Разберем рассрочку в ЖК Jois с минимальными платежами.
Дано:
▪️Класс ЖК - Премиум.
▪️Количество квартир - 1306 шт.
▪️Машиномест - 235 м/м (коэффициент 0,18)
▪️Выдача ключей - 30.09.2028
Отмечу проект с хорошей начинкой, современной архитектурой, по продукту потенциально самый проработанный в треугольнике между Полежаевской и Беговой. Но машиномест явно не хватает.
Сейчас действует рассрочка до 30.09.2027 г. с минимальными платежами. Разберем ее на предмет реальной ценности.
Возьмем в корпусе Leo евро-2 комн.
Этаж - 11
Без отделки
Площадь - 40.73 м²
Стоимость при 100% оплате - 27 896 629 ₽
Стоимость в рассрочку - 33 610 396 ₽
Стоимость м2 - 825 тыс/₽
Условия рассрочки:
ПВ - 10 083 000 ₽
Ежемесячно - 230 000 ₽
Срок до 30.09.2027.
Переплата за рассрочку - 5 713 767 ₽
Удорожание на всю сумму 20,5%, на остаток порядка - 29%.
Можно ли рассматривать для перепродажи?
Cтоимость аналога в уступках этого ЖК - 25-26 млн.
Ориентир стоимости на ключах - 33-34 млн.
❌Для короткой спекуляции не подходит. Слишком дорогой вход.
По данной покупке в плюс мы выйдем после получения ключей. Если есть вся сумма на руках, при прокрутке вытащим дополнительно максимум 2-2,5 млн. Но какой смысл в переплате 5,7 млн?
❗️Здесь обращу внимание на важную деталь. В ближайшей перспективе появится дублер СВХ, который будет находиться с трех сторон от ЖК. С севера, запада и востока на расстоянии от 100 до 250 м. Будет ли это влиять на ликвидность?
100%, да, будет.
❓Окружение будет перестраиваться, но на данный момент на уровне фундамента находится только БЦ, который строит МР. Остальные площадки придётся ожидать, а значит, когда сдадут Jois, у вас гарантировано вокруг будет идти стройка.
Локация раскроется по-настоящему через 9–10 лет при условии вывода новых проектов, но при этом Jois будет держать инфляцию и расти за счет своего наполнения.
❌Для продажи в горизонте 3–6 лет предложение рассрочки слабее конкурентов, того же «Сезара» (будущее). У «Сезара» к 2032 году уже будет большое количество изменений. Разберу позднее этот проект.
💰Стоимость при полной оплате и семейной ипотеке по рынку в ЖК Jois — адекватная. Парковать семейку смысла гораздо больше, так как нам важно, чтобы проект и через 10–15 лет был востребован. Для этой цели эконом и комфорт-класс не подходят, так как даже реновационные дома за это время сильно шагнут вперед.
📍Вывод, математически такая рассрочка не интересна. Если вы что-то продаете, даже стандартная ипотека будет с меньшим удорожанием на остаток.
В 95% случаях рассрочки по рынку идут с большим удорожанием и не подходят для инвеста. Это не более чем маркетинг, за которым реальной ценности нет.
Оставшиеся 5% новостроек - это проекты в которых мы и забираем объемы квартир.
Поставьте реакцию, если такой формат разбора вам интересен.
