Как-то на переговорах я услышал такой диалог. В конце встречи и после подписания договора аренды арендатор говорит арендодателю: «Да мы с вами еще увидимся, попьем кофе, обсудим массу интересных вещей»! На что получил очень холодный и четкий ответ: «Нет! Более того, я не хочу с вами видеться! Я лишь хочу видеть только раз в месяц аренду на своем счету! Если мы с вами будем встречаться и пить кофе, то значит у нас есть проблемы, а я не хочу проблем»!
И действительно, если вы часто будете видеть арендатора, то значит у вас есть повод для разговора. И в 99% случаев это какие-то сложности. Арендатору нет дела до «интересных вещей». Его цель – зарабатывать деньги, как и ваша – получать платежи. И если он ищет диалога с вами или вы с ним, то значит на пути к цели возникло препятствие.
Но как избежать таких «задушевных бесед»? Покажу, что я для этого делаю.
Выбор арендатора.
Прежде чем подписать договор аренды, всегда нужно интересоваться чем занимается арендатор. Если вы сдаете офис, то уточните будут ли посетители, какая основная деятельность компании. Если у вас склад/производство, то уточните что будет производиться и/или храниться. Возможно, что данный вид деятельности по той или иной причине для вас будет неприемлем.
В случае с торговой недвижимостью тоже важно понимать, чем торгует или какие услуги оказывает арендатор. Может быть так, например, что объединение 2-х видов деятельности в одном здании невозможно. Нельзя разместить детский центр вместе с магазином вина. Кто-то точно закроется.
Кроме того, вы можете сами понять, что сдача в аренду под какой-то вид деятельности снизит цену вашего помещения или ваших же соседних. Этот немаловажный фактор всегда нужно учитывать
Договор аренды.
Каждая сторона договора будет стараться сделать договор таким, чтобы он максимально защищал себя, и обременял другую сторону. Это естественно. И тут важно не только не брать на себя лишних обязанностей, но и неразумно свои интересы ставить выше интересов арендатора.
Если арендатор просит вас указать в договоре то, что вы и так обязаны делать по закону вне зависимости от того, о чем договорились стороны, или же такая просьба для вас выглядит просто и не потребует сверхусилий, то на такого рода просьбы стоит пойти. Вы покажете свою договороспособность, при этом взяв на себя самую малость, либо просто не более того, что и так делать обязаны.
Но если арендатор просит вас разделить с ним риски/ответственность/потери/убытки, которые возникают по его вине, из-за неверного просчета бизнеса и пр., то я никогда на такое не соглашаюсь. Например: арендатор просит возместить стоимость ремонта, если расторгнет договор по своей инициативе. Если арендатору требуется перепланировка, но все бремя согласований и ответственности перекладывает на арендодателя.
Такими требованиями зачастую обладают договоры с крупными сетевыми магазинами. Но почти со всеми можно договориться, внести те или иные правки. Кроме того, если ваше помещение очень интересно, то будет конкурент, который будет более сговорчив.
Срок договора.
Срок договора – всегда тонкий момент.
Для арендатора, как правило, чем дольше срок, тем лучше. Он уверен в том, что будет работать и может смело вкладываться.
Для меня как арендодателя длинный договор (например, 10 лет) может нести риск того. что за это время цены значительно вырастут. Тем самым, по истечении части срока договора я буду недополучать аренду.
Поэтому важно всегда прописывать порядок досрочного расторжения договора, порядок индексации аренды и связанные механизмы.
Не стоит сразу говорить «нет» на просьбу в договоре на 10-15 лет. Обсудите условия, опишите события, которые вас беспокоят. Почти всегда можно найти решение.
Серьезный арендатор не станет заключать договор на 11 месяцев, если планирует вложиться в помещение и в бизнес. Поэтому вы просто упустите надежного партнера, сразу указав, что не будете заключать договор на приемлемый срок.
Говорите «нет».
Если вы видите, что предлагаемые арендатором условия для вас слишком обременительны, то прямо об этом скажите и выдвиньте свои условия. Если вы не договоритесь, то это только плюс. Вы просто не получите арендатора, который будет доставлять вам одни проблемы. При этом вы ничего не сможете с этим сделать.
Лучше подождать и найти нового, пусть чуть дешевле, пусть дольше, но это будут нормальные партнерские отношения, а не обуза только для вас.
Не гонитесь за ценой.
Лучше сдать на 5% дешевле надёжному арендатору на взаимовыгодных условиях, чем на 5% дороже, но проходимцу, который испортит помещение. Простой в один месяц после его съезда уже будет дороже.
Кроме того, помещение с хорошим арендатором всегда более ценное для потенциального покупателя, чем в обратном случае.
А если арендатор на все согласен?
К вам приходит арендатор, соглашается на все ваши условия, при этом вы знаете, что они где-то избыточны, не просит долгосрочный договор, готов платить высокую аренду, на все отвечает «да» или «это – стандартные условия» и т.п.
Во-первых: не бывает ничего стандартного. Каждый договор аренды уникален, как и арендатор, а также и ваше помещение тоже.
Во-вторых: такой арендатор – повод для повышенного внимания. Тут 2 основных момента.
Первый. Вы неверно оценили ваш объект. Рынок даст вам больше. Не спешите. Изучите конкурентов, окружение. Возможно, что вы что-то упустили.
Второй (скорее всего). Перед вами мошенник/дилетант/ненадежный арендатор. Проверьте публичную информацию о компании, о человеке. Вы сможете узнать много нового. Если это новичок в его бизнесе, то он не имеет нужного опыта или сильной команды. Вы будете просто переживать все сложности вместе с ним.
Что в итоге
Обсудите все детали до подписания договора аренды, откажите тем, с кем не договорились. И тогда у вас будет действительно хороший арендатор и стабильный денежный поток.