Суббота, 27 июня, принесла сразу несколько знаковых сигналов. Цены на новостройки падают второй месяц подряд, а доля ипотеки на первичное жилье обвалилась до минимума за три с половиной года. В то же время снижение ключевой ставки оживило программы трейд-ин, а Сбербанк вслед за решением ЦБ понизил ставки по рыночной ипотеке. Разбираем главное за день.
Цены на новостройки падают второй месяц подряд
Главная новость дня — рынок первичного жилья продолжает охлаждаться. В мае средняя стоимость квадратного метра в крупнейших городах снизилась на 0,4% и составила около 194,6 тыс. рублей . Это уже второй месяц подряд, когда цены не растут, а падают -1.
Аналитики отмечают: рынок перешел в стадию стагнации. Девелоперы все чаще предлагают скидки вместо привычного повышения стоимости. Особенно заметно снижение цен в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Ростове-на-Дону -1.
Важный вывод: Эпоха непрерывного роста цен на новостройки завершилась. Рынок окончательно перешел в фазу, где покупатель может рассчитывать на дисконт.
Ипотека на новостройки рухнула до минимума за 3,5 года
Параллельно с падением цен фиксируется историческое перераспределение спроса. В мае 2026 года доля кредитов на покупку первичного жилья снизилась до 22% от общего числа выдач — минимальный показатель с октября 2022 года -8.
Всего за месяц россияне оформили около 80 тысяч ипотечных кредитов на сумму 329 млрд рублей. При этом доля ипотеки на вторичное жилье, напротив, выросла до 78% по количеству кредитов -8.
Почему так происходит? Эксперты объясняют: первичка дорожает, условия льготных программ ужесточаются, и для многих семей она становится менее доступной. В то же время рыночная ипотека под 19% годовых уже не выглядит заградительной — особенно для небольших сумм и коротких сроков -8.
Несмотря на майский спад, в целом за пять месяцев 2026 года россияне взяли на 48% больше ипотечных кредитов, чем за тот же период прошлого года. В ВТБ прогнозируют, что по итогам полугодия выдачи достигнут 2,1 трлн рублей — лучший показатель за три года -8.
ЦБ оценил разрыв между первичкой и вторичкой
Банк России опубликовал свежее исследование, которое проливает свет на ценовой дисбаланс. По расчетам регулятора, разрыв в цене между первичным и вторичным рынками жилья с учетом качества объектов составляет 9–18% -5.
Это гораздо скромнее, чем показывают данные Росстата о средних ценах (там разница достигает 52%). Разница объясняется тем, что в статистику вторички попадает и старое жилье, а новостройки объективно более качественные. Кроме того, на рынке первички выше доля дорогих регионов — Москвы, Петербурга, Краснодарского края -5.
Что это значит для покупателя: Если вы сравниваете новостройку и свежую вторичку в одном районе, реальная переплата за «новое» составляет не 52%, а 9–18%. Это важно для взвешенного решения.
Снижение ставки оживило программы трейд-ин
Еще один тренд, набравший обороты, — схемы трейд-ин, когда застройщик помогает клиенту продать старую квартиру и тут же зачесть деньги в счет покупки новой. Снижение ключевой ставки оживило этот сегмент: количество сделок с трейд-ин за год выросло на 20–25% -4.
Сейчас такую опцию предлагает уже половина застройщиков в России. Год назад — лишь треть. Для покупателя трейд-ин — это способ быстрее войти в сделку. Для застройщика — возможность «замкнуть» клиента в своей воронке продаж -4.
При этом спрос на новое жилье все еще падает, особенно в регионах. Эксперты считают, что трейд-ин отчасти смягчил жесткие условия ипотеки -4.
Сбер снизил ставки: от 15,2% на новостройки
С 26 июня Сбербанк снизил ставки по рыночной ипотеке. В зависимости от первоначального взноса снижение составило 0,3–0,5 процентных пункта -6.
Новые минимальные ставки:
· Новостройки — от 15,2%
· Вторичное жилье — от 15,6%
· Строительство дома — от 16,9% -6
Решение последовало за снижением ключевой ставки ЦБ до 14,25%. Однако генеральный директор компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков предупреждает: к концу года ключевая ставка может оказаться выше ожидаемых 13%, а это значит, что на традиционном банковском кредитовании можно ставить крест как минимум до 2027 года -6.
«Семейная ипотека»: новые правила с 1 июля
В преддверии 1 июля «Российская газета» подробно разобрала грядущие изменения в «Семейной ипотеке», которые затронут только новые кредиты -7.
Ключевые нововведения:
· Льготная ставка 6% будет действовать только первые 15 лет, затем — рыночная по формуле «ключевая + 2 п.п.»
· Дифференциация по числу детей и регионам -7:
Москва и Петербург: 12% для одного ребенка, 10% для двух, 8% для трех, 6% для четырех, 4% для пяти и более
Остальные регионы: ставки на 2 п.п. ниже
· Лимиты в столичных регионах: до 12 млн рублей для одного ребенка, до 15 млн — для двух, до 18 млн — для трех и более -7
· Ставка 6% сохранится при первоначальном взносе от 50% своих средств
· Обязательная регистрация в течение 271 дня, иначе ставка вырастет -7
Для действующих заемщиков условия сохраняются. Программа продлена до конца 2030 года -7.
Ценовой парадокс Москвы: разрыв в 776 раз
Аналитики CORE.XP подсчитали разницу между самым дешевым и самым дорогим жильем в столице. В Москве разрыв цен на новостройки достигает 776 раз -3.
Самая доступная квартира — студия площадью 20 кв. м в районе Царицыно за 10,7 млн рублей. Самый дорогой объект — пентхаус в Хамовниках за 8,3 млрд рублей. При этом за последний год разрыв сократился — год назад он составлял 985 раз -3.
Резюме
27 июня 2026 года окончательно закрепил новый вектор рынка:
1. Новостройки дешевеют второй месяц. Застройщики вынуждены давать скидки вместо повышения цен -1
2. Ипотека на первичку рухнула до 22% — минимум с октября 2022 года. Люди голосуют рублями за вторичку -8
3. Сбер снизил ставки до 15,2–15,6% вслед за ЦБ -6
4. Трейд-ин набирает обороты — половина застройщиков предлагает эту схему -4
5. С 1 июля «Семейная ипотека» кардинально меняется — ставки привязаны к числу детей и региону, льготный срок сокращен до 15 лет -7
Для покупателей: если вы планировали «Семейную ипотеку», у вас осталось буквально несколько дней на старых условиях. После 1 июля правила изменятся в сторону адресности — многодетные семьи окажутся в выигрыше, а семьи с одним ребенком в столицах столкнутся с более высокими ставками. Вторичный рынок становится главным бенефициаром текущих изменений.
ВОЗМОЖНО ВАМ БУДЕТ ИНТЕРЕСНО:
---
статья Рынок недвижимости 26 июня 2026: падение цен, разрыв в 52% и ипотека дешевеет
---
статья Рынок недвижимости 25 июня 2026: Сбер дал сигнал, вторичка переломила тренд
---
В МАКС я публикуюсь чаще, не пропустите самое интересное.
👉Подписывайтесь на мой канал МАКС