Покупка земельного участка в Москве или Московской области часто кажется простой сделкой: проверили выписку ЕГРН, убедились в наличии права собственности, подписали договор и начали готовить проект.
На практике многие инвесторы сталкиваются с неприятным сюрпризом уже после покупки.
Участок есть.
Деньги заплачены.
А построить склад, павильон, производство, кафе или даже разместить некапитальный объект невозможно.
За последние годы мы неоднократно сталкивались с ситуациями, когда ограничения обнаруживались уже после приобретения земли. В результате собственник терял месяцы времени и миллионы рублей на переделку проекта или поиск нового участка.
Разберем 7 ограничений, которые необходимо проверить до сделки.
Ограничение №1. Вид разрешенного использования участка (ВРИ)
Самая распространенная ошибка — покупка участка без анализа его фактического назначения.
Многие считают:
«Если земля коммерческая, значит можно размещать любой бизнес».
Это не так.
Даже внутри одной категории земель могут действовать совершенно разные виды разрешенного использования, которые напрямую определяют допустимые объекты. Вид разрешенного использования устанавливается в составе градостроительных регламентов и ПЗЗ.
Например:
• можно разместить склад;
• нельзя разместить торговый павильон;
• можно организовать парковку;
• нельзя построить производственный объект.
Перед покупкой необходимо проверить не только выписку ЕГРН, но и соответствие планируемого объекта действующему ВРИ.
________________________________________
Ограничение №2. Красные линии
Бывает так, что участок выглядит идеально.
Но часть территории попадает в зону будущего проезда, дороги или инженерного коридора.
Такие границы называются красными линиями.
Красные линии обозначают границы территорий общего пользования и территории, предназначенные для размещения линейных объектов.
На практике это означает следующее:
если ваш будущий склад или павильон оказывается в пределах красных линий, согласование может оказаться невозможным.
Именно поэтому перед покупкой важно проверить проекты планировки территории и градостроительную документацию.
________________________________________
Ограничение №3. ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территории
Это один из самых опасных факторов для инвестора.
ЗОУИТ могут быть связаны:
• с инженерными сетями;
• линиями электропередачи;
• объектами культурного наследия;
• санитарно-защитными зонами;
• водоохранными территориями.
Информация о таких ограничениях отражается в ГПЗУ и может существенно ограничивать строительство либо полностью исключать реализацию проекта.
Нередко собственник узнает о них уже после покупки участка.
________________________________________
Ограничение №4. Будущее КРТ
Сегодня многие земельные участки в Москве попадают в зоны комплексного развития территорий.
Если территория рассматривается под КРТ, через несколько лет градостроительная ситуация может кардинально измениться.
Инвестор покупает участок под склад.
А через некоторое время выясняется, что территория рассматривается под комплексную реорганизацию.
Именно поэтому до сделки необходимо проверять не только текущий статус земли, но и перспективные градостроительные планы района.
________________________________________
Ограничение №5. Охранные зоны инженерных сетей
Под землей может проходить:
• газопровод;
• теплотрасса;
• кабельная линия;
• водопровод;
• коллектор.
Формально участок ваш.
Фактически использовать значительную часть территории невозможно.
Часто именно охранные зоны становятся причиной отказов в размещении объектов или вынужденного изменения проекта.
________________________________________
Ограничение №6. Отступы и параметры застройки
Даже если строительство допускается, это не означает, что объект можно разместить в любой точке участка.
Минимальные отступы и параметры застройки определяются градостроительными регламентами и отражаются в ГПЗУ.
На практике это выглядит так:
участок площадью 1000 кв.м есть,
а пятно допустимого размещения объекта оказывается всего 300–400 кв.м.
Именно поэтому площадь участка и полезная площадь строительства — далеко не одно и то же.
________________________________________
Ограничение №7. Отсутствие полноценной градостроительной проработки
Самая дорогая ошибка — покупать участок по принципу:
«Сначала купим, потом разберемся».
Большинство проблем выявляются еще до сделки.
Для этого проводится градостроительная проработка участка:
• анализ ПЗЗ;
• анализ ВРИ;
• проверка ЗОУИТ;
• проверка красных линий;
• анализ инженерных ограничений;
• оценка перспектив КРТ;
• предварительная оценка возможности размещения объекта.
Фактически это позволяет понять, что именно можно построить или согласовать до того, как будут потрачены деньги на покупку.
Сколько может стоить ошибка?
В нашей практике встречались ситуации, когда собственник приобретал участок под складской комплекс, а затем выяснялось, что значительная часть территории находится в зоне ограничений.
В результате приходилось:
• менять концепцию проекта;
• переносить объект;
• сокращать площадь строительства;
• искать новый участок.
Стоимость такой ошибки часто исчисляется миллионами рублей.
Вывод
Перед покупкой земельного участка необходимо проверять не только право собственности и кадастровые данные.
Гораздо важнее понять, что именно можно разместить на этой территории через год, два и пять лет.
Иногда участок за 50 миллионов рублей оказывается бесполезнее соседнего участка за 20 миллионов только потому, что на нем действуют ограничения, о которых покупатель не знал.
Если вы рассматриваете покупку участка в Москве или Московской области под склад, павильон, производство, ЭЗС, торговый объект или иной проект, лучше сначала провести градостроительную проработку. Это занимает несколько дней и может сэкономить миллионы рублей на этапе реализации проекта.