Полный чек-лист Due Diligence земли. По каким пунктам участок проходит проверку и где чаще всего вскрываются скрытые риски.
Юридическая проверка земельного участка перед покупкой нужна не для галочки, а чтобы вы не купили чужую проблему. На Кубани участок с идеальной выпиской из ЕГРН по основным полям может оказаться непригодным для вашего проекта из-за ограничений, которые в самой выписке не всегда видны целиком. Поэтому Due Diligence земли это не один документ, а несколько независимых проверок.
Первый блок проверки: правовой статус. Категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ), потому что именно они определяют, что вообще законно строить и вести на участке. Если вы планируете объект, не вписанный в текущий ВРИ, заранее оцените, реально ли его изменить, и в какие сроки. Сюда же чистота титула: история перехода прав, основания возникновения права, отсутствие незакрытых притязаний, арестов и судебных споров.
Второй блок: градостроительные ограничения. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительный регламент территориальной зоны, генеральный план, данные ИСОГД. Здесь выясняется не только что можно строить, но и в каком объёме: предельные параметры, отступы, процент застройки. Для линейных и инженерных объектов это критично.
Третий блок: зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Охранные зоны газопроводов и ЛЭП, зоны минимальных расстояний, санитарно-защитные зоны, придорожные полосы. Внутри таких зон капитальное строительство либо запрещено, либо жёстко ограничено. Участок может на 70 процентов состоять из «нельзя строить», и об этом честнее узнать до сделки.
Четвёртый блок: вода. Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса по Водному кодексу. Они ограничивают застройку и хозяйственную деятельность у рек, ручьёв, водохранилищ. Для агро- и туристических проектов в предгорьях это частая история.
Пятый блок, без которого на Кубани нельзя: кросс-чек с лесоустройством. Наложение земель лесного фонда на участок встречается регулярно. В части случаев ситуация решается через процедуру лесной амнистии по ФЗ № 280-ФЗ, в части нет. Это нужно проверять отдельно, сопоставляя сведения ЕГРН и государственного лесного реестра.
Шестой блок: границы. Наложения на соседние участки, реестровые (кадастровые) ошибки, неустановленные границы. Если границы участка пересекаются с чужими, сделка может встать, а право заблокироваться до исправления ошибки.
По итогам Due Diligence у инвестора на руках понятная картина: что с участком в порядке, какие риски устранимы и каким способом, а какие являются стоп-факторами. Это и есть разница между покупкой актива и покупкой судебного процесса.
Нужна проверка конкретного участка по кадастровому номеру или сопровождение сделки под ключ. Юридическая компания ГРАССО, grasso.pro, телефон +7 (928) 035-12-48.
Поисковые ключи: проверка земельного участка, Due Diligence земли, юридическая чистота земли, обременения участка, проверка перед покупкой земли