Выдачи ипотечных кредитов по итогам мая упали до рекордно низкого за последние 4 года уровня. Сейчас, при ставке ЦБ 14,5% они оказались сильно меньше, чем были при ставке ЦБ 19-21%. Такой стагнации рынка недвижимости не наблюдалось с 2022 года, когда была полная неопределенность, что вообще будет дальше. Сейчас - соответственно, то же состояние.
Как следует из данных аналитического центра Дом-РФ, обслуживающего ипотечное строительство, выдачи ипотечных кредитов в мае упали на 9% в денежном выражении и на 10% в штуках. Хуже было только в мае 2022 года. Причем падение затронуло не только рыночные программы, но и ипотеку с господдержкой по льготным ставкам.
Для сравнения, в прошлом году выдачи упали на 4% в годовом выражении, в 2023 и 2024 годах наблюдался рост выдач, но только за счет льготных программ.
Комментирующие эту ситуацию для СМИ эксперты рынка говорят, что причиной аномального спада являются жесткие денежно-кредитные и экономические условия.
Я специально подчеркнул слово "экономические", потому что денежно-кредитные условия в прошлом году были сильно жестче, но выдач тогда было больше. Ипотеку охотнее брали, условно, под 25-30%, чем сейчас дешевле 20%. По данным Дом-РФ, в конце мая средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке для первичного рынка держалась выше 19% годовых, а для вторичного была в районе 18,75% годовых.
Обратите, кстати, внимание, что ставки не очень-то снижаются следом за ставкой ЦБ, разрыв с "ключом" сохраняется более 5 процентных пунктов.
Почему падают выдачи ипотеки?
Можно согласиться с тем, что россиян не устраивают экономические условия и неопределенность, в которой они сейчас находятся. Ипотека - это обязательства на много-много лет вперед, и чтобы брать их на себя - нужна уверенность в завтрашнем дне. А с ней сейчас как-то вообще не складывается. Никто не знает, что будет через три месяца или через год, ну а через 5-10 лет - так тем более.
Это краткое описание проблемы, а если смотреть шире - она имеет очень много разных направлений.
Например, россияне практически перестали покупать квартиры в ипотеку с инвестиционной целью - нет уверенности, что они будут востребованы под сдачу или продажу, и что доходность окупит проценты по кредитам.
Параметры льготных программ постепенно сокращаются, их становится все меньше, а будет становиться еще меньше, потому что в бюджете уже нет денег на "такие глупости" как финансирование ипотечных продаж, приоритеты другие.
Также наблюдается очень серьезное падение уровня финансового состояния граждан, и семей, которым доступна покупка жилья даже в кредит становится все меньше и меньше. У людей тоже свои приоритеты вложения средств, и покупать жилье будут лишь те, кто платежеспособен и для кого это сейчас продукт первой необходимости (для жизни, а не для сохранения денег).
Поскольку везде заявляется, что ключевая ставка будет снижаться, люди на этом фоне ждут ее снижения и снижения ставок по ипотеке: зачем брать кредит на годы вперед сейчас, если через какое-то время его можно будет взять дешевле? И психологически не берут, если вопрос сильно не поджимает. Хотя это не совсем правильно: с падением ставок цена может вырасти еще сильнее, и в итоге будет дороже в общей стоимости.
Застройщики на этом фоне не торопятся снижать цены, даже несмотря на падение продаж. Наоборот, цены слабо растут. По данным ЦБ, за первый квартал средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составила 219,5 тыс. руб., на 2% больше, чем в четвертом квартале 2025 года. На вторичном рынке стоимость выросла на 10%, до 144 тыс. руб - разрыв с ценой первичного рынка все сильнее сокращается.
А доходы граждан за этот квартал не выросли на 10%, соответственно, жилье стало сильно менее доступным.
Чем это грозит?
Как следствие, падают продажи у застройщиков, которые и так находятся далеко не в лучшем положении: они сильно закредитованы, многие в убытках, долгах, из которых не выбраться никогда. В том числе крупнейшие, вроде "Самолета".
Застройщики не отдают кредиты, взятые под строительство, банкам, у банков растет доля проблемных активов, тоже подкашивается финансовое положение.
Падает производство товаров строительного назначения, спецтехники, потому что на них сильно падает спрос.
Все это мы УЖЕ и так наблюдаем, но чем сильнее падают продажи первичного жилья, которые в основном производятся в кредит, тем сильнее по цепочке будут усугубляться все эти негативные события.
Ранее государство активно поддерживало строительную отрасль льготными программами, даже излишне - это разогнало цены на недвижимость сильнее, чем росли доходы граждан, жилье стало не более, а менее доступным. А теперь еще и привело к вот такому кризису на рынке жилья, который продолжает усугубляться, и никакое снижение ставки ЦБ на это не влияет.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.
Поблагодарить автора можно через донат. Кнопка доната справа под статьей, в шапке канала или по ссылке. Это не обязательно, но всегда приятно и мотивирует на фоне падения доходов от монетизации в Дзене.