Конец «серой зоны»: как внесение сельхозугодий в ЕГРН изменит рынок недвижимости

Как ранее сообщал ДОМ.NEWS ранее сведения о границах сельскохозяйственных угодий не были интегрированы в ЕГРН. Эти данные содержались в Единой федеральной информационной системе о землях сельскохозяйственного назначения (ЕФИС ЗСН), которая, являясь ведомственным инструментом Минсельхоза, не пересекалась с реестром Росреестра. Это порождало правовую коллизию: покупатель или арендатор мог приобрести участок, не подозревая, что на нем расположены особо ценные угодья, чей оборот серьезно ограничен законом.

Речь идет о землях, перечень которых четко определен Земельным кодексом. Член Общественной палаты РФ Евгений Машаров пояснил ТАСС: «С 1 июля 2026 года в ЕГРН будут вноситься сведения о границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения». Собеседник агентства уточнил, что к таким угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, а также земли, занятые многолетними насаждениями, включая сады и виноградники.

Законодатель относит эти территории к категории ценных земель, подлежащих особой охране. По действующим нормам, перевод сельскохозяйственных угодий в другую категорию возможен лишь в исключительных случаях, что подчеркивает их стратегическое значение для продовольственной безопасности страны.

«Это ценные земли, подлежащие особой охране. Именно поэтому так важна фиксация их границ в ЕГРН», – подчеркнул Машаров.

Что изменилось для бизнеса и собственников

Нововведение принципиально не создает новых обременений, а фиксирует уже существующий правовой режим в официальном реестре недвижимости. По мнению участников рынка, это окажет существенное влияние на девелоперов и агропромышленный сектор.

Во-первых, нивелируется риск непреднамеренного нарушения закона. Ранее инвесторы могли столкнуться с ситуацией, когда приобретенный под застройку или промышленное использование участок содержал угодья, не отраженные в выписке ЕГРН, что приводило к блокировке проектов. Теперь режим ограничений станет публичным.

Во-вторых, как отмечают в Росреестре, внесение актуальных данных обеспечит защиту от нерационального использования земель и позволит избежать земельных споров. Машаров уточнил, что новшество «обеспечит четкие правовые ориентиры», сделав сделки прозрачными.

Первый шаг к цифровому землеустройству

Инициатива по переносу данных из ЕФИС ЗСН в ЕГРН является частью масштабной государственной стратегии по цифровизации земельных ресурсов. В настоящее время в России продолжается наполнение реестра данными о границах административно-территориальных образований, охранных зон и территориальных зон. Отраслевые эксперты прогнозируют, что полная инвентаризация сельхозугодий простимулирует внедрение технологий точного земледелия.

По данным «Коммерсанта», Минсельхоз России неоднократно указывал на проблему неэффективного использования пашни, когда формально учтенные площади не совпадают с фактически обрабатываемыми. Привязка границ к ЕГРН позволит государству верифицировать эти данные и принимать более взвешенные решения о субсидировании аграриев. Кроме того, наличие четких границ в ЕГРН является критическим фактором для вовлечения в оборот брошенных участков, так как позволяет сформировать корректный земельный участок для последующих торгов или предоставления льготным категориям граждан.

С 1 июля 2026 года данные о границах сельскохозяйственных угодий перестанут быть ведомственной тайной, став частью гарантированной государством информации о недвижимости. Этот шаг синхронизирует информационные системы и создает правовую основу для долгосрочного планирования использования земельного фонда России, балансируя между задачами сохранения плодородия и экономической активностью бизнеса.