Рынок инвестиционной недвижимости сегодня, в условиях дорогой ипотеки, стал особенно чувствительным к ошибкам выбора: кажется, что вариантов много, но в реальности ликвидных и эффективных решений под конкретную стратегию «сдача в аренду + перепродажа через 5–7 лет» остаётся критически мало. Здесь уже недостаточно просто найти квартиру по бюджету — важно собрать модель будущего дохода, в которой совпадают локация, стадия развития района, спрос на аренду, планировка и потенциал роста цены. И именно в таких задачах проявляется разница между покупкой и инвестицией.
Клиент пришёл с запросом подобрать инвестиционную квартиру, в идеале евро-2, которая будет стабильно сдаваться в аренду и при этом сохранит высокий потенциал перепродажи через 5–7 лет. Бюджет был ограничен 20 млн ₽, а ключевым требованием стала не просто доходность, а устойчивость сценария аренды: никаких ставок на «может выстрелить», только чистый расчет. При этом квартиры от ПИК клиент не рассматривал: да, ранее они неплохо чувствовали себя в аренде, но с ростом цен в последние месяцы это преимущество почти исчезло.
После брифа брокер Смарент составил подборку подходящих лотов евро-2:
- 35 м² в ЖК Среда на Лобачевского за 18,7 млн ₽ - интересная локация, но довольно большая конкуренция со стороны квартир в этом же проекте, но более низкого класса
- 31 м² в ЖК Indy Towers за 16,2 млн ₽ с учетом скидки – самая низкая цена входа, но минимальная площадь и само расположение дают более узкий профиль потенциального арендатора
- 37 м² в ЖК Pave за 19 млн ₽ – сбалансированным по метражу, но большая конкуренция, плюс локация ещё на раннем этапе развития – ниже спрос и доходность
Эти три лота выглядели довольно интересно и многим подошли бы, но запрос клиента был на устойчивую арендную локацию. А один из самых популярных проектов у арендаторов в Москве – это Зиларт: уже сформированный городской кластер с высоким арендным спросом и понятной траекторией роста. Проблема была только в том, что цены совсем не вписывались в бюджет. Даже на вторичном рынке. И возможно мы бы не стали его рассматривать, если бы не крупные майские скидки, которые «выкатил» застройщик.
В итоге забронировали евро-2 площадью почти 40 кв. м правильной формы с большой кухней-гостиной на высоком 25-м этаже с видом на воду. И это именно тот случай, когда высокий этаж и вид на воду совершенно оправданы, потому что нет большой премии к цене. С учетом всех скидок клиент заплатил 19,5 млн ₽ (и это при том что на вторичном рынке цены на даже более слабые варианты начинаются от 20,7 млн ₽). И в отличие от альтернатив, это решение не требовало компромисса между комфортом арендатора и будущей ликвидностью при перепродаже.
А чтобы убедиться, брокер Smarent разложил каждую квартиру из подборки по сценариям доходности, потенциальной ставке аренды, ликвидности на горизонте 5–7 лет и конкурентному окружению. В результате стало очевидно, что именно ЗИЛАРТ даёт ту редкую комбинацию факторов, где аренда будет стабильной уже сейчас, а капитализация продолжится за счёт развития района и ограниченности качественного предложения в будущем. Аренда такой квартиры будет приносить не менее 120 тыс. ₽ в месяц, а при перепродаже с учётом отделки цена, по прогнозам, будет в районе 30 млн ₽. Но самое главное – это то, что район высоколиквиден, а лот имеет уникальную характеристику – красивый вид, а значит сдать и продать квартиру можно будет без потери времени и с некоторым бонусом к цене.
Клиент ждёт ключей и очень доволен результатом. Именно в этом и заключается грамотный подбор: увидеть возможность, просчитать все варианты и выбрать тот, который лучше остальных укладывается в конкретную стратегию. А получить консультацию от Смарент можно довольно просто и совершенно бесплатно – нужно лишь нажать на кнопку ниже