Друзья, добрый день, эта неделя выдалась очень насыщенной с точки зрения событий на рынке недвижимости, давайте вместе обсудим.
1. Льготная ипотека
Окончательное решение по ставкам льготной ипотеки должно быть принято до 01 июля. В сети уже пару недель ходит информация, что ставку 6% оставят исключительно для семей с 3-мя и более детьми, для семей с 2-мя детьми - она, вероятно, составит 10%, с одним - 12%. Так это в итоге будет или иначе мы должны были узнать на этих выходных. Но, вероятно, уже не узнаем, потому что очевидно, что ставки льготной ипотеки привязаны к ключевой, а с ключевой у нас...
2. Снижение ключевой ставки
Весь июнь разгонялись слухи об отставке г-жи Набиулинной и о том, что на очередном заседании ЦБ ставку резко снизят.
"Должны снизить на 1%, ну 0,5%, как последние много раз - гарантированно " - говорили примерно такое, шепотом добавляя, что если главу ЦБ поменяют, может быть вообще феерично.
Но что-то пошло не так. В итоге ставка была снижена всего на 25 базисных пунктов до 14,25 и назвать это снижение чем-то другим, чем "декоративным" сложно. Особенно учитывая ремарку Набиулинной, что никакой предопределенности в действиях ЦБ нет и высока вероятность, что на следующем заседании ставку опять могут приподнять. Главная причина - ситуация, сложившаяся с бензином, надеюсь, временная.
Ну и держим в голове то, что глава ЦБ однажды назвала "главным проинфляционным фактором" :-)
3. Эскроу
При этом ситуация с новостройками никак не улучшается. На этой неделе проходит форум застройщиков "Движение" и настроение у застройщиков не сильно оптимистичное. В частности потому что
Выручка девелоперов с начала 2026 года больше всего сократилась в Москве - на 25,5%.
Соответственно, если выручка сокращается, а государство в лице своих налогоплательщиков не стремится вновь спасать глубокоуважаемых застройщиков за счёт льготной ипотеки, то есть только два варианта:
фантастический - снизить цены реализации; и его мы, конечно, рассматривать не будем
и
рабочий - найти деньги где-то ещё.
Например, досрочно раскрыть эскроу.
Минстрой будет прорабатывать вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу.
Об этом сказал на форуме недвижимости "Движение" замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Дом ещё не сдан, а деньги уже у застройщика - удобно и абсолютно революционная схема :-) Действительно, зачем вообще эскроу нужен.
А, точно, для гарантий же, верно? Когда в 2019 году эту схему вводили именно об этом и говорили, чтобы застройщики не смогли вновь дольщиков обмануть и свалить с их деньгами в неизвестном направлении, денюжки дольщиков должны всё время до сдачи домов в эксплуатацию находиться на специальном бакновском счёте, к которому застройщики доступа не имеют.
Сказано - сделано. Сейчас на счетах эскроу в банках 7,4 триллиона халявных денег дольщиков. Поэтому с точки зрения ЦБ логично, чтобы они в банковской сфере и остались.
ЦБ категорически против раскрытия эксроу-счетов для застройщиков: они должны раскрываться после получения квартиры - это базовый принцип, заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина.
"Коротко скажу про раскрытие эскроу-счетов - мы категорически против. Еще раз, принцип, либо раскрываются счета эскроу и деньги людей уходят застройщикам, либо он получает квартиру. Получил квартиру - счета эскроу раскрываются. Мне кажется, это базовый принцип, который мы должны соблюдать", - сказала глава ЦБ на пресс-конференции.
Набиуллина отметила, что система с эскроу-счетами и проектными финансированиями стабилизирует ситуацию на рынке жилья.
С одной стороны - да, и Минстрой и ЦБ тянут одеяло на себя и хотят сохранить деньги в своей отрасли. С другой, если Вы спросите меня, на чьей я стороне, то, как ни странно, на стороне ЦБ.
Да, я не уверен, что схема с эскроу, когда телеге приделали 5-ое колесо, изначально была правильной, но она работает уже 7 лет. Да, произошло перераспределение средств от застройщиков к банкам, а первые превратились в строительные департаменты вторых, всё так. Но. Переигрывать именно сейчас - на мой взгляд, огромный риск.
