На рынке жилья созрел дисбаланс между спросом и предложением
К концу 2026 года по всей России нераспроданными может оказаться около 429 тыс. квартир в новостройках. Общая сумма этой недвижимости при текущих средних ценах на первичном рынке может приблизиться к 5 трлн руб. Спрос сокращается: граждане предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке, несмотря на все еще высокие ставки по рыночной ипотеке. Пять лет назад переизбыток пустующего жилья в новостройках стал одной из причин кризиса на девелоперском рынке Китая, шлейф от которого все еще не улегся.
О том, что до конца 2026 года застройщики не смогут распродать 429 тыс. квартир в строящихся домах и жилых комплексах, на полях проходящего 16-19 июня в Сочи форума недвижимости «Движение» заявил гендиректор Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) Кирилл Холопик. По его оценке, совокупная стоимость этой недвижимости, учитывая сегодняшние средние цены на первичном рынке, может приблизиться к 5 трлн руб. «Такой навес нераспроданного жилья — это уже серьезно и сумма в 5 трлн руб., как вы понимаете, очень большая», — подчеркнул он. Для сравнения: с января по май 2026 года застройщики по всей стране, по данным аналитического центра «Дом. РФ», реализовали жилья в строящихся объектах на общую сумму 1,844 трлн руб.
В целом настроение участников форума «Движение», как показалось корреспондентам ЖБЗ, изучившим выступления представителей девелоперского рынка, оказалось пессимистичным. Это мероприятие происходит в преддверии намеченного изменений условий выдачи семейной ипотеки, что может привести к дальнейшему сокращению выдачи таких жилищных кредитов и, соответственно, к уменьшению спроса.
Например, в кулуарах форума Николай Амосов, владелец созданной в Краснодаре девелоперской группы «Точно» (сейчас занимает 4-ю строчку в составляемом единой информационной системой «Наш.Дом.РФ» рейтинге крупных застройщиков жилья федерального уровня по объемам строительства), заявил журналистам, что компания по причине возникшего дисбаланса между спросом и предложения притормозила запуск строительства примерно 800 тыс. кв. м жилья. Сейчас у компании в стадии строительства находится более 2 млн кв. м.
В свою очередь гендиректор девелоперской компании «Брусника» Александр Щиголь заявил, что сейчас в среднем по рынку нераспроданным остается около 30% строящегося жилья. Он соглашается с тем, что это «сегодня остается одной из главных проблем рынка».
Объемы нераспроданного жилья отличаются от региона к региону. Владивосток, Крым и Краснодарский край находятся в зоне наибольшего риска по соотношению предложения и спроса на рынке новостроек в России, в этих регионах квартиры в новых жилых комплексах будут распродаваться еще в течение трех лет после ввода ЖК в эксплуатацию, сообщил директор аналитического сервиса bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Эксперт также добавил, что риски в регионах с прогнозом продаж от двух до трех лет после ввода можно описать как желтый уровень опасности. По его данным в этот список можно отнести Новосибирск, Пермь, Челябинск, Тюмень, Воронеж, Уфа, Краснодар, Омск, Калининградская область, Казань, Приморский край и Самара. Менее двух лет после сдачи ЖК в эксплуатацию будь распродаваться в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Подмосковье, Петербурге, Москве, Волгограде и Ленобласти.
Дисбаланс между спросом и предложением стал одной из причин кризиса на рынке жилищного строительства Китая летом 2021 года. Чтобы не допустить появления «пузыря» на рынке власти страны принудительно стали ограничивать долговую нагрузку девелоперов, вынуждая банки ограничить избыточное кредитование отрасли. Из-за невозможности занимать средства для обслуживания старых долгов начались массовые дефолты. Крупнейшие компании (например, China Evergrande Group или Country Garden) оказались с многомиллиардными обязательствами.