Верховный Суд РФ подтвердил: сдача квартир посуточно является гостиничной деятельностью и запрещена в жилых помещениях
В Определении от 02 июня 2022 г. № 91-КФ22-31-К3 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отказала в передаче кассационной жалобы для рассмотрения, тем самым поддержав позицию нижестоящих судов о том, что систематическое предоставление квартир для временного проживания за плату (посуточно) квалифицируется как оказание гостиничных услуг. Такая деятельность в жилых помещениях многоквартирных домов (МКД) без перевода их в нежилой фонд прямо запрещена законом и нарушает права соседей.
⚖ Фабула дела:
Собственник одной из квартир в МКД (Истец) обратился в суд с иском к двум другим собственникам (Ответчикам) о запрете использовать их жилые помещения для предоставления гостиничных услуг. Истец указал, что ответчики длительное время сдают квартиры посуточно, размещая рекламу в интернете. Квартиры не переведены в нежилой фонд, не имеют отдельного входа. Истец полагал, что такими действиями нарушаются принципы безопасности и санитарные нормы, а также создаются неудобства для соседей из-за шума и проживания в доме неограниченного круга лиц.
📎 Позиции нижестоящих судов (первая инстанция):
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 17, 30 Жилищного кодекса РФ и статьей 288 Гражданского кодекса РФ, удовлетворил иск. Было установлено, что квартиры сдаются посуточно (минимальный срок — 1 сутки), с указанием условий заезда/выезда и наличия персонала. Поскольку помещения не являются гостиницами, суд пришел к выводу о нарушении жилищного законодательства и запретил незаконные действия.
📎 Позиции апелляционной и кассационной инстанций (первый круг):
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске, указав, что истец не доказал факты нарушения тишины и причинения ущерба общему имуществу (статья 36 ЖК РФ). Однако Третий кассационный суд общей юрисдикции (Определение от 21.07.2021 № 88-12384/2021) отменил апелляционное определение, указав на грубые ошибки:
· В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане не должны нарушать права соседей, а статья 17 ЖК РФ требует соблюдения пожарной и санитарной безопасности.
· Согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ размещение предприятий в жилом помещении допускается только после перевода его в нежилое.
· В материалах дела имелись доказательства оказания именно гостиничных услуг: реклама с указанием времени заезда/выезда, условия бронирования, наличие персонала. Хотя Ответчик ссылался на договоры краткосрочного найма от имени ИП, обстоятельства оказания гостиничных услуг были достоверно установлены.
· Кассационный суд подчеркнул, что апелляция оставила без внимания, что использование жилых помещений под гостиничные номера противоречит пунктам 2 и 4 статьи 17 ЖК РФ и нарушает права собственников на общее имущество дома, создавая угрозу реального нарушения прав.
📎 Позиции судов при новом рассмотрении:
При повторном рассмотрении судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда (Апелляционное определение от 14.09.2021 № 33-1539/2021) признала решение первой инстанции законным. Суд указал, что использование квартир под гостиничные номера не может расцениваться как предоставление жилья по договору найма. С этим выводом согласился и кассационный суд (Определение от 09.02.2022 № 88-1759/2022).
📎 Позиция Верховного Суда РФ:
Верховный Суд РФ, изучив доводы жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для пересмотра дела и отказал в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании, фактически утвердив сложившуюся правоприменительную практику.
В обоснование своей позиции ВС РФ и вышестоящие суды опирались на следующую логику:
1. Назначение жилого помещения: Согласно статьям 209 и 288 ГК РФ, а также статье 30 ЖК РФ, собственник вправе пользоваться жильем только для постоянного проживания.
2. Разграничение найма и гостиничных услуг: Суды указали, что посуточная сдача (от 1 суток) с элементами сервиса (бронирование, персонал, услуги трансфера) выходит за рамки договора найма и попадает под регулирование гостиничной деятельности.
3. Требования к гостиницам: Согласно действовавшим на тот момент Правилам предоставления гостиничных услуг (Постановление Правительства РФ № 1085), гостиница — это имущественный комплекс, предназначенный для таких услуг. Оказание их возможно только после перевода помещения в нежилое и оснащения системой звукоизоляции, средствами противопожарной безопасности и т.д. (в соответствии с ГОСТ Р 51185-2008 и нормами СНиП).
4. Защита прав соседей: ВС РФ и кассация подчеркнули, что отсутствие прямого ущерба общему имуществу (подъезду, лестнице) не отменяет угрозу нарушения прав, так как деятельность ведется в жилом доме с нарушением санитарных норм и правил безопасности, что дает истцу право на защиту в порядке статьи 12 ГК РФ.
✒ Итог:
Определением Верховного Суда РФ от 02 июня 2022 г. № 91-КФ22-31-К3 окончательно подтверждено: жилое помещение в МКД не может использоваться для оказания гостиничных услуг (в том числе посуточно). Такая деятельность признается незаконной, так как требует перевода квартиры в нежилой фонд и соблюдения специальных требований (звукоизоляция, пожарная безопасность и т.д.). Отсутствие доказательств конкретного шума или порчи имущества не является основанием для отказа в иске, поскольку сама по себе сдача квартиры под гостиничные номера создает угрозу нарушения прав и интересов других жильцов.