Аванта: Право и коммерческая недвижимость

Верховный суд РФ выпустил обзор практики по налоговым спорам, связанным с имуществом организаций. Для владельцев коммерческой недвижимости там есть позиция, которая многим может сэкономить серьёзные суммы. Особенно тем, у кого объект давно снесён, разрушен или фактически перестал существовать, а налог продолжает приходить как ни в чём не бывало. Ситуация знакомая для Москвы и области. Здание давно разобрали, площадку расчистили, арендаторов нет уже несколько лет, но в ЕГРН объект продолжает числиться...

Суд усомнился в законности продажи апартаментов без разрешения на реконструкцию В Москве снова всплыл один из самых болезненных сценариев для собственников коммерческой недвижимости. Здание реконструировали, помещения распродали десяткам покупателей, люди уже живут внутри, а спустя несколько лет начинается спор о статусе объекта и законности всей схемы. Именно такая ситуация сейчас развивается вокруг бывшей автоматической телефонной станции в Москве. Арбитражный суд Московского округа отменил решения двух нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение...

Собственник попытался убрать рекламные конструкции спустя годы согласия. Суд зафиксировал правило, которое теперь защищает стабильность использования фасадов. На практике споры из-за фасадов возникают не из-за самих вывесок, а из-за смены позиции одного из собственников. В этом деле речь шла о нежилом здании на Сокольнической площади в Москве, где арендаторы размещали вывески на фасаде годами, без конфликтов и с согласия всех участников. Затем один из собственников изменил позицию и потребовал демонтаж конструкций, ссылаясь на то, что они находятся рядом с его помещениями...

Суд обязал ДГИ рассмотреть заявление собственника здания В Москве собственники коммерческой недвижимости всё чаще сталкиваются с одинаковой ситуацией. Компания подаёт документы по земельному участку, проходит подготовку, собирает схему, кадастровые материалы, выписки, а в ответ получает отказ ещё на этапе приема заявления. Формулировки обычно расплывчатые: «документы не соответствуют требованиям» или «имеются ограничения». Что именно нарушено из ответа часто понять невозможно. Именно такой спор в апреле 2026 года рассмотрел Арбитражный суд Москвы по делу № А40-355211/25...

Верховный суд защитил предпринимателя, который получил от матери 11 нежилых объектов. Инспекция пыталась взять налог со стоимости подарка, но такой подход не прошёл. Собственник получил от матери 11 нежилых помещений, которые использовались в арендном бизнесе. Налоговая посмотрела на статус сторон, увидела индивидуальных предпринимателей и доначислила НДФЛ, штрафы и платежи сверху. Для владельцев коммерческой недвижимости это знакомая ситуация: объект вроде внутри семьи, документы оформлены, но потом приходит решение инспекции с суммой, которую никто не закладывал в бюджет...

Ошибка ДГИ в квалификации отношений больше не закрывает вопрос платежей за землю В деле из Люблино ситуация сначала выглядела привычно и даже выгодно для собственника. Департамент потребовал около 615 тысяч рублей за пользование участком, но суды двух инстанций отказали, сославшись на неправильный способ защиты. Компания продолжала владеть зданием, участок использовался, а вопрос оплаты фактически исчез из повестки. На этом этапе многие бы остановились, но кассация вернула дело и задала другой вектор рассмотрения...

Теперь спор о цене нельзя автоматически выносить в отдельный процесс, чтобы быстро забрать участок или здание. Для собственников это означает больше процессуальных и финансовых гарантий, особенно в спорах об изъятии по КРТ. Для собственника самый опасный сценарий выглядит просто: объект уже передан государству, доступ к нему потерян, а спор о справедливой компенсации еще только начинается. Именно такая ситуация стала поводом для рассмотрения жалобы в Конституционном суде РФ после изъятия участка для строительства скоростной трассы Москва – Санкт-Петербург по делу № А66-5385/2024...

Суд исключил объект из Перечня, несмотря на акт обследования. Ключевым стало реальное использование помещений, а не формальная запись «офисы» Собственник нежилых помещений в Москве получил стандартную проблему – здание включили в Перечень 700-ПП и пересчитали налог по кадастровой стоимости. Основание выглядело формально: объект признали офисным, но фактическое использование показывало другую картину, и это стало решающим в суде. Правительство Москвы сослалось на акт обследования от октября 2025 года...

Теперь новый собственник может учитывать владение предыдущего владельца – это меняет подход к оформлению прав на проблемные объекты. Ситуация, с которой сталкиваются собственники, выглядит одинаково: объект фактически используется годами, но оформить право не получается из-за формальных ограничений. Покупается здание с историей владения, а суд говорит, что срок нужно считать заново. Именно такой спор дошел до Конституционного суда и закончился пересмотром всей логики применения приобретательной давности...

Московский суд отменил включение объекта в перечень и снизил налоговую базу. Решение показывает, какие доказательства реально работают против формального подхода. Собственник коммерческого помещения в здании автопарковки получил повышенный налог после включения объекта в Перечень 700-ПП. Основание выглядело формальным и не отражало реальное использование здания. Спор дошел до Московского городского суда, где удалось изменить ситуацию в пользу владельца. Объект попал в Перечень 700-ПП из-за вида разрешенного использования земельного участка...

Мосгорсуд подтвердил: формальный ВРИ не равен фактическому использованию. Для собственников это решение – сигнал действовать Владелец двух третей нежилого здания в центре Москвы три года платил налог по кадастровой стоимости, потому что объект был включён в Перечень 700-ПП. Формально всё выглядело законно. На практике – здание не использовалось, арендаторов не было, деятельность не велась. В феврале 2026 года Московский городской суд признал включение незаконным и исключил объект из Перечня на 2025 год...

С 1 марта 2026 года вступили в силу масштабные поправки к Земельному кодексу РФ. Новый порядок определения видов разрешённого использования участков корректирует правила игры для собственников коммерческой недвижимости и инвесторов В практике владельцев земли вопрос ВРИ всегда был источником рисков. Один регламент – одна трактовка, проект планировки – другая, лицензия – третья. В результате сделки тормозились, стройки зависали, а споры с органами власти растягивались на годы. Новые поправки направлены на устранение этой правовой неопределённости...