Периодически покупатели задают мне вопрос:
«Сергей, а можно вообще как-то проверить квартиру ещё до звонка продавцу?»
Вопрос вполне логичный.
Обычно ситуация выглядит следующим образом.
Человек открывает объявление.
Квартира нравится.
Нравится район.
Нравится состояние.
Нравится планировка.
Подходит транспорт.
Есть нужные школы и детские сады.
Вроде бы всё хорошо.
Но одновременно есть понимание, что с квартирами нередко бывают проблемы и подводные камни.
И тогда возникает следующий вопрос:
Можно ли ещё до звонка понять, есть ли здесь какие-то риски? Можно ли что-то проверить по адресу дома? Можно ли заранее понять, стоит ли вообще тратить время на этот объект?
Мой ответ — да, иногда можно.
Но важно сразу понимать ограничения такой проверки.
Что на самом деле можно проверить по объявлению
Иногда покупатели представляют это примерно так:
Открыл объявление.
Изучил определенные сведения.
Понял, безопасная квартира или нет.
На практике это так не работает.
Проверка по объявлению — это не проверка квартиры для покупки.
Это не проверка перед внесением аванса.
Это не проверка перед сделкой.
Это первый фильтр.
Его задача гораздо проще.
Помочь ответить на вопрос:
Стоит ли вообще звонить по этой квартире или можно сразу переходить к следующему варианту?
Почему по одним объявлениям можно узнать много, а по другим почти ничего
Объявления бывают очень разными.
Иногда это одна фотография и две строчки текста.
Иногда вообще нет фотографий и написано несколько слов.
А иногда продавец или агент размещает довольно подробную информацию.
Например, можно увидеть:
• количество собственников;
• срок владения квартирой;
• основание возникновения права собственности;
• особенности сделки;
• информацию о зарегистрированных жильцах.
И это уже полезно.
Например, если квартира имеет нескольких собственников, можно сразу понимать, что проверка такого объекта обычно потребует больше внимания и больше времени.
Если квартира находится в собственности совсем недавно, могут возникнуть дополнительные вопросы, которые стоит обсудить ещё до просмотра.
Это не означает, что квартира плохая.
Но это означает, что некоторые моменты потребуют отдельного внимания.
Что могут рассказать фотографии
Большинство покупателей смотрят фотографии только с одной целью — оценить ремонт.
На практике фотографии иногда дают гораздо больше информации.
Например, вы видите большое количество детских вещей.
Сам по себе этот факт ещё ничего не означает.
Это не проблема.
Это не риск.
Но лично я такие детали для себя отмечаю.
Когда мои клиенты ищут квартиру, мы обычно ведём таблицу вариантов.
И подобные наблюдения туда записываются.
Зачем?
Потому что позже они могут подсказать правильные вопросы.
Как детские игрушки могут привести к важному вопросу
Представим ситуацию.
На фотографиях квартиры видно, что в ней живут дети.
Я созваниваюсь с продавцом и спрашиваю:
— Как квартира была получена?
Мне отвечают:
— Покупали.
Следующий вопрос:
— Покупали в ипотеку?
— Да.
Тогда я спрашиваю снова:
— Использовали материнский капитал?
— Да.
И дальше возникает ещё один вопрос:
— На детей оформили собственность?
Иногда ответ звучит так:
— Нет. Сейчас продадим квартиру, а потом уже в новой квартире выделим им доли.
Именно в этот момент некоторые покупатели принимают решение отказаться от объекта.
Не потому что квартира плохая.
Не потому что продавец аферист.
А потому что конкретному покупателю нужна максимально понятная и безопасная сделка в определённые сроки.
И он предпочитает искать другой вариант.
Конечно, такую информацию можно выявить и на основной проверке.
Но именно фотографии помогли быстрее выйти на нужные вопросы.
По сути, мы выдвинули гипотезу и начали её проверять.
И иногда такой подход экономит огромное количество времени.
Когда квартира отсеивается за одну минуту
Бывают ситуации ещё проще.
Предположим, вы ищете квартиру исключительно с балконом.
Открываете фотографии.
Балкона нет.
На этом всё.
Зачем тратить время?
Иногда несколько минут внимательного изучения фотографий позволяют исключить десятки неподходящих вариантов.
То же самое касается планировки.
Очень часто покупатели понимают, что конкретная планировка им не нравится, ещё до просмотра самой квартиры.
Некоторые особенности сделки продавцы указывают прямо в объявлении
За годы работы я видел самые разные объявления.
Иногда встречаются довольно необычные формулировки.
Например, однажды я увидел объявление, где было прямо написано:
«Квартира продаётся с зарегистрированным бывшим мужем».
Цена квартиры выглядела очень привлекательно.
Но для многих покупателей одного такого предложения уже достаточно, чтобы даже не звонить.
Потому что сразу возникает множество дополнительных вопросов.
Почему человек до сих пор зарегистрирован в квартире?
На каком основании?
Можно ли будет решить этот вопрос?
Сколько времени это займёт?
Насколько всё это усложнит сделку?
Но есть и другая категория покупателей.
Некоторых такие квартиры, наоборот, привлекают.
Они понимают, что многие покупатели испугаются подобных особенностей и просто пройдут мимо.
А значит, появляется возможность получить более выгодную цену.
Кроме того, у некоторых инвесторов и опытных покупателей есть свои подходы к работе с подобными ситуациями.
Поэтому сама по себе такая особенность ещё не означает, что квартиру нельзя покупать.
Но для части покупателей это повод отказаться от объекта ещё на этапе объявления и не тратить своё время.
Они ищут более простые варианты.
Также встречаются объявления, где сразу указано наличие сложных особенностей сделки (опека, разъезд).
Встречались квартиры под залогом.
Встречались и другие особенности, которые автоматически отсеивают часть покупателей ещё до первого разговора.
Почему описание иногда важнее фотографий
Большинство людей внимательно рассматривают фотографии и практически не читают текст объявления.
На мой взгляд, это ошибка.
Иногда одна строчка в описании говорит о квартире больше, чем двадцать фотографий.
Поэтому описание стоит изучать так же внимательно, как фотографии, планировку и расположение дома.
Особенно если ваша задача — не просто найти красивую квартиру, а найти квартиру, которая подойдёт именно вам.
Что в итоге можно узнать по объявлению
По объявлению действительно можно узнать довольно много полезной информации.
Иногда этого достаточно, чтобы включить квартиру в список для просмотра.
Иногда этого достаточно, чтобы сразу отказаться от варианта.
Но важно помнить главное.
Объявление помогает ответить только на один вопрос:
Стоит ли вообще тратить время на эту квартиру дальше?
Для принятия решения о внесении аванса за квартиру - такого анализа часто не достаточно.
Для этого уже потребуется полноценное общение с собственником и согласование условий сделки.
Но как первый фильтр внимательное изучение объявления часто позволяет сэкономить очень много времени, сил и лишних просмотров.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
Актуальные материалы так же публикуются:
📱 Telegram-канале: https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
Ⓜ️ в чате МАКС: https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