Рынок первичной недвижимости Москвы оказался в зоне риска. По данным аналитиков IRN.RU, до половины сделок с новостройками сегодня могут быть не полноценными продажами, а фиксацией цены через рассрочки от застройщиков.
Формально спрос сохраняется, но фактически часть сделок — это отложенные платежи, которые маскируют снижение покупательской активности.
В апреле 2026 года в Москве зарегистрировали 4077 ДДУ — на 38% меньше, чем годом ранее. Одновременно доля классической ипотеки снизилась с 57% до 35,5%. Освободившееся место заняли рассрочки.
Главные причины — ужесточение семейной ипотеки с февраля 2026 года и падение продаж в феврале–марте до 40%. При этом покупателей с полной суммой на рынке всего 10–15%, остальные выбирают между ипотекой и рассрочкой.
Риск в том, что при рассрочке на эскроу-счёт поступает только 5–15% стоимости квартиры. Остальное — будущие обязательства покупателя. Из-за этого банки получают меньше гарантий и могут ужесточать проектное финансирование.
ЦБ уже фиксирует рост неоплаченных ДДУ: обязательства граждан по рассрочкам достигли 1,6 трлн рублей, или 17% стоимости всех заключённых договоров. Доля расторгнутых рассрочек к началу апреля выросла до 5%.
Центробанк и Минстрой уже обсуждают регулирование таких схем. В IRN.RU называют ситуацию «миной замедленного действия».
Для покупателя это означает главное: рассрочка — не просто удобный график платежей, а инструмент с высокими рисками. Если к моменту финального платежа банк не одобрит ипотеку, а собственных средств не хватит, квартиру можно потерять.