При покупке квартиры или строительстве дома можно вернуть от государства часть потраченных денег. Если покупка была еще и в ипотеку — вернуть можно еще больше. Как получить положенный вам налоговый вычет по максимуму? Объясняет Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости.
Для начала напомню основное. Налоговый вычет на покупку недвижимости может получить человек, который работает официально, и за которого в бюджет уплачивается НДФЛ. Лимит налоговой базы в этом случае — 2 млн рублей на человека. То есть, даже если ваша квартира стоила 10 млн рублей, НДФЛ вернут только в пределах лимита. Для процентов по ипотеке лимит 3 млн рублей.
При НДФЛ 13% человек может вернуть за покупку недвижимости 260 тысяч, а за уплаченные ипотечные проценты — 390 тысяч рублей. Но, как говорится, есть нюансы. И их надо знать, чтобы вернуть свои деньги по максимуму. Перечислю несколько ключевых.
Вычет по процентам — только на один объект!
Это критически важно.
Вычет за покупку можно перенести на другой объект, вычет за проценты — нет. То есть если вы получили вычет за покупку недвижимости, например, 160 тысяч — то неиспользованный остаток можете перенести на другую квартиру или дом. С процентами не так. Получили с одного объекта вычет по процентам хотя бы на рубль — всё, объект за вами закрепили. Если у вас и будет какой-то неиспользованный остаток, он просто сгорит.
В декларации 3-НДФЛ есть возможность подать заявку на два вычета сразу — и многим кажется, что это выгодно. На самом деле это выгодно только в одном случае: если проценты вы платите долго, не гасите ипотеку досрочно — и не планируете в ближайшем будущем покупку другого объекта недвижимости. А вот если это все не так, плюс у вас есть супруг или супруга, которые тоже имеют право на вычеты — то это ну совсем невыгодно.
Когда вы подаете заявку сразу на два вычета, налоговая распределяет доступный НДФЛ пропорционально между обоими вычетами, исходя из вашего дохода за год. И вы, повторю, теряете право перенести остаток вычета по ипотеке.
А теперь представьте ситуацию. Вы купили квартиру за 4 млн, через несколько лет погасили ипотеку досрочно — и купили также в ипотеку дом за 10 млн рублей. Вторую ипотеку вы досрочно гасить не собираетесь: допустим, там низкий процент, семейная ипотека, комфортный платеж. За первую квартиру вы получили вот такие объединенные вычеты.
Предположим, вам удалось вернуть НДФЛ по процентам, скажем, на 100 тысяч рублей. Неплохо? Да. Но если бы вы не использовали свое право на вычет по процентам, то могли бы использовать его на новый объект — а лимит этого вычета, напомню, составляет 390 тысяч рублей.
Супруги могут распределять вычеты
Удивительно, но многие люди не знают, что налоговый вычет на покупку недвижимости могут получить оба супруга. Если квартира куплена в браке, то на возмещение имеют право оба — даже в том случае, когда собственником в документах указан кто-то один.
При этом надо помнить, что лимит налоговой базы для вычета — 2 млн рублей. Если квартира стоила больше 4 млн рублей — то каждый может вернуть по 260 тысяч рублей. Или больше, если квартира куплена после 2025 года, а человек платит НДФЛ выше 13%, но об этом мы еще скажем подробно.
Если жилье стоило меньше 4 млн рублей, то вычет можно распределить между супругами в любой пропорции на свое усмотрение — например, 100% жене и 0% мужу или наоборот. Предположим, супруги купили квартиру за 3 млн рублей и решили, что муж вернет налог с 2 млн, а жена — с 1 млн рублей, а остаток получит, когда будет покупать другую недвижимость.
Сейчас такое распределение имеет особенности. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ, и ставка налога составляет от 13 до 22% в зависимости от годового дохода налогоплательщика. Зная это, можно распределить вычеты наиболее рационально. Например, супруг с высокой зарплатой получает возврат по процентам с квартиры. Если с его доходов платится НДФЛ 15% — то он может вернуть уже не 390 тысяч рублей, а 450 тысяч рублей. А жена будет получать вычет с самой суммы покупки.
