Покупая квартиру в новостройке, многие инвесторы рассчитывают на стабильный пассивный доход. Но на практике первый выход объекта на рынок аренды часто оказывается самым сложным этапом. Еще нет истории данного ЖК, нет достаточного количества аналогов, арендные ставки только формируются, а ошибка в цене может обернуться месяцами простоя. Поэтому часто приходится идти на ощупь, маленькими шагами – делать обоснованные предположения и тестировать их.
К нам обратилась собственница новой студии в ЖК Матвеевский парк – наша подписчица на YouTube и Telegram. Она хорошо понимала философию компании, наблюдала за ее работой и сразу планировала передать квартиру в профессиональное управление Смарент. При этом меблировку собственница решила выполнить самостоятельно, а вот всю дальнейшую работу она доверила команде Smarent. Для неё было важно снять с себя все вопросы, связанные с подготовкой квартиры, размещением объявления, поиском арендаторов, показами, коммуникацией, платежами и решением возможных проблем. Сразу после заключения договора управления, Смарент организовал клининг и хоумстейджинг объекта. В рамках подготовки квартиры к аренде также сняли рум-тур, который любят потенциальные арендаторы, так как он «погружает» в квартиру и создает ощущение реальности.
Особенность этой студии заключалась в том, что квартира находилась в ЖК, где рынок аренды еще только формировался: аналогичных студий в экспозиции было немало, цены и внешний вид тоже сильно различались, поэтому определить оптимальную стоимость на старте было непросто. К тому же в начале арендной жизни ЖК далеко не всегда пользуются большой популярностью у арендаторов. Специалисты Smarent проанализировали конкурентные предложения, изучили динамику спроса внутри ЖК, оценили качество комплектации квартиры, инфраструктуру района, использовали внутреннюю базу компании по сделкам с аналогичными объектами и определили арендный потенциал в диапазоне от 55 до 65 тыс. ₽.
Начали с максимума -– 65 тыс. ₽, заранее предупредив собственницу, что в случае низкого спроса потребуется корректировка стоимости. Это важный принцип работы Smarent: не держать объект на рынке месяцами в ожидании «идеального» арендатора, а опираться на реальный рынок в данной конкретной локации в этот самый момент.
После размещения специалисты Смарент отслеживали статистику объявлений: анализировали конверсию просмотров в обращения, количество показов и активность потенциальных арендаторов. Когда стало очевидно, что при текущей цене интерес недостаточен, начали поэтапное снижение ставки: сначала до 63 тысяч, затем до 60 тыс. В результате удалось определить ту самую точку равновесия между желаемой доходностью и реальным спросом. Квартира была успешно сдана за 55 тыс. ₽ – именно по той цене, которая впоследствии подтвердила свою эффективность. Важно, что каждый шаг был не интуитивным, а подкреплялся статданными и анализом конкурентов. Да, скорее всего, можно было бы сдать квартиру за 58-60 тыс., но для этого пришлось бы потратить лишние 3-4 недели, а это простой и выпадающие 50-60 тыс. дохода, которые по большому счету не компенсируются более высокой ценой аренды.
Первый арендатор был найден уже к концу мая. Он прожил в квартире 11 месяцев (что довольно много для формата студии, где средний срок проживания – около полугода) и планировал продлевать договор, но ему пришлось съехать в связи с переездом в другой город. Он искренне сожалел о необходимости покидать квартиру, отмечая, что жилье оказалось очень комфортным, расположение удобным, а проживание оставило исключительно положительные впечатления.
Кстати, за время проживания возникла ситуация, которая хорошо демонстрирует ценность профессионального управления. В один из месяцев арендатор задержал оплату аренды. Однако собственница задержку даже не заметила, так как получила свою выплату день в день, как и было указано в договоре управление. Она не столкнулась со стрессом, необходимостью самостоятельно напоминать об оплате или вести неприятные переговоры. Благодаря услуге управления Smarent все коммуникации велись специалистами компании, а доход клиента поступил своевременно. Для собственницы это стало еще одним подтверждением того, что профессиональное сопровождение недвижимости — это не только поиск жильцов, но и защита интересов владельца на протяжении всего срока аренды. Также несколько раз за период проживания арендатора команда Смарент производила видеофиксацию состояния квартиры – всё, как в договоре.
После выезда арендатора в конце апреля 2026 года Smarent сразу приступил к подготовке квартиры к повторной сдаче: генеральный клининг, необходимый мелкий ремонт, новый хоумстейджинг и обновлены рекламные материалы.
Арендный рынок уже был сформирован и диапазон ставки можно было определить уже довольно точно: арендный потенциал объекта составлял от 48 до 60 тыс. ₽. С учетом того, что период поиска арендатора пришелся на майские праздники, решили не ждать, а выставить по цене 55 тыс. ₽ с перспективной повышения цены через несколько месяцев проживания (такую возможность мы прописываем в договоре с арендатором). Этот ход даст нам возможность выбрать хорошего арендатора уже сейчас, а договориться о повышении ставки позже, когда арендатор будет понимать, что квартира ему точно подходит.
Объявление разместили 4 мая 2026 года. Уже 6 мая квартира была заселена: всего за два дня, без торга, скидок и потери доходности. Квартиру арендовала молодая девушка, которой студия очень понравилась с первого просмотра.
Собственница признается, что быстрый результат ее даже не удивил. Для нее сотрудничество с компанией – это возможность получать доход от недвижимости, не тратя собственное время на поиск арендаторов, решение бытовых вопросов и контроль платежей. Этот кейс показывает, что профессиональное управление особенно важно для объектов в новостройках, где рынок только формируется. Экспертная аналитика, гибкое ценообразование, контроль арендаторов и полное сопровождение позволяют собственнику сохранить доходность, минимизировать простои и быть уверенным, что его недвижимость действительно работает как инвестиционный актив. Получить бесплатную консультацию от Smarent по вашему активу можно довольно просто, а главное – совершенно бесплатно: нужно лишь нажать на кнопку ниже.