Инвестиции в недвижимость часто воспринимаются как история про стабильность. Но даже самые надежные активы со временем могут терять свою привлекательность, требовать все больше внимания и приносить меньше выгоды, чем могли бы. Именно с такой ситуацией столкнулась наша клиентка из Санкт-Петербурга.
В свое время ее родители сформировали внушительный портфель жилой недвижимости в старом фонде Санкт-Петербурга. После вступления в наследство она продолжила управлять объектами самостоятельно: занималась арендаторами, решала вопросы с ремонтом, контролировала эксплуатацию помещений и поддерживала доходность активов. На протяжении многих лет эта модель работала достаточно эффективно и обеспечивала ей стабильный доход.
Однако рынок меняется. Вместе с ним меняются и требования арендаторов. Старый жилой фонд постепенно теряет конкурентоспособность по сравнению с современными жилыми комплексами. Расходы на содержание растут, количество организационных вопросов не уменьшается, а потенциал роста стоимости таких объектов становится все более ограниченным. При этом доходы от аренды для клиентки оставались важной частью личного бюджета: продавать их, чтобы вложить в готовые проекты, казалось неразумным из-за высокой стоимости новых квартир и ограниченного потенциала дальнейшего роста, а инвестиции на этапе котлована, когда цены более привлекательны, лишают девушку арендного потока на годы вперед. Вроде бы безвыходная ситуация. Поэтому она обратилась в Smarent.
Главная задача заключалась не просто в покупке новой квартиры. Необходимо было выстроить стратегию плавного перехода из старых активов в современную недвижимость без резкой распродажи существующего портфеля и без потери текущего денежного потока. Ситуация осложнялась еще одним важным фактором. Клиентка рассматривала возможность переезда за границу в будущем и прекрасно понимала, что удаленно заниматься ремонтом, поиском арендаторов, заселением и решением бытовых вопросов будет крайне неудобно. Фактически ей требовался актив, который сможет работать самостоятельно.
На этапе подбора мы рассмотрели несколько вариантов в разных локациях Санкт-Петербурга, включая проекты на Васильевском острове. Анализировали ликвидность, арендный потенциал, перспективы роста стоимости и удобство дальнейшего управления. В результате наиболее интересным решением оказалась просторная квартира формата евро-3 в жилом комплексе бизнес-класса «Бульвар Грина» в двух шагах от Финского залива, напротив Лахта-центра.
Почему именно этот вариант?
- Во-первых, клиентка получила возможность зафиксировать стоимость объекта уже сейчас благодаря выгодным условиям покупки и длительной рассрочке от застройщика ЛСР. Последний платеж по графику предусмотрен почти через три года. Для неё это оказалось особенно выгодным решением. Вместо того чтобы срочно продавать весь существующий портфель недвижимости, она сможет постепенно выходить из старых активов по мере необходимости. Более того, за ближайшие годы стоимость принадлежащих ей объектов также может увеличиться, что позволит продавать их по более выгодным ценам. Фактически покупка новой квартиры происходит по сегодняшней цене, а расчеты за нее частично будут производиться за счет активов, стоимость которых может вырасти в будущем.
- Во-вторых, большое значение имел арендный потенциал объекта. На рынке всегда существует устойчивый спрос на просторные квартиры в качественных проектах бизнес-класса, особенно когда подобных лотов в комплексе ограниченное количество. По нашим оценкам, после ввода объекта в эксплуатацию арендная ставка может составить от 130 000 до 150 000 рублей в месяц, что даёт высокий уровень потенциальной доходности.
- В-третьих, клиентка искала не просто квартиру, а полноценное решение вопроса управления недвижимостью. За годы самостоятельной работы с арендаторами она пришла к пониманию, что больше не хочет тратить время на операционные задачи. Именно поэтому важным аргументом в пользу выбранного объекта стала возможность дальнейшего профессионального управления со стороны Smarent.
Здесь проект Smarent Рантье, который реализуется как раз на базе ЖК «Бульвар Грина», оказался очень кстати. Это специальная концепция для инвесторов, ориентированная на получение стабильного арендного дохода. Владельцы приобретают полноценную квартиру в собственность, а Smarent берет на себя весь комплекс работ: помогает подобрать лот, принимает квартиру от застройщика, организует меблировку и хоумстейджинг, занимается поиском и заселением арендаторов, а также осуществляет дальнейшее управление объектом. Такой подход позволяет собственнику сохранить все преимущества владения недвижимостью и одновременно избавиться от большинства операционных задач.
Для нашей клиентки этот фактор стал одним из ключевых. Она получила именно тот формат инвестиций, который искала: современный ликвидный объект в перспективной локации, высокий потенциальный доход от аренды, комфортный график платежей и возможность делегировать управление профессиональной команде.
ДДУ был подписан в июне. Цена составила 35 438 755 ₽ за квартиру площадью почти 74 кв.м с полной отделкой. При этом действует беспроцентная 3-летняя рассрочка. На данный момент документы уже направлены в Росреестр, и стороны ожидают завершения регистрации права собственности.
Этот кейс хорошо показывает, что инвестиционная недвижимость — это не только покупка квадратных метров. Гораздо важнее правильно выстроить стратегию управления капиталом. Иногда лучшим решением становится не увеличение количества объектов, а переход в более качественные активы, которые требуют меньше внимания, обладают большим потенциалом роста и лучше соответствуют текущим жизненным планам собственника. Если вы задумываетесь, как повысить эффективность вашего портфеля недвижимости или сократить объем личного участия в управлении, то разумный шаг – бесплатная консультация от Smarent: нужно лишь нажать на кнопку ниже.