Ответы на актуальные вопросы по владению недвижимостью

Ответы на актуальные вопросы по владению недвижимостью

В условиях активных проверок номинальных схем Департаментом земель и DBD мы разбираем реальные ситуации, с которыми сталкиваются иностранцы.

Информация основана на текущей правоприменительной практике, решениях судов и тенденциях 2025–2026 годов.

1. Дом оформлен на компанию (номиналы от бухгалтера), бизнес не ведёт реальной деятельности. Что будет при продаже❓

❎Не рекомендуем продавать без предварительной легализации❎

Расследование при выявлении номинальной схемы идёт по всей цепочке — от текущих акционеров и директоров до предыдущих владельцев.

❎Лица, которые создавали или поддерживали структуру, также привлекаются к ответственности.

Особенно уязвимы компании, которые несколько лет не подавали финансовую отчётность в DBD. Такие компании автоматически попадают в списки неактивных и передаются на проверку.

❗️При продаже «грязного» актива риски несут все участники сделки.

Что делать?

Сначала привести структуру в законное состояние (обычно через leasehold).

🚨Если уже пришла повестка, запрос или началась проверка - сначала полностью решите эту проблему с юристами. Иначе продажа может только усугубить ситуацию.

2. Компания ведёт деятельность, но на ней номиналы

Наличие формальной деятельности не защищает. DBD и суды применяют принцип substance over form.

Если компания создана преимущественно для владения землёй иностранцем через номиналов, а не для реального бизнеса — это нарушение.

В 2026 году проверки стали системными: анализируют источники капитала, налоговую историю и реальный контроль. Даже минимальная деятельность не спасает, если она носит фиктивный характер.

3. Дом оформлен на тайского супруга, я в «домике»?

Это возможно только при реальном участии супруга как собственника.

⚠️ Если иностранец финансировал покупку и строительство полностью или почти полностью, структура может быть признана номинальной.

➡️В случае проверки возможна принудительная продажа по ст. 94 Земельного кодекса (срок — от 180 дней до 1 года).

Важно: стоимость объекта не имеет значения — проверяют дома любого масштаба.

🔴🔴🔴🔴🔴Зафиксированы аресты активов на сумму более 1 млрд бат в рамках крупных операций.

Наши тайские юристы ежедневно работают с подобными кейсами.

Проводим полный due diligence структуры (включая всю цепочку собственников, директоров и дивидендную историю), выявляем риски заранее и помогаем перейти на полностью законные и защищённые структуры владения.

Не ждите повестки или запроса от DBD. Чем раньше проведена проверка — тем больше безопасных вариантов решений остаётся.

Пишите нам в личные сообщения — разберём вашу ситуацию конфиденциально и профессионально.

1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣5️⃣6️⃣7️⃣8️⃣9️⃣🔟

➡️Задать вопрос

@nirah_business_asia или @alina_nirah

❗️❗️❗️❗️❗️ При поддержке Ассоциации по развитию бизнеса и торговли Таиланда ⤵️

✅ Приказ о назначении

✅ Другие высокопоставленные советники Ассоциации

1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣5️⃣6️⃣7️⃣8️⃣9️⃣🔟

✅ Регистрация компаний в 100% иностранную собственность

✅ Представление интересов в случае конфликтов.

✅ Due diligence

🥇С 2022 года Центр медиации под руководством нашего главного юриста успешно урегулировал 2000 + дел уголовного и гражданского характера между тайцами и иностранцами