓✓ Вот такие показатели имеем по итогу работы льготных ипотек... А ведь ещё 3-4 года назад цена квадратного метра была 90-130 т.р. ! Не расстраиваемся. Продолжаем жить в предлагаемых условиях. ~°~ И не забывайте - тренд на загородку стремительно растёт , и цены там тоже поднимаются каждый месяц... °•° Да ещё и Сельская ипотека там пока действует. Если что - пишите свои вопросы в комментариях.

Внимание правительства РФ в сфере развития жилья в настоящее время переходит в сторону индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Об этом накануне сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на всероссийском форуме Всемирного русского народного собора «Пространственное развитие и демография в России». -«Приоритет у правительства Российской Федерации в части развития жилья сегодня смещается в сторону индивидуального жилищного строительства. Многоквартирное жилье мы разогнали, раскачали, но у людей должен быть выбор с одинаковыми условиями приобретения такого жилья», - приводит его слова ТАСС.  МОЁ МНЕНИЕ: Загородку обязательно нужно покупать, или просто земельные участки. На загородку спрос растёт уже 3 года подряд. И сейчас на рынке Петербурга (думаю в других регионах так же) сложилась такая ситуация, что настоящий зимний дом в 20-30 минутах от Питера можно приобрести по цене квартиры. И пока рынок не зарегулирован правительством - цены доступны каждому.  Как только загородный сегмент перейдёт на эскроу счета, то цены естественно увеличатся, и причём значительно. Так что обязательно поставьте себе задачу приобрести или дом с участком, или просто землю.

ЭКСПЕРТЫ ГОВОРЯТ или КУДА ВЛОЖИТЬ ДЕНЬГИ  Осень располагает к раздумьям. И я предлагаю подумать о своём будущем и настоящем, о том что же Вы хотите на самом деле, о том, как улучшить своё финансовое состояние и не пополнить ряды бедных. ⠀  Ведь недвижимость это не только вожделенная мечта человека, не только крыша над головой, не только средство сохранения капитала, но средство получения дохода. ⠀  Между тем, доходы населения страны падают уже 9-й год, цены на недвижимость растут, роботы и автоматизированные системы заменяют человека, накопительную часть пенсии правительство заморозило... А Вы всё ещё ждёте падения цен на рынке недвижимости и счастливое будущее?! ⠀  А ведь Вы все сидите на миллионах, но при этом денег Вам не хватает. Парадокс? ⠀  А недвижимость - это самый главный актив, как у государства, так и у гражданина. Под залог недвижимости Вам дадут любой кредит. Именно недвижимость двигает экономику. ⠀  Эксперты и аналитики рынка говорят, что цены достигли максимума. Но они говорили то же самое и год назад, и два и три...  Так что не ждите, действуйте в предлагаемых обстоятельствах. Сейчас выгодно вкладывать деньги: В переуступки, цены ниже, чем у застройщика; В новый развивающийся район с перспективой на 3-5 лет, где цены вырастут как минимум в 2 раза; В убитые квартиры под ремонт (если у вас есть бригада строителей ) с завышением и без первоначального взноса, с целью перепродажи через 3-6 месяцев; В апартаменты для получения ежемесячного дохода; В земельные участки или готовые дома с землёй. Ведь спрос на загородку не падает уже 3й год подряд. Также можно рассмотреть ОФЗ, акции, золото, серебро. Но это для верификации вашего портфеля.  Кстати, сейчас выгодно переложить деньги из старой панельки в более современное жильё. Возможно даже двушку в хрущевке целесообразно поменять на однокомнатную в новом доме. Сдаваться она будет по цене также, а зачастую дороже. Вот так! Не сидите, - действуйте!

ТАК ЕСТЬ ИПОТЕЧНЫЙ ПУЗЫРЬ ИЛИ НЕТ?  Минстрой не видит перегрева на рынке новостроек в России, заявил на Международном строительном чемпионате заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.  А ранее в Банке России заявили о перегреве в сегменте ипотеки в стране на фоне рекордных выдач ипотечных кредитов банками в августе, когда этот показатель вырос на 30% - до рекордных 849 миллиардов рублей. "Мы как министерство строительства, отвечаем на это новыми рекордами ввода жилья, новыми рекордами по запуску проектов и развитию жилищного строительства в стране. Наша задача - увеличивать градостроительный потенциал, улучшать качество проектов и делать жильё доступнее. Моё мнение: никакого перегрева на рынке жилья нет, что люди с удовольствием вкладываются на этапе стройки в жильё через использование механизмов ипотечных льготных программ", - сказал Стасишин.  Он отметил, что просрочка по ипотечным кредитам в России не растёт ( хотя по всем показателям она значительно выросла и также увеличилось количество личных банкротства) , а работа ЦБ по ужесточению требований к выдаче кредитов и первоначальному взноса только способствует улучшению качества ипотечного портфеля. "У каждого своя работа в этом плане", - констатировал чиновник.  По словам Стасишина, в России за январь-сентябрь 2023 года запуск новых проектов в сфере жилищного строительства составил почти 33 миллиона квадратных метров, что на 14% большем, чем за аналогичный период прошлого года. "Сегодня с привлечением средств граждан строится 104,6 миллиона квадратных метров, выдано в 2023 году новых 5786 разрешений на строительство. А общий объём действующих разрешений на строительство достигает 157 миллионов квадратных метров. У нас везде идёт прирост", - уточнил он.  Но при этом почти половина построенного жилья стоит не выкупленная.  Что происходит на самом деле?  Это ведь абсолютно противоположные заявления. Что думаете вы?

