Ещё недавно считалось, что если долго и хорошо трудиться, то почти гарантированно можно получить свою отдельную квартиру. Но сегодня для миллионов людей собственная недвижимость всё больше становится недостижимой целью. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал, почему жильё становится всё менее доступным, несмотря на избыток непроданных квадратных метров и как кризис 2008 года изменил рынок недвижимости. Кроме того, он проанализировал, почему мы рискуем стать поколением арендаторов, а владение квартирой вновь превращается из нормы в привилегию.
В этой статье:
- Почему квартира перестала быть достижимой целью
- Как недвижимость превратилась из жилья в финансовый актив
- Льготная ипотека: как дешёвые деньги разогнали цены
- Что будет, когда ключевая ставка вернется к уровням 2020 года?
- Факт первый: продажи замедляются
- Факт второй: стартов продаж становится меньше
- Факт третий: огромный навес жилья
- Факт четвертый: демография
- Американский сценарий и поколение арендаторов
- Повторит ли Россия американский сценарий?
- Структурная перестройка рынка недвижимости
Почему квартира перестала быть достижимой целью
Представьте простую ситуацию. Ваш дед получил квартиру от государства бесплатно. Ваши родители смогли накопить и купить квартиру в начале двухтысячных. А вы? У вас нормальная работа, вы не бездельник, не транжира, вы зарабатываете, стараетесь строить карьеру, но купить квартиру всё равно не можете. И возможно, проблема не в вас, а в том, что изменились сами правила игры.
Ещё совсем недавно собственное жильё воспринималось как естественная цель. Да, для её достижения нужно было работать, копить, брать ипотеку, но сама квартира оставалась чем-то реальным и достижимым для среднего человека. Сегодня ситуация выглядит иначе. Люди работают не меньше, чем раньше, однако расстояние между доходами и стоимостью жилья становится всё больше.
Когда мы говорим о проблеме доступности недвижимости, многие сводят её к ипотечным ставкам, уровню зарплат или инфляции. Но на самом деле происходят гораздо более глубокие изменения: меняется сама роль недвижимости в экономике, структура спроса, финансовая модель рынка. И постепенно меняется само понимание того, что такое собственное жильё. Чтобы разобраться, почему это происходит, стоит посмотреть на то, как менялся рынок недвижимости на протяжении последних десятилетий.
Для старшего поколения история выглядела совсем иначе:
- СССР, очереди, кооперативы, государственное жильё. Затем приватизация. Миллионы семей практически бесплатно получили квартиры в собственность. Например, мой отец в 1995 году получил трёхкомнатную квартиру от завода бесплатно только потому, что ещё в 1988 году встал в очередь и дождался своего жилья.
- После распада СССР начался новый этап. Пришли двухтысячные – большое окно возможностей. После кризиса и дефолта жильё оставалось относительно доступным. Да, ипотека была дорогой. Да, кредиты нельзя было получить так легко, как сегодня. Но квартира всё равно оставалась достижимой целью. Именно тогда многие семьи смогли решить жилищный вопрос. Кто-то покупал первую квартиру. Кто-то улучшал условия проживания. Кто-то инвестировал в недвижимость, ещё не понимая, насколько сильно изменится рынок через несколько лет.
Но затем произошло главное изменение.
Как недвижимость превратилась из жилья в финансовый актив
Долгое время недвижимость воспринималась прежде всего как место для жизни. Люди покупали квартиры для себя, для семьи, для детей. Основная ценность заключалась в самом факте владения жильём. Однако постепенно недвижимость превратилась из просто жилья в инвестиционный инструмент. Именно этот момент можно считать переломным для всего рынка.
С этого момента начала меняться логика принятия решений. Стали расти цены за квадратный метр. Начал активно развиваться ипотечный рынок. Увеличилась доля инвестиционных покупок. Всё больше людей начали смотреть на квартиру не как на место проживания, а как на способ сохранить деньги и заработать на росте стоимости.
Причём интересно, что ещё совсем недавно общественное мнение двигалось в противоположную сторону. Многие говорили, что квартира – это обуза: коммунальные платежи, налоги, ремонт, постоянные расходы и ответственность. Гораздо проще арендовать жильё и не привязывать себя к одному месту. Но сегодня ситуация снова меняется. Чем сильнее мир переходит к модели подписок и шеринг-экономики, тем более ценной становится личная собственность: музыка – по подписке, фильмы – по подписке, программное обеспечение – по подписке, автомобили всё чаще предлагаются по подписке. Даже жильё всё чаще начинает восприниматься как сервис.
