Собственники квартир в аварийных домах имеют право получить по своему выбору денежную компенсацию или другую квартиру. Это возможно, если дом включен в региональную программу переселения граждан из аварийного жилья либо владельцы стоят на квартирном учете. То есть аварийная квартира меньше учетной нормы, у хозяев нет другого жилья и они признаны малоимущими.
Когда в квартире один собственник, он получит то, что выберет. А если собственников несколько? Представьте, что вы являетесь совладельцами дома или квартиры в доме, который признали аварийным. Скажем, у каждого из вас по 1/2 доли. Администрация предлагает два варианта: либо деньги (выкупную стоимость), либо другое жилье. И тут возникает проблема: один из вас хочет получить деньги, а второй — квартиру. Могут ли каждому предоставить то, в чем он заинтересован? Как это работает на практике?
По одному из дел, рассмотренных Кировским районным судом Ростова-на-Дону, местная администрация подала иск к двум сособственникам, назовем их М и Ж. о выкупе квартиры, так как они отказались от предложенной компенсации. При этом доля Ж была 5/6, а доля М — 1/6. Ж была согласна на компенсацию, но оспаривала ее размер. А М предъявил встречный иск о предоставлении другого жилья.
Суд вынес решение, которым удовлетворил иск Ж и по итогам судебной оценки взыскал в ее пользу компенсацию в размере 5,5 млн рублей. Кроме того, суд удовлетворил встречный иск и, исходя из размера 1/6 доли в квартире М, обязал администрацию предоставить ему жилое помещение площадью не менее 12,5 кв. м.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали решение суда первой инстанции, оставив его в силе.
Однако, Верховный Суд РФ в своем Определении от 16 декабря 2025 г. N 41-КГ25-79-К4 указал, что возможность применения для собствеников различных способов возмещения за изымаемое жилое помещение законом не предусмотрена.
По мнению Верховного Суда, поскольку у совладельцев изымается квартира или жилой дом целиком – это предполагает и единый способ возмещения: либо компенсация, либо предоставление новой квартиры в общую долевую собственность.
Таким образом, между собственниками изымаемого жилья, при наличии у них права выбора, должно быть достигнуто соглашение о предоставлении им другого равнозначного жилого помещения в общую долевую собственность. Если договориться не удалось, владельцы имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилье. Ее рассчитывают пропорционально принадлежащим им долям с компенсацией расходов, связанных с изъятием аварийного жилья и переездом.
В результате Верховный суд отменил вынесенные судебные акты и направил на новое рассмотрение дело в части предоставления другого жилья.
Таким образом, если квартира в аварийном доме находится в долевой собственности, получить другое жилье возможно только, если другой собственник не возражает против этого. В противном случае, суд обяжет вас получить компенсацию. В суде вы сможете лишь требовать увеличения ее размера, а не получения другого жилья.
Михаил Ревякин — адвокат, управляющий партнер АБ РО «Адвокатская фирма Ревякины и партнеры».