Аналитический обзор рынка недвижимости столицы, проведенный экспертами компаний "Метриум" и "Аеон Девелопмент", зафиксировал любопытную тенденцию. Если общий объем выставленных на продажу квартир в новостройках в границах "старой" Москвы заметно просел, то сегмент объектов, готовых к заселению, напротив, продемонстрировал положительную динамику. При этом распределение предложения по округам оказалось крайне неравномерным, а лидерские позиции в этом рейтинге неожиданно сменились.
Общая картина: Сжатие рынка и рост "реала"
За минувший год общая база предложений на рынке строящегося жилья сократилась с 46,96 тысячи до 40,71 тысячи лотов, что эквивалентно падению на 13,4%. Основное "усыхание" произошло за счет объектов, находящихся на этапе котлована или возведения стен: здесь количество вариантов уменьшилось на 15,8% (с 40,47 до 34,08 тысячи).
Однако зеркальная ситуация сложилась с уже введенными домами. Число квартир с отделкой "под ключ" от застройщиков выросло на 2,3%, достигнув отметки в 6,64 тысячи лотов. В итоге удельный вес готового жилья в общем "пироге" экспозиции поднялся на 2,5 процентных пункта, составив 16,3%.
Причины дисбаланса: Мнение профессионалов
Эксперты связывают происходящее с двумя ключевыми факторами. С одной стороны, застройщики стали реже запускать новые проекты. Как поясняет Юлия Иванова ("Метриум"), причиной тому стала высокая стоимость кредитных средств, которая делает старт строительства финансово обременительным. Кроме того, на рынок сейчас активно выводятся преимущественно дорогие премиальные комплексы, тогда как масштабные бюджетные проекты постепенно сходят со сцены.
С другой стороны, ранее начатые корпуса планово получают разрешительную документацию и вводятся в эксплуатацию. Из-за высокой ключевой ставки спрос сместился, темпы продаж замедлились, и многие квадратные метры не нашли покупателей на стадии котлована, перекочевав в разряд "готовых".
Ситуация по сегментам: От эконома до элиты
Анализ по классам жилья показывает разнонаправленные векторы:
- Комфорт-класс. Здесь зафиксировано самое значительное падение общего объема — минус 30% (с 14,93 до 10,45 тыс. лотов). При этом готовые объекты в этом сегменте сократились незначительно (всего на 7,1%). Это привело к тому, что доля квартир с ключами в "комфорте" выросла до 14,8%.
- Бизнес-класс. Этот сегмент уверенно удерживает звание самого объемного (20,7 тыс. лотов), несмотря на сжатие на 10,8%. Примечательно, что в отличие от массового сегмента, здесь количество готовых лотов выросло на 2,4% (до 3,46 тыс.). Доля готовых квартир достигла 16,7%.
- Премиум-класс. Единственный сегмент, показавший общий рост предложения (+8,8%, до 7,3 тыс. лотов). Однако доля готового жилья здесь даже немного снизилась (на 0,2 п.п.) из-за вывода на рынок крупных новых комплексов на ранних стадиях строительства.
- Элитный сегмент. Показал самый яркий всплеск в части готовых объектов — прирост на 32,8% (с 293 до 389 лотов). Доля таких вариантов подскочила с 13,7% до 17,4%.
Территориальный передел: Кто стал лидером
В разрезе административных округов динамика кардинально различается. В пяти округах количество готовых квартир в продаже уменьшилось. Сильнее всего "похудели" Северный и Северо-Восточный округа (САО и СВАО), где предложение готового жилья рухнуло на 37,3%. В САО, который год назад был бесспорным лидером, выборка сжалась с 1,2 тыс. до 761 лота.
Однако в пяти других округах ситуация обратная. Рекордный прирост продемонстрировал Юго-Восточный округ (ЮВАО): объем предложения взлетел на 173% (в 2,7 раза) — с 339 до 922 лотов.
Тем не менее, абсолютным лидером по числу доступных лотов в уже сданных домах стал Южный административный округ (ЮАО). Здесь зафиксировано 936 вариантов, что на 6% превышает прошлогодние показатели (883 лота).
Комментарий девелопера: Почему Юг?
Генеральный директор компании "Ривер Парк" Лариса Швецова объясняет лидерство Юга высокой инвестиционной привлекательностью локаций и активной реализацией проектов комплексного развития территорий. Несмотря на то, что продажи остаются стабильными на протяжении многих лет, значительные объемы строительства просто не могут быть мгновенно выкуплены даже при высоком спросе, что и формирует остаток предложения на этапе сдачи дома.
При этом эксперт подчеркивает, что, несмотря на обилие вариантов, о перенасыщении или затоваривании в ЮАО речи не идет. По доле готового жилья в общем объеме предложений округ занимает лишь седьмое место (15,1%), что говорит о высоком интересе покупателей к приобретению квартир на начальных стадиях строительства в этом районе.