На этом фоне владение приобретает совершенно новый смысл, потому что именно владение даёт автономию, тогда как аренда создаёт зависимость. Сегодня квартира – это уже не просто стены и квадратные метры, а защита капитала и семьи от роста арендных ставок и инфляции. Особенно это актуально для России. За последние двадцать лет рубль серьёзно обесценился. Для миллионов людей именно недвижимость стала тем инструментом, который позволял сохранять капитал без специальных инвестиционных знаний и опыта работы на финансовых рынках. Многие люди не инвестировали в акции, облигации или сложные финансовые инструменты. Они просто покупали недвижимость, и в долгосрочной перспективе именно она помогала сохранить покупательную способность накоплений. Поэтому сегодня квартира воспринимается не только как жильё, но и как элемент финансовой безопасности.
И именно здесь возникает один из самых важных парадоксов современного рынка. Государство пыталось сделать жильё доступнее. Но результат оказался совсем не таким, как ожидалось.
Льготная ипотека: как дешёвые деньги разогнали цены
Если вернуться на шесть-семь лет назад, то можно увидеть масштабную попытку государства повысить доступность жилья: запуск льготной ипотеки. Сначала появилась льготная ипотека для широкого круга покупателей и семейная ипотека, затем – дальневосточная ипотека, арктическая ипотека, сельская ипотека, IT-ипотека и другие программы поддержки. Логика была понятна. Если сделать деньги дешевле, больше людей смогут купить квартиру. Да, не за наличные. Да, через кредит. Но кредит будет доступным, а значит, жильё станет ближе для миллионов семей.
Затем к этому механизму добавились субсидированные программы от застройщиков, и недвижимость окончательно превратилась в финансовый инструмент. Рынку нужна была поддержка спроса. Эту поддержку обеспечивали дешёвые деньги. Льготные программы стимулировали покупателей принимать решения быстрее, а девелоперы получали стабильный поток продаж. На первый взгляд всё выглядело логично и правильно. Но получилось иначе: цены начали расти намного быстрее, чем кто-либо планировал или прогнозировал.
- Возьмём типичный пример массового сегмента: ЖК «Люблинский парк» от ПИК. На старте продаж студию можно было купить примерно за 3,7 млн ₽. Спустя несколько лет достаточно открыть объявления на ЦИАН или Авито, чтобы увидеть совершенно другие цифры. Такая же студия может стоить уже около 11 млн ₽. Рост почти в три раза. И это не единичный пример.
- Другой проект – ЖК «Матвеевский парк» тоже от ПИК. В начале 2023 года евродвушка стоила около 10 млн ₽. Спустя три года аналогичный объект на сайте застройщика предлагается уже примерно за 25 млн ₽. Рост стоимости более чем в два раза.
- Можно посмотреть и на бизнес-класс: ЖК Алия на северо-западе Москвы. На старте продаж в 2023 году евро-трёшка стоила чуть больше 18 млн ₽. Тогда многим казалось, что цены уже достигли максимума и дальше расти просто некуда. Однако сегодня стоимость такой квартиры превышает 30 млн рублей.
Возникает закономерный вопрос. Помогли ли льготные программы людям? Ответ – да. Многие действительно успели воспользоваться уникальным окном возможностей и купить квартиры, улучшить жилищные условия. Но одновременно дешёвые деньги стали тем самым топливом, которое разогнало стоимость квадратного метра по всей стране.
Особенно сильное влияние оказал период рекордно низких ставок. В 2020 году ключевая ставка Центрального банка находилась на уровне около 4,5%. Для огромного количества людей это стало сигналом: если не покупать сейчас, второго шанса может не быть. Когда к этому добавились ипотечные программы под 5–6%, спрос начал расти ещё быстрее. Многие покупали недвижимость не потому, что тщательно анализировали рынок или выбирали лучший момент для сделки, а просто чтобы успеть купить, пока есть дешёвая ипотека. Для огромного количества покупателей именно страх упустить возможность (тот самый FOMO) стал главным мотивом принятия решения. И этот фактор продолжает влиять на рынок до сих пор.
Что будет, когда ключевая ставка вернется к уровням 2020 года?
Если представить, что через несколько лет ключевая ставка снова вернётся к уровням 2020 года, рынок может увидеть новую волну ажиотажного спроса, причём уже без всяких льготных программ. Просто потому, что у миллионов людей сохранилась память о том периоде. Многие до сих пор помнят квартиры, которые стоили значительно дешевле. Помнят ипотеку под 5–6%. Помнят, как быстро росли цены после запуска льготных программ. И если окно возможностей откроется ещё раз, огромное количество людей постарается не упустить его во второй раз, даже если ради этого придётся взять на себя серьёзную долговую нагрузку.
