Многие покупатели задают вполне логичный вопрос.
Если юристы, риэлторы, нотариусы и даже банки не могут дать 100% гарантию безопасности сделки на всю жизнь, тогда зачем вообще платить за проверку квартиры?
Тем более что периодически появляются новости о том, как сделки оспариваются спустя годы после покупки.
Покупатель видит подобные истории и начинает рассуждать примерно так:
— гарантии всё равно нет;
— суд всё равно может состояться;
— квартиру всё равно могут попытаться изъять;
тогда какой смысл в проверке?
На первый взгляд вопрос выглядит разумным.
Но проблема заключается в том, что многие люди неправильно понимают саму задачу проверки недвижимости.
Очень часто покупатель представляет процесс следующим образом:
Поиск квартиры → Проверка → Гарантия полной безопасности → Покупка → Отсутствие любых проблем навсегда.
В этой схеме сразу несколько ошибок.
Во-первых, не существует абсолютно идеальных квартир без рисков.
Во-вторых, сама проверка не превращает проблемную квартиру в безопасную.
И в-третьих, задача проверки вообще не в этом.
Поясню на примере.
Представьте врача.
Даже лучший хирург не даст письменную гарантию, что после операции никогда не возникнет осложнений.
Или представьте самого известного адвоката.
Он не подпишет обязательство выплатить вам стоимость имущества, если проиграет судебный процесс.
Но это не означает, что хирург или адвокат бесполезны.
Наоборот.
Их задача — максимально качественно выполнить свою работу, выявить риски и снизить вероятность негативного результата.
С недвижимостью работает похожая логика.
Задача проверки квартиры не в том, чтобы запретить кому-либо когда-либо обратиться в суд.
Запретить это невозможно.
Любой человек имеет право подать иск.
Сам продавец.
Его родственники.
Кредиторы.
Арбитражный управляющий.
Государственные органы.
Третьи лица.
Поэтому вопрос никогда не стоит так:
«Может ли кто-то подать в суд?».
Подать может практически кто угодно.
Вопрос другой:
«Насколько хорошо покупатель подготовился к подобной ситуации и насколько обоснованы потенциальные претензии?».
Именно этим и занимается проверка.
Но есть ещё одна важная вещь, которую многие покупатели недооценивают.
На практике основные ошибки совершаются не на этапе проверки.
Основные ошибки совершаются намного раньше.
На этапе выбора квартиры.
За годы работы я заметил интересную закономерность.
Когда покупатель самостоятельно ищет квартиру и затем показывает мне понравившиеся варианты, очень часто проблемы видны ещё до начала глубокой проверки.
Причём нередко это серьёзные проблемы.
Нарушение прав детей.
Сомнительные наследственные истории.
Конфликты между родственниками.
Необычные схемы продажи.
Подозрительно низкая цена.
Проблемные цепочки переходов права собственности.
Странное поведение продавцов.
Другими словами, ещё до заказа полноценной проверки уже становится понятно, что часть объектов лучше просто исключить из дальнейшего рассмотрения.
Поэтому одна из самых полезных вещей для покупателя — научиться не столько проверять квартиру, сколько изначально не выбирать проблемные объекты.
И здесь возникает ещё одно распространённое заблуждение.
Современные сайты объявлений создают ощущение, что квартира — это обычный товар.
Почти маркетплейс на смартфоне.
Открыл каталог.
Отсортировал по цене.
Сравнил характеристики.
Выбрал лучший вариант.
Но квартира устроена совершенно иначе.
Две квартиры в одном доме могут иметь абсолютно разный уровень риска.
Даже если визуально они выглядят одинаково.
Поэтому самая привлекательная квартира далеко не всегда является самой выгодной покупкой.
Очень часто именно привлекательная цена становится причиной того, что покупатель начинает рассматривать объект с серьёзными скрытыми проблемами.
Так что же такое проверка квартиры на самом деле?
Это анализ:
— истории квартиры;
— документов;
— собственников;
— оснований возникновения права собственности;
— предыдущих сделок;
— возможных наследственных рисков;
— семейных обстоятельств продавцов;
— банкротных рисков;
— судебной истории;
— участников сделки;
— обстоятельств продажи.