ЧТО ДЕЛАТЬ - БРАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ? Доступности недвижимости и улучшения экономики в целом мы пока не наблюдаем. И нам всегда важно смотреть статистику и прогнозы. Не так страшна ставка в 14%, как то, насколько долго она будет. Помните, когда в прошлом году ставку подняли до 20% ? И рынок затих. Но это продолжалось недолго. Как прыгала ставка в 2022 году: март = 20% апрель = 17% май = 11% июнь = 9,5% июль = 8% сентябрь = 7,5% И только с июля 2023 года ставку начали поднимать. Сейчас она 13%, а средние ставки по кредитам = от 14,8% Можем ли мы прогнозировать как долго такая ставка будет у нас? Можем. Вот, на сайте ЦБ есть основные параметры прогноза. И мы видим по таблице, что на следующий 2024 год средняя ставка будет в диапазоне 11,5 - 12,5% . Выгодно ди сейчас покупать или продавать жильё? - Об этом напишу подробный расклад в следующих постах. Следите за новостями!

А ВЫ МОЖЕТЕ? Или РЕАЛЬНАЯ ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ. Это даже признала глава Банка России Эльвира Набиуллина. Итак, "Реальная доступность жилья в России за три года, с начала 2020 года и до начала 2023 года, снизилась," - сказала она. Также по её словам, за это время цены на первичном рынке недвижимости выросли вдвое. "Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, потребительские цены - где-то на четверть, 27%. По сути, это означает, что при кажущейся доступности ипотеки жильё может становиться менее доступным", - сказала она на пресс-конференции. - Как это отразится на недвижимости в дальнейшем? Напомню, что сейчас ключевая ставка уже 13%. Естественно средние ставки по кредитным программам вырастут как минимум на 0,5-1,0% до конца сентября. Некоторые банки уже сейчас начали корректировать свои ставки. - Наверняка количество ипотечных сделок снизится до конца этого года. - А вот доля сделок по льготной ипотеке будет ещё сильнее расти и это несмотря на повышение первоначального взноса до 20% . Конечно общедоступными инструментами для покупки квартир в новостройках на комфортных условиях останутся, по сути, льготная ипотека и субсидированные программы от застройщиков, где сейчас есть ставки от 2,99%. - И также, что кстати неоднократно говорили в ЦБ и наблюдая за текущей тенденцией, это не последнее повышение ключевой ставки. Хотя мне очень хотелось бы в этом ошибаться. - Сейчас возможно спрос на жильё увеличится, но как мне кажется, это не на долго. Я всё же думаю, что в скором будущем спрос может упасть .  А ещё, и это бывает обычно перед новым годом, если спрос сейчас будет снижаться, то застройщики и банки придумают разные спец.предложения и акции, чтобы хоть как-то оживить интерес и к ипотеке и к покупке. И будет это раньше - уже в октябре! Так что ОБРАЩАЙТЕСЬ К ПРОФЕССИОНАЛАМ РЫНКА.    Вот как-то так. А Вы что думаете? Пишите в комментариях.

