На первичном рынке «старой» Москвы стремительно тает пул доступных новостроек. За год число комплексов со средним бюджетом покупки до 20 млн рублей сократилось на 63 % — со 103 до 38 проектов. Суммарный объём лотов в таких ЖК упал ещё заметнее — на 59 % (с 17,6 тыс. до 7,2 тыс. единиц). Такие данные приводят аналитики компании Метриум.
Как изменились цены
За год средняя стоимость лота на рынке новостроек «старой» Москвы прибавила 26% и достигла 53,4 млн рублей (в мае 2026-го против 42,3 млн рублей годом ранее). Динамика по сегментам выглядит так:
• массовый сегмент: +28% (20,1 млн против 15,7 млн рублей год назад);
• бизнес класс: +16% (31,7 млн против 27,3 млн рублей);
• премиум класс: +23% (71 млн против 57,9 млн рублей);
• высокобюджетный сегмент: +4% (352,4 млн против 340,3 млн рублей).
Что происходит в массовом сегменте?
В массовом сегменте ситуация наиболее острая. Число новостроек комфорт-класса и ниже со средним бюджетом покупки квартиры до 28 млн рублей за год рухнуло на 64% — с 78 до 28 комплексов. Объём экспозиции в них сократился на 59% (с 12,5 тыс. лотов до 5,1 тыс.).
Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов поясняет: предложение в массовом сегменте снизилось на 29 %, а самых доступных проектов (до 20 млн руб.) становится всё меньше. Девелоперы поднимают цены на фоне дефицита, а новых стартов почти нет. Параллельно идёт эволюция продукта: на смену классическому комфорт классу приходят проекты уровня комфорт+ с характеристиками, близкими к бизнес классу (высокие потолки, просторные лобби, развитая инфраструктура).
Ситуация в бизнес-классе
В новостройках бизнес-класса тоже сокращается количество относительно доступных вариантов. Сейчас в «старой» Москве идут продажи в 10 проектах со средним бюджетом до 20 млн рублей — год назад таких было 25 (падение на 60%). Объём предложения в этих ЖК сократился на 58% — с 5 тыс. до 2,1 тыс. лотов.
По словам коммерческого директора ГК Основа Игоря Сибренкова, бизнес класс оказался наиболее устойчивым к колебаниям рынка. Доля этого сегмента в структуре сделок по ДДУ в «старой» Москве за год выросла с 34% до 51%. При этом новые комплексы выходят на рынок с ценами выше среднерыночных из за дорогих кредитов, высокой стоимости проектного финансирования и роста себестоимости строительства. Тем не менее в ряде проектов все еще сохраняются привлекательные ценники.
Где ещё можно найти лоты до 20 млн рублей?
Проекты со средним бюджетом до 20 млн рублей пока есть во всех 10 административных округах «старой» Москвы, включая ЦАО. По данным Метриум:
• больше всего таких новостроек на рынке новостроек СЗАО — 6 комплексов, где продаётся 664 помещения;
• максимальный объём предложения — в новостройках ЮАО: 1376 лотов в 5 проектах.
Генеральный директор ООО Ривер Парк Лариса Швецова связывает развитие юга столицы с масштабными проектами комплексного развития территорий (КРТ). Частно-государственное партнёрство помогает сдерживать цены и расширять экспозицию.
Ключевые тренды рынка
Эксперты выделяют несколько устойчивых тенденций:
• резкое сокращение числа доступных проектов (особенно в массовом сегменте);
• постепенная трансформация массового сегмента: новые ЖК по качеству приближаются к бизнес-классу;
• рост доли бизнес-класса в структуре сделок;
• удорожание себестоимости строительства и, как следствие, повышение стартовых цен в новых проектах;
• сохранение точечных привлекательных предложений за счёт продуманных финансовых моделей и механизмов КРТ.
Таким образом, рынок первичной недвижимости «старой» Москвы продолжает смещаться в сторону более дорогих сегментов, а пул по настоящему доступных лотов стремительно сокращается.