После этого информация сопоставляется с законодательством, судебной практикой и типовыми сценариями оспаривания сделок.
По результатам становится понятно:
— какие риски существуют;
— насколько они серьёзны;
— можно ли их снизить;
— стоит ли вообще связываться с этой квартирой.
Иногда результатом проверки становится покупка квартиры.
А иногда результатом проверки становится отказ от покупки.
И это тоже хороший результат.
Потому что задача эксперта не продать квартиру любой ценой.
Задача эксперта — помочь покупателю принять взвешенное решение.
Если же принято решение покупать объект, начинается следующий этап.
Многие ошибочно считают, что безопасность заканчивается после проверки документов.
На самом деле это только начало.
Дальше идёт подготовка и сопровождение самой сделки.
В моём понимании безопасная покупка квартиры обычно включает несколько этапов.
Первый этап.
Предварительный анализ объектов ещё до внесения аванса.
Именно здесь часто отсеиваются квартиры с очевидными проблемами.
Второй этап.
Глубокая проверка выбранного объекта, документов, продавцов и истории квартиры.
Третий этап.
Разработка безопасной структуры сделки с учётом выявленных рисков.
Четвёртый этап.
Подготовка необходимых документов, заявлений, подтверждений и доказательств добросовестности покупателя.
Пятый этап.
Организация безопасных денежных расчётов.
Шестой этап.
Сопровождение сделки вплоть до регистрации права собственности.
Именно совокупность всех этих действий позволяет существенно снизить риски.
Не получить мифическую пожизненную гарантию.
А именно снизить риски до разумного уровня и заранее понимать, с чем именно сталкивается покупатель.
Важно понимать ещё одну вещь.
Безопасность сделки может так же строится не только на проверке квартиры.
Проверка позволяет выявить риски и понять, с чем именно сталкивается покупатель. Но в ряде случаев для дополнительной защиты используются и другие инструменты.
Например:
— титульное страхование;
— нотариальное удостоверение сделки;
— дополнительные медицинские освидетельствования продавца;
— получение расширенного пакета документов по объекту;
— сбор доказательств добросовестности покупателя;
— видеофиксация переговоров и обстоятельств сделки;
— безопасные схемы денежных расчётов.
Кроме того, некоторые специалисты дополнительно страхуют свою профессиональную ответственность. В определённых ситуациях это может дать клиенту дополнительную возможность получить компенсацию убытков по страховому случаю и защитить статус добросовестности на суде.
Еще важная деталь.
Ни один из этих инструментов сам по себе не создаёт абсолютной гарантии безопасности.
Каждый из них лишь снижает отдельные риски и усиливает позицию покупателя.
Поэтому безопасность сделки обычно строится не на одном решении, а сразу на нескольких уровнях защиты.
Сначала тщательно выбирается сама квартира.
Затем проводится её проверка.
После этого выстраивается безопасная структура сделки и расчётов.
При необходимости используются дополнительные способы защиты.
Именно поэтому специалисты говорят не об исключении рисков, а об их выявлении и снижении.
Если же отказаться от проверки, дополнительных мер защиты и грамотного сопровождения сделки, вероятность столкнуться с серьёзными проблемами существенно возрастает.
Недвижимость всегда связана с крупными суммами денег. А там, где присутствуют крупные деньги, риски существовали и будут существовать всегда.
Поэтому вопрос обычно должен звучать не так:
«Зачем нужна проверка если нет гарантии?».
А так:
«Какие риски существуют у этой квартиры, насколько они серьёзны и что можно сделать для их снижения?».
Именно на этот вопрос и должна отвечать качественная проверка недвижимости.
Важный риск покупки квартир разместил отдельно: «Я выбрал квартиру, а в ней перепланировка. Насколько это опасно?».
— в Telegram https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE/1297
— в MAX https://max.ru/c/-70791341203619/AZ7Zzfy9Y7Q
Выбирайте удобную площадку.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
────── ✦ Конец статьи ✦ ──────