СТАВКА 0,01% . В ЧЁМ ПОДВОХ? ИЛИ - КОМУ ЭТО ВЫГОДНО ? Читайте внимательно! Итак, после нескольких месяцев и запретов ЦБ ипотечная ставка в 0,01% всё же вернулась. И пока только в одном банке. Да и то - не на долго.  ЗАЧЕМ ЭТО БАНКУ? С помощью таких акций банки пополняют свой кредитный портфель, чтобы привлечь больше клиентов. На основе этого показателя и составляются рейтинги благонадежности кредитора, эффективности его работы. ВАЖНО! - Со многими застройщиками подписаны соглашения. Скоро будет ещё больше таких предложений. НО! Это скорее всего приведёт и к новым ценам на квартиры. Ведь спрос может менять предложение. Так что времени на "подумать" - уже нет! КОМУ ЭТО ПОДХОДИТ? Такие ставки - как 0,01% и другие - это субсидированные программы, которые согласованы между определённым банком и застройщиком.  Эта ставка не для всех. Если Вы рассматриваете покупку квартиры как инвестиция на короткий срок, то вам это не подходит, т.к. сумма удорожания сделает вложения невыгодными. А если Вы приобретает квартиру для себя или в долгосрочную перспективу, то да, подходит. Например, для сдачи в аренду или для детей на будущее. Ведь сейчас в приоритете у заёмщика — это сниженный ежемесячный платёж. В ЧЁМ ПОДВОХ? Главная неприятность в этом деле - это удорожание квартиры. Процент удорожания колеблется от 8% до 25% в среднем у всех застройщиков. Например, в госпрограмме со ставкой 1,99%-2,99% — 20% удорожания. По Семейной ипотеке и IT-ипотеке — 18% у большинства застройщиков. ПОЧЕМУ УДОРОЖАНИЕ? Удорожание — это частная договорённость банка и застройщика о повышении стоимости квартиры. Действует оно только при субсидированных программах. Если вы берёте ипотеку по стандартной ставке, удорожания не будет. ПЛЮСЫ 1. При таких программах переплата банку минимальная. Например, при кредите в 10 млн и ставке 0,1% проценты банку могут быть всего 130 000 рублей за весь период. Как видите, банки в невыгодном положении. И чтобы восполнить свои средства, они вместе с застройщиками вводят удорожание. 2. С субсидированной ставкой стоимость квартиры увеличивается, с ней вырастает и первоначальный взнос. В то же время, ежемесячные платежи сокращаются в несколько раз — что сильно облегчает финансовую нагрузку для Вас, как покупателя. Плюс общая переплата гораздо меньше, чем при стандартной ставке по ипотеке. Пример из Санкт-Петербурга: МКБ с ЛСР, Евроинвест Девелопмент и ГК Полис запустили субсидированную программу с минимальными ставками: По семейной и IT-ипотеке:  0.01% — при ПВ от 20.01%  1.01% — при ПВ от 15.01% По ипотеке с господдержкой: 1.99% — при ПВ от 20.01% 2.99% — при ПВ от 15.01% Посчитала, насколько программа МКБ выгоднее ипотеки, например, от Сбербанка со ставкой 4%. Для примера взяла квартиру за 6 млн. ₽, с ПВ 1 410 000 ₽ и сроком ипотеки 30 лет. Что получилось по ипотеке от Сбера: цена под субставку — 6 267 143 ₽ ставка — 4% платежи — 23 200 ₽ переплата — 298 575 ₽ По ипотеке 0.01% от МКБ цена под субставку — 7 007 561 ₽ ставка — 0.01% платежи — 15 600 ₽ переплата — 7721 ₽ Только посмотрите - сколько вы сможете сэкономить! Программа идеально подходит для покупки строящихся объектов, но её можно применить и на готовое жильё с большим ПВ. Успевайте, друзья! По всем вопросам обращайтесь ко мне - тут!

ДОМ ВЫГОДНЕЕ КВАРТИРЫ? -ДА! Всё ещё думаете, что в загородке нет выгодной для Вас ипотеки? Отвечаю = На покупку домов и участков действуют ВСЕ льготные ипотечные программы, такие же, как и на квартиры! Вы можете взять дом в ипотеку так же легко, как и квартиру в новостройке. Думаете, что Загородка — это дорого? И типа за эти деньги можно купить две квартиры в инвестицию? Отвечаю = От сдачи 1 (одного) дома Вы можете получать доход как за 3 (три) сданные квартиры. У Вас ещё есть возможность приобрести и участок и построить дом , или уже готовый дом, в ближайшем пригороде Петербурга. Домовладения от 5,5 млн.р. и далее. Коттеджных посёлков от надежных застройщиков и с льготной ипотекой сейчас на рынке достаточно. Вам нужно просто выбрать направление.  Примеры из Санкт-Петербурга: 1. Коттеджный поселок Колтуши Парк  Участок №79 - соток 8,42 - инфраструктурный платёж (Электричество, газ, вода и др.)  Дом Life110 - теплый контур - подготовка пятна застройки (расчистка, вывоз деревьев, выравнивание) РАСЧЕТ ПРИ ИПОТЕКЕ Стоимость 11 975 000 Первоначальный взнос 1 796 250 (15%)  В кредит 10 178 750  Ставка от 5.3% (семейная)  Срок 30 лет  Платеж 56 523 р. ----------------------------------------------------------- 2. Коттеджный поселок Ладожские Берега  Участок №118 Стоимость участка: 1 551 046 рублей (с учетом скидки 2% при ипотеке) - соток 8,38 - инфраструктурный платёж (Электричество, дорога)  Дом Lite 182 - два этажа - чистовая отделка - подготовка пятна застройки (расчистка, вывоз деревьев, выравнивание) РАСЧЕТ ПРИ ИПОТЕКЕ Стоимость 10 340 323 Первоначальный взнос 1 551 048 (15%)  В кредит 8 789 275  Ставка от 5.3% (семейная)  Срок 30 лет  Платеж 48 807 ---------------------------------------------------------------- 3. СУПЕР АКЦИЯ Готовый дом Life 202 в коттеджном комплексе Токсово ОзероПарк Участок- Площадь: 8,23 соток Входит в стоимость:  инфраструктурный платёж;  благоустроенный въезд на участок;  ландшафтный дизайн въездной группы;  забор из евроштакетника со столбами из габиона (16 метров). Дом Life 147 Общая площадь: 147 м2 Входит в стоимость: комплектация “Теплый контур” пакет “входная группа” и террасы Стоимость домовладения: 16.493.695 рублей Возможна ипотека по господдержке.