Покупка, продажа, переупаковка квартир - это работа. В ней дорога каждая минута. И каждый раз, когда продавец - профессиональный инвестор или флиппер, а квартира приобретена в браке, возникает одно и то же препятствие: нужно идти к нотариусу за согласием супруга. А если супруг в командировке? А если он против продажи конкретно этого объекта? А если банально нет времени ждать?
Вот тут и приходит на помощь брачный договор. Правильно составленный, он снимает вопрос согласия на любые сделки с недвижимостью. Раз и навсегда.
Мы, коллектив экспертов, подготовили пример брачного договора для тех, кто хочет работать быстро и без лишних бюрократических проволочек. С условиями, которые удобны профессиональным участникам рынка.
Важное предупреждение: ниже приведен стандартный пример, шаблон. Условия могут быть и должны быть согласованы сторонами индивидуально. Перед подписанием обязательно проконсультируйтесь с юристом и заверьте договор у нотариуса.
Когда можно заключить брачный договор
Закон (ст. 41 Семейного кодекса РФ) допускает два варианта:
- До свадьбы - у нотариуса, вступает в силу только после регистрации брака в ЗАГСе. Если брак не зарегистрирован, договор не действует.
- В любое время в браке - с момента подписания у нотариуса.
Кому особенно полезен такой договор
- Профессиональным флипперам и инвесторам в недвижимость. Договор с режимом «на кого оформлено, тому и принадлежит» позволяет продавать объекты без нотариального согласия супруга. Экономия времени, денег и нервов.
- Супругам, которые ведут раздельный бизнес. Каждый занимается своим делом, покупает активы на свои доходы - и не хочет, чтобы партнёр претендовал на них при разводе.
- Парам, где один из супругов пришёл в брак с существенным личным имуществом (квартира, бизнес, накопления), а второй - нет. Договор защищает добрачные активы от раздела.
Пример брачного договора (стандартные условия)
Ниже приведен шаблон с самыми стандартными условиями, которые часто выбирают профессиональные участники рынка недвижимости. Все пункты могут быть изменены по согласованию сторон.
БРАЧНЫЙ ДОГОВОР
Город [место составления]
[Дата подписания]
Мы, нижеподписавшиеся:
гражданин РФ [Ф.И.О. полностью, паспортные данные, адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Супруг»,
и
гражданка РФ [Ф.И.О. полностью, паспортные данные, адрес регистрации], именуемая в дальнейшем «Супруга»,
состоящие в зарегистрированном браке (свидетельство о заключении брака серия [] № [], выдано [орган ЗАГС] [дата]) / намеревающиеся вступить в брак*,
именуемые в дальнейшем «Супруги»,
руководствуясь ст. 40–44 Семейного кодекса РФ, заключили настоящий договор о нижеследующем.
- если договор заключается до свадьбы, вместо «состоящие в браке» указывается «намеревающиеся вступить в брак», и договор вступает в силу с даты регистрации брака.
1. Режим имущества, нажитого в браке
1.1. Имущество, нажитое супругами во время брака (в том числе недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги, доли в ООО, банковские вклады и иное имущество), является собственностью того из супругов, на имя которого оно оформлено (зарегистрировано).
1.2. Если в период брака приобретается имущество, которое по закону не подлежит государственной регистрации (движимое имущество - мебель, техника и т.п.), оно считается собственностью того супруга, за чей счёт оно приобретено.
1.3. Имущество, зарегистрированное на имя обоих супругов (общая долевая или совместная собственность), признаётся их общей долевой собственностью в равных долях (если иное не предусмотрено отдельным соглашением).
2. Режим имущества, приобретённого до брака
2.1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его личной собственностью и не подлежит разделу ни в период брака, ни в случае его расторжения.
2.2. Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его личной собственностью.
3. Вложения в личное имущество (важный пункт!)
3.1. Имущество, являющееся личной собственностью одного из супругов по закону или в соответствии с настоящим договором, не может быть признано совместной собственностью на том основании, что во время брака за счёт общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (ремонт, реконструкция и т.п.).
