Покупатели недвижимости часто задают один и тот же вопрос.
К кому обратиться за проверкой квартиры?
В банк?
К нотариусу?
К юристу?
К риэлтору?
На первый взгляд вопрос кажется логичным. Но проблема заключается в том, что сам вопрос поставлен не совсем правильно.
В большинстве случаев выбирать специалиста для проверки квартиры начинают слишком рано.
Проверка квартиры не является обязательной процедурой
Многие покупатели удивляются, когда узнают, что в законодательстве фактически отсутствует понятие «проверка квартиры».
Не существует утвержденного государством списка действий, который кто-то обязан выполнить перед покупкой недвижимости.
Есть регистрация сделки.
Есть переход права собственности.
Есть участники сделки.
Но обязательной комплексной проверки квартиры законом не предусмотрено.
Поэтому каждый участник рынка действует в рамках своих полномочий и задач.
Почему тогда возникают судебные споры
Если бы рисков не существовало, вопрос проверки вообще не возникал бы.
Однако судебная практика показывает обратное.
Сделки с недвижимостью регулярно становятся предметом споров и разбирательств.
При этом оспаривать сделку могут совершенно разные лица.
Сам продавец может заявить, что не осознавал последствия своих действий.
Супруг продавца может заявить права на имущество.
Наследники могут предъявлять претензии спустя годы после оформления сделки.
Прокуратура может вмешаться при выявлении нарушений прав детей.
Арбитражный управляющий может оспаривать сделки в рамках процедуры банкротства.
Это лишь часть возможных сценариев.
Именно поэтому проверка квартиры — это не формальность, а анализ потенциальных рисков.
Почему сложно заранее выбрать специалиста
Большинство покупателей начинают с выбора исполнителя.
Но правильнее начинать с анализа объекта.
Причина проста.
Разные специалисты проверяют разные вещи.
У банков существуют собственные алгоритмы оценки рисков.
Нотариусы удостоверяют сделки и выполняют предусмотренные законом процедуры.
Юристы могут иметь совершенно разный опыт и специализацию.
Риэлторы также работают по-разному. Один ограничивается организацией показов, другой занимается полноценным анализом объекта и сопровождением сделки.
Поэтому ответ на вопрос «К кому обратиться?» напрямую зависит от конкретной квартиры.
Почему многие покупатели начинают не с того этапа
Здесь возникает логичный вопрос.
Если история квартиры ещё неизвестна, как понять, какая проверка потребуется?
Именно поэтому перед заказом полной проверки полезно провести предварительный анализ ситуации.
Иногда уже на первом этапе становится понятно, что квартира стандартная и серьёзных рисков не просматривается.
Иногда выявляются признаки наследственных вопросов, семейных споров, банкротства или других обстоятельств, которые требуют более глубокой проверки.
А иногда обнаруживаются такие проблемы, что дальнейшая работа с объектом вообще теряет смысл.
Поэтому первый вопрос обычно должен звучать не «Кому поручить проверку?», а «Какая проверка потребуется именно для этой квартиры?».
Сначала нужно понять, что именно вы покупаете
Перед выбором специалиста необходимо разобраться в самой ситуации.
Важно понять:
— какая история у квартиры;
— каким образом она приобреталась ранее;
— кто является продавцом;
— имеются ли наследственные вопросы;
— использовался ли материнский капитал;
— есть ли признаки банкротства;
— кто зарегистрирован в квартире;
— имеются ли потенциальные семейные споры.
Только после этого можно оценивать необходимую глубину проверки.
Разным квартирам может потребоваться разный уровень проверки
Существуют квартиры, где риски минимальны.
В таких случаях может оказаться достаточной стандартная юридическая проверка и обычное сопровождение сделки.
Но встречаются и совершенно другие ситуации.
Иногда приходится подробно изучать семейную историю продавца, анализировать документы за многие годы, проверять наследственные вопросы, обстоятельства приобретения квартиры и возможные основания для будущих судебных споров.
А некоторые объекты уже на начальном этапе демонстрируют такое количество проблем, что разумнее отказаться от покупки, чем тратить время и деньги на дальнейшую проверку.
Главная ошибка покупателей
Самая распространённая ошибка заключается в попытке найти «правильного специалиста» до понимания сути проблемы.
На практике сначала необходимо определить риски конкретной квартиры.
И только после этого становится понятно:
какая проверка требуется,
кто способен её провести,
какие документы необходимо изучить,
и какие дополнительные меры безопасности понадобятся для сделки.
Главная ошибка покупателей — выбирать исполнителя раньше, чем понятна сама задача.
Сначала нужно определить характер рисков конкретной квартиры.
Затем понять глубину необходимой проверки.
И только после этого выбирать специалиста, который способен решить именно эту задачу.
Рекомендацию по проверке квартиры при покупке в ипотеку разместил отдельно:
— в Telegram https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE/1295
— в MAX https://max.ru/c/-70791341203619/AZ7QQWZecKg
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
────── ✦ Конец статьи ✦ ──────