Однако рост спроса – это только одна сторона рынка. Есть и вторая сторона – предложение. И именно здесь начинается самое интересное. Вопреки распространённому мнению, сегодняшние проблемы рынка связаны не только с тем, что квартиры стали дорогими. Ситуация намного сложнее, и чтобы её понять, необходимо посмотреть на то, что происходит с объёмом строительства, продажами и миллионами нераспроданных квадратных метров, которые уже существуют на рынке.
Если посмотреть на цены, складывается ощущение дефицита: стоимость растёт и на первичном, и на вторичном рынке. Но если уйти от ощущения и посмотреть на факты – на объёмы предложения, на количество нераспроданной недвижимости и на число свободных квартир на открытом вторичном рынке – картина становится совсем другой. Давайте разберём факты.
Январь, февраль, март, апрель, май – динамика показывает постепенное охлаждение. Лето 2026 года тоже ожидается неактивным. Спрос снижается, и продажи новостроек тоже постепенно проседают. Покупатель в 2026 году становится более осторожным. Он по-прежнему рассматривает недвижимость как способ сохранения капитала и как покупку «в долгую», но принимает решения медленнее, осознаннее, без спешки. Особенно на фоне того, что ставка Центрального банка постепенно снижается – речь идёт о политике Центральный банк Российской Федерации – и на вторичном рынке появляется более доступная ипотека.
Факт второй: стартов продаж становится меньше
Количество новых проектов, новых стартов продаж в Москве сократилось более чем в два раза за последние три года. И эта тенденция продолжается: каждый год и даже каждый месяц новых запусков становится меньше. Получается парадокс: спрос снижается, но предложение на рынке снижается ещё быстрее.
- 2022 год – 98 проектов
- 2023 год – 79 проектов
- 2024 год – 63 проекта
- 2025 год – 40 проектов
При этом застройщики не спешат с дисконтом. Логика простая: им нужно продавать объёмы, которые уже вышли в 2023, 2024 и 2025 годах. Новых проектов становится меньше, поэтому нет необходимости «разгонять» продажи распродажами. Зачем снижать цену, если можно продавать остатки по прежним, высоким уровням? Именно так сейчас рассуждает большинство девелоперов. И здесь возникает ключевой парадокс рынка. С одной стороны, кажется, что дефицит – потому что цены растут. С другой стороны, если смотреть на реальные объёмы, дефицита нет.
Факт третий: огромный навес жилья
Сегодня только в Москва с учётом Московской области и Новой Москвы не распродано более 13 млн м² жилья, в Санкт-Петербург и Ленинградской области – более 6,5 млн м². Итого только по двум крупнейшим регионам – почти 20 млн м² нераспроданного жилья. Это совсем не похоже на дефицит. Скорее наоборот – это большой объём предложения, который потенциально указывает на перегретый рынок первичного жилья. Но цены при этом не падают.
И причина здесь не в спросе и не в «жадности рынка», а в структуре самой отрасли. Рынок строительства сегодня – это уже давно не только бизнес застройщиков. Это в значительной степени бизнес банков. Чтобы дать скидку, застройщик должен согласовать её с банком в рамках проектного финансирования, а финансовые организации, как правило, не заинтересованы в снижении стоимости залога и маржинальности проекта. Поэтому скидки становятся редким и сложным инструментом. В результате современный рынок недвижимости всё сильнее определяется не балансом «спрос–предложение», а условиями финансирования. Проектное финансирование, требования банков и государственные механизмы поддержки формируют рамки, внутри которых работает застройщик.
Ключевым фактором стала стоимость денег. При высокой ключевой ставке деньги дорогие, себестоимость строительства растёт, и именно стоимость денег начинает определять нижнюю границу цены за квадратный метр. Проще говоря: дороже продавать можно, дешевле – нельзя, иначе экономика проекта не сходится. В противном случае возникает риск повторения сценариев 2015–2018 годов, когда без устойчивого проектного финансирования появлялись долгострои – их были тысячи по стране. В отдельных случаях застройщики, пытаясь стимулировать продажи скидками, просто не доводили объекты до конца. Люди покупали квартиры дешевле, но не получали жильё.
Сегодня система устроена иначе. С одной стороны, это снижает риск массовых недостроев, а с другой, делает рынок менее гибким. Даже при падении спроса цена не может свободно снижаться, потому что она «зашита» в банковскую модель проекта.
