Вместо вступления: ловушка, в которую попадают многие.
В процессе переговоров о покупке квартиры вы слышите слово «потом». И оно звучит очень убедительно:
- Документы? Конечно, потом, после сделки принесу.
- Прописанные люди? Выпишутся потом.
- Куда поедете? Потом купим себе что-нибудь и переедем.
- Опись мебели? Да что вы, всё, что видите, ваше. Список потом составим.
Звучит как договорённость. Но на самом деле это ловушка. Потому что в сделках с недвижимостью «потом» - это почти всегда «никогда».
Сегодня разбираем, почему устные обещания не работают, какие фразы должны вас насторожить и как правильно фиксировать договорённости.
Семь фраз, которые должны насторожить
1. «Документы принесём потом».
Если продавец не готов предоставить документы до сделки - это «сигнал стоп». Честный продавец показывает всё сразу. Либо по мере готовности, но комплект предоставляется до сделки. «Потом» означает, что он либо что-то скрывает, либо просто тянет время.
2. «Выпишутся потом».
В квартире прописаны люди. Продавец обещает выписать их после сделки. Это риск. Если они не выпишутся добровольно, вы будете выселять их через суд. Месяцы, нервы, деньги. А некоторых членов семьи или третьих лиц даже по суду выписать не удастся.
3. «Потом купим себе жильё и переедем».
Продавец не может объяснить, куда он поедет. Говорит: «Потом решим». Это означает, что у него нет плана. А значит, он может остаться в квартире и после сделки. Выселить его будет почти невозможно. А если он еще деньги за квартиру отдаст мошенникам – вообще очень грустная история.
4. «Опись мебели и техники составим потом».
Продавец говорит: «Всё, что видите, ваше». Но на словах это не работает. После сделки он может вывезти всё, что посчитает нужным. А вы останетесь без мебели и техники, которую «купили» вместе с квартирой. Еще и шторы увезут вместе с карнизами и люстры вырвут с «мясом».
5. «Долги по коммуналке оплатим потом».
Если у квартиры есть долги по ЖКХ, часть может перейти к вам. «Потом» - это не гарантия, что продавец их оплатит.
6. «Перепланировку узаконим потом».
Если в квартире незаконная перепланировка, она может стать вашей проблемой. Узаконить её «потом» будет сложно и дорого.
7. «Согласие супруга получим потом».
Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу. «Потом» может означать, что его вообще нет и скорее всего никогда не будет.
Почему «потом» не работает
В английском языке есть поговорка: «Нет ничего более постоянного, чем что-то временное». В русском - «обещать не значит жениться». Обе идеально описывают ситуацию с «потом».
До сделки продавец заинтересован в вас как в покупателе. Он идёт на уступки, соглашается на ваши условия. Он готов что-то делать, чтобы вы не ушли.
После сделки продавец получает деньги. Его мотивация исчезает. Ему «фиолетово» на ваши просьбы. Если он не сделал что-то до сделки, после сделки он не сделает этого никогда.
Что делать покупателю
Правило №1. Всё должно быть в письменном виде.
Любые просьбы, пожелания и обязательства продавца должны быть зафиксированы в договоре или соглашении об авансе (задатке)
Что должно быть прописано:
- Сроки выписки всех зарегистрированных лиц до сделки.
- Перечень мебели и техники, которые остаются в квартире.
- Обязательство продавца погасить долги по коммуналке, до сделки.
- Обязательство узаконить перепланировку если он это сделать обязуется (или снизить цену).
- Согласие супруга на продажу (нотариальное).
·-Чёткий срок передачи ключей и освобождения квартиры после регистрации перехода права в Росреестре и получения денег.
Правило №2. Не верьте устным обещаниям.
Если продавец говорит: «Потом сделаю», - отвечайте: «Давайте пропишем это в договоре». Если он отказывается - этот ответ стоит трактовать однозначно. Он не собирается выполнять свои обещания.
Правило №3. Если все оговоренное на авансе не готово до сделки - отказывайтесь.
Если продавец не может выписать людей до сделки, погасить долги по коммуналке, предоставить согласие супруга - это не ваша проблема. Откажитесь от сделки.
Примеры из практики
Пример №1. «Выпишутся потом».
Покупатель согласился, что продавец выпишет родственников после сделки. Прошло полгода - они не выписались. Покупатель подал в суд. Длилось это ещё год. В итоге выселили, но нервы и деньги были потрачены.
Пример №2. «Опись составим потом».
Продавец сказал: «Всё, что видите, ваше». После сделки он вывез всю технику и мебель, в том числе встроенную, разорив полквартиры. Покупатель обратился в суд. Но без письменного договора он ничего не смог доказать.
Пример №3. «Долги оплатим потом».
Продавец обещал оплатить долги по коммуналке. Не оплатил. Долг за капремонт перешёл к новому собственнику. Пришлось платить.
Экспертный вывод
В сделках с недвижимостью «потом» не бывает. Только «здесь и сейчас». Чётко формируйте в письменном виде свои просьбы и пожелания, обязательные к исполнению со стороны продавца именно до сделки. Всё, что должно быть сделано после сделки, тоже должно быть прописано в договоре.
Что важно запомнить:
1. Устные обещания не имеют юридической силы.
2. До сделки продавец заинтересован в вас. После - нет.
3. Всё, что не сделано до сделки, скорее всего, не будет сделано никогда.
4. Прописывайте все условия в авансовом соглашении или договоре.
Наш совет: если продавец говорит «потом» - требуйте письменного обязательства. Если он отказывается - отказывайтесь от сделки. Потому что «потом» - это почти всегда «никогда».
Нужна помощь с покупкой, продажей или юридической проверкой сделки любой сложности?
Мы знаем о недвижимости всё и даже немного больше. Каждый день помогаем клиентам купить и продать жильё - и делаем это хорошо. Именно поэтому к нам возвращаются во второй, третий раз и рекомендуют друзьям. Пишите, звоните, будем на связи!
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630