3.2. При этом второй супруг не имеет права на пропорциональное возмещение стоимости произведённых вложений, если иное не предусмотрено отдельным письменным соглашением сторон.
Пояснение для инвесторов: Этот пункт - ключевой. Он страхует от ситуаций, когда супруг вложился в ремонт вашей квартиры и потом потребовал долю или компенсацию (ст. 37 СК РФ). Если вы заключаете договор для защиты от таких рисков - этот пункт обязателен.
4. Порядок распоряжения имуществом
4.1. Каждый из супругов вправе без согласия другого супруга продавать, дарить, менять, сдавать в аренду, передавать в залог и иным образом распоряжаться имуществом, которое по закону или в соответствии с настоящим договором является его личной собственностью.
4.2. Для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности супругов, требуется согласие другого супруга, выраженное в письменной форме (нотариально удостоверенное, если сделка подлежит государственной регистрации).
4.3. Супруг, на имя которого зарегистрировано недвижимое имущество (являющееся его личной собственностью в силу закона или настоящего договора), вправе продавать, дарить, менять и иным образом распоряжаться таким имуществом без получения нотариального согласия другого супруга.
Пояснение для инвесторов: Пункт 4.3 - то, ради чего всё затевается. С этим пунктом вам больше никогда не нужно будет бегать к нотариусу за согласием супруга на каждую продажу купленной вами квартиры.
5. Права и обязанности в случае расторжения брака
5.1. В случае расторжения брака режим собственности на имущество, установленный настоящим договором, сохраняется.
5.2. Имущество, являющееся личной собственностью каждого из супругов, разделу не подлежит и переходит к соответствующему супругу.
5.3. Имущество, находившееся в общей долевой собственности супругов, делится в соответствии с размерами долей, установленных настоящим договором.
6. Заключительные положения
6.1. Настоящий договор может быть изменён или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
6.2. Договор составлен в трёх экземплярах: два - сторонам, один - в делах нотариуса.
Подписи сторон:
[Подпись супруга] _______________ [Ф.И.О.]
[Подпись супруги] _______________ [Ф.И.О.]
Что важно знать про этот шаблон
1. Режим раздельной собственности - не единственный вариант. В законе предусмотрены: режим совместной собственности (по умолчанию, ст. 34 СК РФ), режим долевой собственности (каждому - своя доля) и режим раздельной собственности (на кого оформлено - того и есть). Выбирайте тот, который подходит вашей семейной и финансовой ситуации.
2. Договор заключается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариусом. Без этого он не имеет силы.
3. Нельзя включить в договор условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Если при разводе один супруг остаётся без жилья, а у другого - три квартиры, суд может признать договор недействительным по иску «обделённого» супруга.
4. Договор можно заключить как до свадьбы, так и после. Если до свадьбы - вступает в силу после регистрации брака.
5. Брачный договор регулирует только имущественные отношения. Нельзя прописать в нём, с кем остаются дети, обязанность мыть посуду или запрет на измены - это ничтожные условия.
Экспертный вывод
Правильно составленный брачный договор - это не про недоверие. Это про эффективность. Особенно для тех, кто работает с недвижимостью профессионально.
Один час у нотариуса - и вы навсегда снимаете вопрос о необходимости каждый раз получать согласие супруга на продажу квартиры.
Конечно, брачный договор подходит не всем. Но если вы:
- часто покупаете и продаёте недвижимость,
- ведёте бизнес, активы которого лучше не смешивать с семейными,
- или просто хотите чётко разделить «моё» и «наше», - этот инструмент для вас.
Нужна помощь с юридической проверкой сделки любой сложности?
Мы знаем о недвижимости всё и даже немного больше. Каждый день помогаем клиентам купить и продать жильё - и делаем это хорошо. Именно поэтому к нам возвращаются во второй, третий раз и рекомендуют друзьям. Пишите, звоните, будем на связи!
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630