В итоге складывается странная и почти парадоксальная ситуация: квадратные метры есть, покупатель есть, но цена как будто не формируется рынком. Она фиксируется системой: балансом банков, проектного финансирования и себестоимости, а не чистым соотношением спроса и предложения. И именно поэтому рынок может выглядеть перегретым по ценам, но одновременно «переполненным» по объёмам жилья.
Факт четвертый: демография
И здесь возникает, пожалуй, самый неудобный вопрос: а кому вообще нужны все эти нераспроданные квартиры? Кто в них будет жить? Есть ли на это реальный спрос? И есть ли вообще достаточное количество людей, которые будут жить в этих построенных «квартирках»? Потому что рынок жилья всегда, в конечном счёте, опирается на будущего жителя. Не на того, кто есть сегодня, а на того, кто будет через 5–10 лет жить в этой квартире. Ведь цикл недвижимости длинный: дом ещё нужно запроектировать, согласовать, построить, ввести в эксплуатацию, сделать ремонт и отделку. Между идеей и заселением проходит очень большой временной промежуток.
Если посмотреть на структуру населения, становится очевидно: тот самый будущий покупатель уже меняется. Россия входит в фазу демографического сжатия. Это означает меньше людей в возрасте первого выхода на рынок недвижимости, меньше новых семей и более поздние решения о покупке жилья. То есть речь не просто о сокращении населения в целом. Речь о сжатии именно той части населения, которая исторически формирует основной спрос на новую недвижимость. И в этот момент возникает ключевой разрыв: инерция строительства остаётся высокой, а демографическая база спроса постепенно уменьшается.
В результате рынок начинает вести себя довольно необычно. Объекты продолжают вводиться в прежних масштабах, но конкурентная борьба смещается: она идёт уже не среди покупателей за дефицитный товар, а среди продавцов – за всё более узкий круг покупателей. И отсюда главный вывод: давление на продажи растёт, но цена при этом не реагирует. Потому что она поддерживается уже не только классическим спросом, а всей финансовой конструкцией рынка.
Если сказать проще, проблема уже не в количестве квадратных метров. Проблема в доступности этих квадратных метров. И в результате рынок жилья постепенно перестаёт быть чистым рынком недвижимости и всё больше превращается в рынок капитала.
Американский сценарий и поколение арендаторов
Чтобы понять возможное будущее нашего рынка недвижимости, стоит посмотреть на опыт США после кризиса 2008 года. Тогда многие американские семьи лишились жилья: банки забирали дома за долги, и на рынке внезапно появилось огромное количество дешёвой недвижимости.
Для обычных семей это стало личной катастрофой. Но для инвестиционных фондов – наоборот, одной из крупнейших возможностей за десятилетия. Именно тогда на рынок пришли крупные игроки, среди них такие структуры, как Blackstone и связанные с ней компании, например Invitation Homes. И они начали массово скупать жильё: не десятки или сотни объектов, а системно – тысячи и сотни тысяч домов.
Представьте ситуацию. Молодая семья копит на первоначальный взнос 5 лет, находит дом, выходит на сделку – и в этот момент появляется крупный фонд. Он предлагает на 10–20% больше, закрывает сделку за неделю и просто выкупает объект. Кто выигрывает в такой конкуренции? Очевидно, выигрывает капитал, а не домохозяйство. Так на рынок недвижимости приходит новый тип участника – не частный покупатель, а институциональный капитал.
И здесь возникает логичный вопрос: не может ли подобный сценарий повториться и в других странах в случае кризиса на рынке недвижимости? Ведь уже есть похожие примеры: например, ДОМ.РФ в отдельных случаях выкупал недвижимость у застройщиков и использовал её для формирования арендного фонда, фактически становясь институциональным игроком на рынке жилья.
И в результате та самая «американская мечта» сталкивается с реальностью – с логикой больших денег и масштабной математики Уолл-стрит. А дальше происходит то, что на первый взгляд кажется парадоксом. Фонд, скупивший дома, не оставляет их пустыми: он сдаёт их в аренду тем самым семьям, которые изначально хотели эти дома купить. И получается ситуация, в которой семья, не сумевшая приобрести жильё, в итоге живёт в том же доме, но уже как арендатор. А деньги, которые копились на первоначальный взнос, уходят не в капитал и не в погашение ипотеки, а в аренду. Именно так формируется новая модель: так называемое поколение арендаторов, или generation rent. Это люди, которые работают, платят аренду, но не формируют собственный капитал через недвижимость.
