Часто вы видите предложения: продажа ГАБ/Готового Арендного Бизнеса! Сказка! Все сделали за вас! Все что нужно – заключить договор купли-продажи и начать получать аренду. Но так ли все просто? И да, и нет. Расскажу мои ТОП-5 критериев отбора таких предложений
Место
Как многократно говорилось, место, место, и еще раз место! Это даже важнее, чем арендатор, договор аренды и ставка аренды. Любой без исключения арендатор может съехать. И далее вам нужно будет искать нового.
Если объект расположен в хорошем месте, то в любое время вы сможете найти замену. Это дает вам свободу выбора всегда. Если же вы понимаете, что помещение подходит исключительно данному арендатору именно в этом месте, то это повод задуматься о том, что будет если он съедет. Насколько просто найдется замена?
Договор аренды
Как я ранее рассказывал в моей статье о переговорах с арендатором договор аренды может быть кабалой. Поэтому смотрите не только на место, но и условия. Да, арендатор будет обязан вам платить аренду, но на этом его ответственность может закончится, и далее начинаются только его права и ваши обязанности.
Оцените договор аренды и обязанности Арендодателя в нем. Сможете ли вы их выполнить или нет? Где можно пойти на компромисс, а где-то заложена мина.
Арендатор
Сейчас существует масса инструментов проверки контрагентов. Пользуйтесь им. Также смотрите чем занимается арендатор, не нарушает ли он действующее законодательство? Какие перспективы его бизнеса, положения в его нише и пр. Если арендатор сильный, то он имеет шансов удержаться больше, чем другой. Если арендует бутиковый формат, то это не значит, что такой арендатор хуже, но это повод чуть глубже вникнуть в его бизнес.
Окружение
Если вы покупаете помещение с кофейней, а рядом открывается еще 3-4, то это не значит, что пить кофе будут в 3-4 раза интенсивней или людей станет во столько же раз больше. Это значит, что будет расти конкуренция. Есть шанс, что именно ваш арендатор ее не выдержит.
Обойдите вокруг. Изучите район, что в нем представлено. Быть может так, что в этом мест сложился определенный кластер. Ваш арендатор может быть частью этого кластера. Либо наоборот.
Сеть не значит надежность
В предложенном вами варианте может быть расположен один из многочисленных магазинов федеральной сети. Но это не означает надежности. Как и писал выше, любой арендатор может съехать. Даже крупный банк или продуктовый магазин крупнейшей сети. Не поддавайтесь на уловку «федеральной сети» и на силу бренда. В любом случае изучите все детали.
Вывод
Купить готовый отлаженный бизнес всегда удобно. Этим нужно пользоваться. Но на 100% верить сильному бренду, репутации продавца нельзя. Это не значит, что вас обманывают. Есть и внешние факторы, на которые ни продавец, ни арендатор не смогут повлиять. Поэтому изучайте объекты, задавайте вопросы. Не бойтесь отказаться, если вас что-то смущает.