Не «копите» вычеты по процентам
Иногда вижу советы не получать вычет по ипотечным процентам ежегодно, а копить — чтобы не подавать каждый год документы, не заказывать справки из банка и т.д. Мол, если подождать два-три года, то потом получишь на руки более внушительную сумму.
Возможно, это было бы справедливо при низкой инфляции. Но сейчас – точно нет. Все мы прекрасно видим, что покупательная способность денег постоянно падает — и то, что можно было купить на условные 100 тысяч рублей в прошлом году, сейчас уже стоит дороже. Ну, почти все.
Если хотите копить эти деньги — оформляйте ежегодно вычеты и переводите деньги на депозит или куда-то вкладывайте. Да, проценты по вкладам сейчас не такие большие, как пару лет назад — но все-таки деньги будут хотя бы понемногу расти, а не лежать под условной «подушкой».
Если жилье куплено раньше 2014 года
Недавно у меня был клиент, который с удивлением узнал, что может оформить аж два налоговых вычета за свою квартиру, которую он купил в ипотеку в 2011 году. Он слышал «что-то про вычеты», но думал, что за такую давнюю покупку ничего не положено. Это не так.
С недвижимости, купленной раньше 2014 года, можно и нужно возвращать налоговые вычеты — если, конечно, вы являетесь плательщиком НДФЛ. Правда, до 2009 года лимит налоговой базы составлял всего 1 млн рублей — то есть к возврату будет максимум 130 000 рублей. После 2009 года лимит базы 2 млн рублей.
Но зато для недвижимости, купленной до 2014 года, действует неограниченный лимит по процентам по ипотеке. Можно вернуть 13% от всех уплаченных процентов. Если вы заплатили, скажем, 4 млн рублей процентов — то с этой суммы можете вернуть вычет в 520 тысяч рублей.
Если вы вышли на пенсию
Добавила этот пункт также по следам одной недавней сделки — может быть, кому-то тоже будет полезно. Сын купил для родителей дом — мать уже пенсионерка, отец вот-вот выходит на пенсию, и им хочется жить ближе к природе. Дом оформлен на родителей.
Слово за слово, заговорили про налоговые вычеты, и сын говорит: «Да нет, какие уже вычеты, я все лимиты уже выбрал». Позвали нашего юриста, и она объяснила, что пенсионеры, которые работали официально, с удержанием НДФЛ, и недавно вышли на пенсию — тоже имеют право на налоговый вычет.
Если пенсионер обращается за вычетом на следующий год после покупки квартиры, то вычет за покупку недвижимости предоставляется за последние 4 года — за год покупки и еще за 3 предыдущих. А если он продолжает работать, то сможет и дальше получать вычет, до исчерпания лимита.
Если квартира стоит дешевле 2 млн рублей
Если стоимость жилья недотягивает до лимита — скажем, квартира куплена за 1,8 млн рублей, в вычет можно включить работы по отделке и составлению проектно-сметной документации на объект.
Для этого в договоре должно быть указано, что квартира куплена без отделки, и есть документы об оплате этих услуг. При покупке дома, объекта незавершенного строительства или участка под ИЖС к возмещению можно заявить:
- покупку стройматериалов;
- строительные и отделочные работы;
- проведение электричества, водопровода, газа, канализации и все сопутствующие виды работ;
- услуги по разработке проектной документации.
В договоре на покупку должно быть указано, что недвижимость приобретена без отделки или что покупался незавершенный жилой объект.
Вывод
Если государство дает возможность вернуть часть уплаченных за недвижимость денег обратно, этим надо пользоваться. Оно, увы, не будет следить за тем, использовали ли вы свое право на вычет — и вернули ли вы максимум из возможного. Поэтому — действуем сами. Решительно, но взвешенно и с советом специалистов. И пусть все у вас получится!