Разница между ипотекой и арендой здесь принципиальная, и это ключевой момент, который часто недооценивают. При ипотеке через 20–25 лет квартира становится вашей: это семейный актив, накопленный капитал, базовая инвестиция домохозяйства. А при аренде через те же 20–25 лет квартира остаётся чужой. Она остаётся в собственности лендлорда или фонда. Именно поэтому владение и аренда – это не просто два разных способа жить в жилье. Это две принципиально разные экономические модели жизни, которые формируют разное будущее для семьи и разную структуру накопления богатства.
Повторит ли Россия американский сценарий?
И теперь главный вопрос, который неизбежно возникает: а может ли американский сценарий повториться в Россия? Я считаю, что полное повторение маловероятное, но частично – вполне может повторить. Уже сейчас на рынке появляются элементы похожей модели: так называемый build-to-rent подходе, когда жильё строится не для продажи, а строго под аренду. Это и доходные дома, и институциональная аренда, и ЗПИФы недвижимости, и профессиональные операторы жилого фонда. Уже есть примеры таких структур. Например, ДОМ.РФ – государственный оператор, который управляет жилыми домами, построенными именно под аренду, без цели их продажи. Это не классический рынок, где квартира покупается в собственность, а модель долгосрочного арендного потока. Есть довольное известные жилые комплексы, такие как «Сердце столицы», «Октябрьское поле», «Символ», «Лайнер», где часть лотов выкупались через закрытые паевые инвестиционные фонды для сдачи в аренду и формирования стабильного потока дохода инвесторов.
При этом сама по себе аренда – это не что-то плохое. Часто это рациональный и разумный выбор. Но есть принципиальная разница между возможностью арендовать и невозможностью купить. Это два совершенно разных состояния. Я часто говорю: я не против аренды. Но только в том случае, когда у человека есть активы, когда он инвестирует в недвижимость там, где выше доходность, и сам арендует жильё там, где ему удобно жить. Это может быть абсолютно рабочая стратегия. Кстати, многие состоятельные люди, включая миллионеров и миллиардеров, которые публично говорят, что «покупать жильё не обязательно», на практике часто владеют целыми зданиями, офисами или доходными домами, которые управляются через профессиональных операторов.
Структурная перестройка рынка недвижимости
И на этом фоне рынок жилья начинает меняться структурно. Если упростить, то картина выглядит так:
- 2020-2023 – рынок ипотечных покупателей
- 2024-2026 – рынок осторожных покупателей
- И следующий этап – 2027-2030 – рынок институциональной аренды.
Причина этого сдвига довольно проста: ипотека остаётся дорогой на длительный период. Нет серьёзных оснований ожидать, что ставка Центрального банка вернётся к уровням «дешёвых денег» прошлых циклов – шансы на это минимальны. Параллельно растёт мобильность населения, а владение жильём всё меньше воспринимается как обязательная цель. Жильё постепенно перестаёт быть исключительно товаром для покупки и всё больше становится элементом доходной инфраструктуры.
Именно поэтому я и создавал компанию Smarent. И по сути, весь мой контент – про то, чтобы помочь иначе смотреть на рынок недвижимости: не как на «купить или не купить», а как на инструмент создания доходных активов и стратегических возможностей. Потому что рынок недвижимости каждый год даёт разные окна возможностей – вопрос лишь в том, используем мы их или нет. Smarent – это не просто агентство недвижимости. Это сервис, который помогает инвесторам грамотно заходить в рынок, выбирать объекты и выстраивать стратегию.
Более того, мы даем самым обычным людям возможность поучаствовать в арендных проектах в рамках проекта Смарент Рантье: приобрести объект недвижимости квартиру, затем с помощью Смарент подготовить её (ремонт, меблировка) и вывести в аренду в рамках услуги управления, превращая ваш лот в стабильный денежный поток. Это работает в Москве и Санкт-Петербурге.
За последние 20 лет недвижимость часто воспринималась как тяжёлый, сложный актив – требующий денег, времени и ответственности. Но мир всё больше уходит в сторону подписочных моделей. И на этом фоне особенно ценным становится именно владение. Поэтому главный вопрос уже не в том, когда вырастут или упадут цены, и не в том, когда наступит новый цикл дешёвой ипотеки. Главный вопрос другой: останется ли собственность в принципе доступной для среднего класса? Потому что владение – это не просто бетон и не просто инвестиция. Владение – это свобода. И именно поэтому недвижимость постепенно становится не просто активом, а привилегией.