В советское время междугородний обмен был обычным делом. Люди меняли квартиры между городами, переезжали к родственникам, возвращались «на малую родину». Праве собственности на квартиру в те времена были у государства (за исключением кооперативных квартир), люди были нанимателями, а обменом занимались специальные бюро. В Москве, например, существовало целое Городское бюро по обмену жилплощади, куда стекались сотни заявок.
После приватизации и появления рынка недвижимости обмен, в том числе междугородний, практически исчез. Но если вам всё же предложили такой вариант, теоретически он возможен. Однако это - один шанс из миллиона.
Почему? Потому что найти человека, который хочет обменять ровно вашу квартиру в вашем городе на ровно его квартиру в его городе, - задача нереальная. Люди переезжают, но у всех разные бюджеты, разные требования к жилью, разная срочность.
Как же всё-таки можно «обменять» квартиру между городами? Правильнее говорить об альтернативной сделке, построенной по безопасному алгоритму с участием банка. Разбираем по шагам.
Почему договор мены между городами - это плохая идея
Закон не запрещает договор мены между жителями разных городов. По Гражданскому кодексу, по договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Но на практике такая сделка почти неосуществима по двум причинам:
Первое. При договоре мены переход права собственности на недвижимость происходит только после того, как обе стороны исполнили свои обязательства по передаче квартир. То есть вы должны отдать свою квартиру, и только когда получите чужую, станете её собственником. А кто первый? Вопрос законодательно не отрегулирован.
Второе. Если квартиры признаются неравноценными (а они почти всегда таковыми являются, ведь цены в разных городах сильно различаются), то одна сторона должна доплатить. Но доплата - это уже деньги, а значит, надо отрегулировать момент передачи. Привязав его к передаче имущества, что может не устроить вторую сторону.
Поэтому чистый договор мены между жителями разных городов - это теоретическая возможность, которая на практике почти не встречается.
Правильный алгоритм: альтернативная сделка с участием банка
Вместо мены используйте альтернативную сделку - цепочку из двух договоров купли-продажи.
Суть простая: вы не меняетесь квартирами напрямую. Вы продаёте свою квартиру, а на вырученные деньги покупаете квартиру в другом городе.
Схема:
1. Вы находите покупателя на свою квартиру в своём городе.
2. Вы находите продавца квартиры в другом городе.
3. Покупатель вашей квартиры переводит деньги на аккредитив в банке.
4. После регистрации перехода права на вашу квартиру деньги с аккредитива идут:
- сначала на покупку вашей новой квартиры (продавцу);
- остаток - вам (если новая квартира дешевле) или вы доплачиваете (если дороже).
Но как быть, если покупатель и продавец в разных городах, а сделки должны быть синхронными?
Вот здесь и нужен банк с отделениями в обоих городах.
Выберите банк, у которого есть отделения в обоих городах.
Это ключевое условие. Подойдут Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и другие крупные банки с широкой филиальной сетью и сервисом по электронной регистрации сделок и проведением расчетом через аккредитив или систему расчетов банка.
Аккредитив (или банковский аналог)- самый безопасный способ расчётов при альтернативных сделках. Деньги покупателя блокируются на счёте в банке и перечисляются продавцу только после регистрации перехода права собственности.
На что обратить внимание – наше экспертное предупреждение.
Даже при использовании банковских сервисов помните:
Первое. Оформление через банк не заменяет проверку юридической чистоты.
Банк и Росреестр проверяют документы формально: нет ли арестов, запретов, обременений. Но они не проверяют историю квартиры, права третьих лиц, подлинность документов продавца и другие юридические риски. Ответственность за выбор безопасного объекта лежит полностью на вас.
Второе. Проверяйте квартиру в другом городе максимально тщательно.
Закажите расширенную выписку из ЕГРН, проверьте историю переходов права, наличие зарегистрированных жильцов (особенно тех, кого сложно выселить), долги по коммуналке, судебные споры. Наличие юридических лиц по адресу квартиры, права супругов – в том числе бывших и т.д.
Если в цепочке более двух квартир- запросите результаты проверки по всей цепочке или проверьте все самостоятельно.
Третье. Синхронизируйте сроки.
Альтернативная сделка зависит от «сцепки» всех участников. Если кто-то сорвётся в последний момент, цепочка разорвётся. Поэтому включайте в условия доступа к деньгам, что перевод денег производится только при одновременной регистрации всех переходов права.
Четвёртое. Закладывайте бюджет на непредвиденные расходы.
Переезд в другой город - это не только стоимость квартиры. Это транспортные расходы- на личный переезд и перевозку имущества, оплата услуг риелторов (в обоих городах), нотариусов,
Экспертный вывод
Междугородний обмен «один на один» в чистом виде (договор мены) сегодня - это экзотика, почти не встречающаяся в практике. Люди, переезжающие из города в город, используют альтернативные сделки с цепочками купли-продажи.
Если вы решились на междугородний обмен, правильный алгоритм такой:
1. Найти покупателя на своё жильё, принять аванс (задаток).
2. Найти вариант в другом городе, тоже внести аванс (задаток).
3. Согласовать проведение двух сделок купли-продажи в одном банке, имеющем отделения и там, и там.
4. Провести расчёты через аккредитив и электронную регистрацию через сервисы банка.
Процедура сложная и требует квалификации, но она вполне безопасна при правильной организации.
Нужна помощь с междугородней сделкой, покупкой, продажей или юридической проверкой сделки любой сложности?
Мы знаем о недвижимости всё и даже немного больше. Каждый день помогаем клиентам купить и продать жильё - и делаем это хорошо. Именно поэтому к нам возвращаются во второй, третий раз и рекомендуют друзьям. Пишите, звоните, будем на связи!
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630