Тот, кто находится в предбанкротном состоянии, редко думает о том, как возвращать долги кредитором. Скорее - как "выйти из этого блудняка" и "свалить куда-нибудь с деньгами". Боюсь, и в этом случае, соблазн будет слишком велик и в итоге, будут и недострои и толпы обездоленных дольщиков и очередная проблема перед бюджетом, которую можно будет решить исключительно за счёт денег простых налогоплательщиков.
В этой ситуации - пусть лучше "бабки останутся в банках". А застройщики-банкроты - ну, жалко, наверное, хотя капитализм же на дворе. "Нет денег - не надо строить".
Нам постоянно пишут, что "дешёвые деньги" обязательно приведут к насыщению российского рынка собственными товарами, позволят "вздохнуть" промышленности и т.д., но я скорее согласен с логикой Набиулинной - все дешёвые деньги в нашей стране неизменно уходят (во всяком случае, уходили) в "схематозы", спекуляции и разгон инфляции без какого бы то ни было реального "выхлопа".
То есть, в одном случае, у нас дорогие квартиры в новостройках и автомобили "Лада", но относительно дешёвые продукты питания и относительно низкая инфляция, а во втором будут очень дорогие квартиры в новостройках и авто местного производства + высокая инфляция и дорогие продукты питания. Правда, да, кто-то сможет спекульнуть квартирами в новостройках за счёт льготной ипотеки (оплаченной всеми остальными налогоплательщиками) или собрать "иксы" на рынке акций. Плавали - знаем.
4. Что дальше?
Ожидания у застройщиков очевидно не сильно радужные.
Спрос может сократиться на 15–40%, считает первый вице-президент по маркетингу и продажам ГК «Гранель» Леонид Савков.
— Предложенная схема не дифференциация, а дифференцированное повышение ставки, — сказал он. — Семей с одним ребенком в Москве больше 50%, и для них условия заметно ухудшаются. Им придется учиться жить в новой реальности, где льготная ипотека перестанет быть доступной большинству заемщиков. В июне возможен всплеск сделок выше нормы — люди попытаются запрыгнуть в последний вагон.
В целом, согласен, кроме "последнего вагона". Его уже давно отцепили от локомотива, вагон никуда не едет и запрыгнуть в него никто не спешит.
При этом, тот же эксперт ранее говорил, что ждать скидок от застройщиков - глупо и нелепо :-)
Системного снижения цен не будет. Лето 2024 года это уже доказало: после отмены массовой льготной ипотеки спрос упал на 25–30%, но застройщики не стали резать прайс. Так что 2026-й - год не скидок, а финансовой инженерии: рассрочек, субсидирования ставок, траншевой ипотеки. А цены на новостройки будут двигаться вровень с инфляцией.
Ну-ну.
Если кто-то сможет мне объяснить, как коммерческая компания может выжить без продаж, скрытых субсидий и дешёвых денег в долг - буду искренне признателен. Потому что я честно не понимаю.
5. Финансовая инженерия
Нет ни единой мысли, что под этим имеют ввиду застройщики, но, судя по всему, вся надежда именно на неё, родимую.
Обсуждалась возможность финансового лизинга (? - объясните, кто знает), опять траншевые ипотеки, рассрочки и т.д.
С моей рабоче-крестьянской точки зрения выглядит как ситуация: "если продавать надо, а продавать по таким ценам некому, то мы делаем вид, что продаём, а контрагент делает вид, что покупает". Квазипродажи за квазиденьги.
С другой стороны, опять же, кто я такой, чтобы осуждать. Держатся же ребята пока. Прошлой осенью с Долиной подфартило, может, и сейчас какой "белый лебедь" прилетит и всех спасёт.
Или уже нет? Или всё-таки уже похоже на "Доктор сказал в морг"?
Друзья, напоминаю, что самое ценное, что есть в этом блоге это Ваши мнения и возможность общения. Поэтому не поскупитесь на комментарии, пожалуйста, тема "богатая" :-)
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Услуги по подбору и продаже квартиры в Москве
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Телефон: +7919-7782622